Immobilien: Aufruf zum Umzug

Mehr als 1,7 Millionen Quadratmeter stehen in teilweise modernsten Berliner Geschäftshäusern leer. Da müsste es doch ein Büro zum Nulltarif geben. Und tatsächlich: Im Herzen der Stadt, im früheren Staatsratsgebäude nahe Schlossplatz, residiert die Kaderschmiede „European School of Management and Technology“ – und zahlt keine Miete. Der Senat übernimmt sie 65 Jahre lang. Dies wird ein Einzelfall bleiben. Doch mit Verhandlungsgeschick können Mieter von langfristig leer stehenden Neubauten diese zum Preis der Betriebskosten bekommen. Und auch Konzerne werden mit Dumpingpreisen in die Stadt gelockt.

Deshalb ist in Berlin das große Angebot an modernen preiswerten Büroflächen eines der großen Standortvorteile. Das wirkt sich aus. Denn die gute Nachricht in den Berichten der meisten Makler zum Abschluss des ersten Quartals lautet: Seit 15 Jahren wurden nicht mehr so viele Büros in Berlin gemietet wie in diesem Jahr. Dennoch versetzt dies Vermieter und Eigentümer von Immobilien nicht in Hochstimmung. Denn die Preise fallen weiter, weil die Nachfrage größtenteils von hart verhandelnden Behörden oder in der Stadt ansässigen Firmen stammt, die das neueste Büro zum Schnäppchenpreis suchen.

„Die Angebote sind gegenwärtig so gut, wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr“, sagt Philipe Fischer. Das Geschäftsführungsmitglied von Aengevelt Berlin ruft Unternehmen regelrecht dazu auf umzuziehen. Den Vorbehalten von Firmenbossen, wonach die neuen Glaspaläste an Potsdamer oder Leipziger Platz zu teuer sein könnten, hält Fischer entgegen: „Die modernen Büros sind effizienter als die älteren.“ Soll heißen: Eine Firma kann mehr Mitarbeiter auf derselben Fläche unterbringen – und spart deshalb auch dann Mietkosten, wenn der Preis pro Quadratmeter nominell höher ist als der von Altbauten.

Ein weiterer Grund umzuziehen: auch der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen in Berlin ist weiter gesunken. Inzwischen liegt dieser bei 10,90 Euro im Monat. Auch die Spitzenmieten in Bestlagen, wo nur fünf Prozent aller Mieter Verträge abschließen, liegt bei nur noch 20,50 Euro. Dies sind sechs Prozent weniger, als im Vorjahr bezahlt wurde.

Richtig billig wird der Chemieriese BASF sein neues Servicecenter für Finanz-, Rechnungs- und Personalwesen mieten können. In der Branche munkelt man, dass sich die Besitzer leer stehender Objekte wechselseitig unterbieten. „Sie liegen weit unterhalb der Preise in Marktberichten“, so ein Marktkenner, der nicht genannt werden will. Gottfried Kupsch, Makler für Gewerbeimmobilien, sagt: „Einige Mietverträge werden auf der Basis von Nebenkosten geschlossen.“ Damit würden wenigstens die Kosten des Leerstands gedeckt – Betrieb, Wartung und Überwachung der Immobilie kosten auch wenn niemand diese nutzt.

Richtig billig kommen kleine und mittlere Firmen von außerhalb in der Hauptstadt unter. Wirtschaftsförderung und Investitionsbank Berlin haben ein so genanntes Berlin business welcome package geschnürt: Für pauschal 2300 Euro gibt es drei Monate lang ein komplett eingerichtetes Büro, eine Wohnung, ein BVG-Ticket sowie Steuer- und Rechtsberatung. Zu den Immobilien im Angebot zählen beispielsweise das Gründerzentrum Adlershof, das Alexander Plaza.

Schuld daran, dass die Mietpreise weiter fallen, obwohl die Zahl der nachgefragten Fläche steigt, ist auch die Berliner Immobilien-Management (BIM). Die BIM ist bei dem im Sparen erfahrenen Finanzsenator Thilo Sarrazin angesiedelt und nutzt die Gunst der Stunde. Keine Behörde ist mehr vor ihrem Umzugsbefehl sicher. Das Ergebnis der Anstrengungen: Nach BIM-Angaben konnten die Mietkosten von Behörden im Jahr 2003 um 67 Prozent gesenkt werden. Rekordverdächtig niedrige Preise dürfte sie auch in diesem Jahr für die neuen Büros der Bundesagentur für Arbeit in Kreuzberg, Pankow und Prenzlauer Berg ausgehandelt haben.

Auch die Medienkonzerne nutzen die Gunst der Stunde: Der Spiegel-Verlag zieht an die wohl beste Adresse der Stadt, den Pariser Platz. In den obersten zwei Geschossen mit der Hausnummer 4a nutzen die Berlin-Korrespondenten eine Fläche von 2060 Quadratmetern und blicken auf das Brandenburger Tor. Den wilhelminischen Barock bevorzugen die Kollegen vom Magazin Stern, die bereits letztes Jahr in das „Domaquaree“ zogen, vis-à-vis vom Deutschen Dom. Auch hier dürften die Eigentümer weit reichende Zugeständnisse gemacht haben.

Denn beim Abschluss länger laufender Verträge gehört die Übernahme der Kosten für den Umzug, für die Einrichtung des neuen Büros sowie für dessen Verkabelung zum guten Ton. Zahlt man am Ende also gar keine Miete mehr, wenn man diese Aufwendungen abzieht? „Nein, auch nach Abzug dieser barwerten Vorteile sind monatliche Mieten zwischen vier und acht Euro in den Randbezirken und sechs bis 20 Euro im Zentrum üblich“, sagt Sven Stricker, Niederlassungsleiter beim Makler Atisreal.

Mit günstigen Preisen erfolgreich ist auch der Gewerbepark Dreilinden. Dort mietet das Internetauktionshaus ebay laut Christian Leska, Makler bei Catella-Eureal nun schon 18000 Quadratmeter. Neuzugang im Park: das Webportal Mobile.de. Diese Geschäfte tauchen jedoch in den meisten Berliner Marktberichten nicht auf – weil Dreilinden vor den Stadttoren liegt.