Immobilienkredit: Beim Kredit muss das Gesamtpaket stimmen

Vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag sollten künftige Immobilieneigentümer über Zins und Tilgung hinaus prüfen, was ihnen wichtig ist. Manchmal gibt es Bedingungen, die ein Plus an Flexibilität und Sicherheit bringen. Einige Optionen variieren je nach Lebenslage. Mit Weitsicht kann ein fast maßgeschneidertes Darlehen zustande kommen.

Für Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf beginnt die Suche mit der Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen. Das Ziel: Die Belastungsgrenze erkennen, um daraus die „Wohlfühlbelastung“ abzuleiten. Die sollte bei maximal 45 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens liegen. „Zins, Tilgung plus ein Puffer von zwei Euro pro Quadratmeter und Monat für Gebühren, Versicherungen, Steuern“, erläutert Hentschel.

Hinzu kommen Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag. Die Ausgaben sollten Bauherren genau wie den Umzug und neue Möbel möglichst aus eigener Tasche bestreiten, nicht aus dem Kredit. Denn zusätzlich benötigte Mittel verteuern das Darlehen. „Wenn ich mehr als 80 oder 90 Prozent finanzieren will, nimmt die Bank einen Risikoaufschlag“, erklärt der Verbraucherschützer.

Wer zum Beispiel eine Wohnung für 200 000 Euro kauft, aber 220 000 Euro aufnimmt, müsste für die 20 000 Euro Differenz höhere Zinsen zahlen. Nach Berechnungen der Stiftung Warentest kann der Zinssatz dann durchaus den für Dispokredite übertreffen. Zusätzlich steigt aufgrund der insgesamt größeren Kreditsumme die Gesamtbelastung.

Eigenkapital und ausgeübter Beruf wirken sich auf die Zinshöhe aus

Mehr Eigenkapital verbessert die Verhandlungsposition in den Bankgesprächen. Erstens tritt der Kunde selbstbewusster auf, zweitens darf er „mit mehr Entgegenkommen rechnen, weil das Risiko für die Bank geringer wird“, sagt Hentschel. So steigen die Chancen, erfolgreich um das ein oder andere Zehntelprozent weniger oder um flexiblere Modalitäten zu feilschen. Beim Einsatz von Eigenkapital sollte immer eine Sicherheitsreserve von mindestens drei bis fünf Monatsgehältern auf dem Konto bleiben.

Der Beruf ist ein weiteres Pfund, mit dem Bauherrn wuchern dürfen. Beschäftigte des öffentlichen Dienstes können ihr gesichertes Einkommen als Argument nutzen. „Ein Beamter kommt wegen des geringeren Risikos durchaus besser weg als ein Selbstständiger“, erklärt der Verbraucherschützer die Denkweise der Banken. Der Vertrauensvorschuss kann sich in geringeren Zinsen niederschlagen.

Als Ausgangslage für die Kreditgespräche gilt: „Möglichst viel vom Vermittler fordern“, rät Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Beispiel Sondertilgung: Kostet sie nichts, kommt sie in den Vertrag. Meistens gehören fünf Prozent Sondertilgung heute zum kostenlosen Standard. Eine gebührenpflichtige Erhöhung auf beispielsweise zehn Prozent kann derjenige in Betracht ziehen, der die Summe regelmäßig aufbringen kann. Auch dann lohnt es nachzurechnen, ob die durch die Sondertilgung erzielte Ersparnis einen Aufschlag von beispielsweise 0,2 Prozentpunkten wettmacht. Über den Zuschlag verhandeln schadet nicht.

Kinderlose Gutverdiener sollten so viel Geld wie möglich in die Tilgung stecken

Paare mit Kinderwunsch und Familien achten in ihrem Darlehen auf Flexibilitätsbausteine, die sich veränderten Lebenssituationen anpassen. Dazu gehört die Option, Zins- und Tilgungsrate dem Einkommen anzugleichen. Das verschafft Luft, wenn in der Elternzeit weniger Geld da ist oder ein Verdiener arbeitslos wird. „Wenn es mir besser geht, fahre ich die Tilgung rauf, geht es schlechter, fahre ich sie runter“, beschreibt Herbst.

Kernfragen hierbei: Wie oft geht das? Was kostet es? Kinderlose Gutverdiener sollten sich den Weg offenhalten, so viel Geld wie möglich in die Tilgung zu stecken. Das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung schätzt Herbst derzeit gering ein, weil den Banken in Zukunft kein Schaden entstehen dürfte – vorausgesetzt, die Zinsen steigen. Bei enger Finanzierung bietet eine langfristige Zinsbindung mehr Planungssicherheit. Deshalb sollten aktuell günstige Konditionen möglichst lange festgeschrieben werden. „15 Jahre mindestens, 30 Jahre sind auch im Angebot“, sagt Max Herbst. Auch hier gilt: prüfen, ob es lohnt. Im Schnitt lassen sich Geldhäuser die Variationsmöglichkeiten mit einem Zinszuschlag honorieren. Dem steht auf Bauherrenseite der Gewinn an Flexibilität gegenüber

Manche Banken bieten zusätzlich zum Immobilienkredit den Abschluss eines Bausparvertrags an. Doch hier rät Herbst zur Vorsicht. Sein Tipp: Erst nach der Vermittlungsprovision für den Bankmitarbeiter fragen und dann den Spieß umdrehen: „Wo gibt es Verbilligung für mich?“. Entweder kommt die Bank ihrem Kunden bei den Hypothekenkonditionen entgegen, oder er erkundigt sich woanders nach womöglich günstigeren Bedingungen.

Bei Entgelten ist eine genaue Prüfung angebracht. So dürfen Kosten für Bonitätsprüfungen den Kunden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht berechnet werden. Auch Gebühren für die Wertermittlung der Immobilien dürfen die Banken nach Angaben der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen ihren Kreditkunden nicht auf die Rechnung setzen (OLG Düsseldorf, Az.: I U 17/09). (dpa)