Benachteiligung beim Immobilienkauf: Bundesgerichtshof beanstandet Reservierungsgebühr

Makler dürfen von Immobilien-Interessenten keine Reservierungsgebühr kassieren, die der Kunde nicht zurückbekommt, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Eine solche Klausel benachteiligt die Kunden unangemessen und ist deshalb unwirksam, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag entschied.

Das gilt auch dann, wenn die Reservierung gegen Geld nicht im eigentlichen Maklervertrag, sondern später separat vereinbart wurde. Damit ergänzten die Karlsruher Richterinnen und Richter ein früheres Urteil. (Az. I ZR 113/22)

Es ging um einen Fall aus Sachsen. 2019 hatten die Interessenten einen Maklervertrag mit dem Büro geschlossen. Als sie ein Jahr später ihr Wunschhaus fanden, schlossen sie eine weitere Vereinbarung über die Reservierung der Immobilie. Darin war festgehalten, dass das Maklerbüro das Haus einen Monat lang für die Interessenten reservierte und keinen anderen Käufern zeigen sollte. Dafür verlangte es eine Gebühr von 14,37 Prozent der vereinbarten Maklerprovision beziehungsweise einem Prozent der Kaufsumme, das entsprach 4200 Euro.

Reservierungsgebühr lässt das Rechts des Grundstückeigentümers unberührt

Bei einem späteren Kauf würde das Geld auf die Provision angerechnet. Sollte dagegen kein Kaufvertrag zustande kommen, sollte die Gebühr nicht rückerstattet werden. Tatsächlich fanden die Interessenten keine Bank, die ihnen den Kauf finanzierte. Darum konnten sie das Haus doch nicht erwerben. Vom Maklerbüro verlangten sie die Reservierungsgebühr zurück. Da sie diese nicht bekamen, zogen sie in Dresden vor Gericht. Amtsgericht und Landgericht entschieden gegen sie, woraufhin sie sich an den BGH wandten.

Dieser hob die Entscheidung der Vorinstanzen nun auf und verpflichtete das Maklerbüro dazu, das Geld zurückzuzahlen. Entscheidend war, dass der BGH die Reservierungsvereinbarung nicht als eigenständigen neuen Vertrag einstufte, sondern als ergänzende Regelung zum Maklervertrag. Nur deshalb konnte er sie überprüfen.

Der Vorsitzende Richter Thomas Koch wies bei der Urteilsverkündung darauf hin, dass die Kaufinteressenten zwar ein gewisses Interesse an der Reservierung der Immobilie hätten. Eine solche Vereinbarung mit dem Makler lasse aber das Recht des Grundstückeigentümers unberührt. Dieser könne sich trotzdem entscheiden, an jemand anderen - oder auch gar nicht mehr zu verkaufen.

Im Jahr 2010 hatte der BGH schon einmal über eine Reservierungsgebühr entschieden und die entsprechende Vereinbarung für unwirksam erklärt. Damals stand die Klausel direkt im Maklervertrag. (dpa, AFP)