Immobilien: Die strittige Zweckentfremdung

Wie Bezirke und Gerichte die Umwandlung von Wohnungen zu Läden handhaben und beurteilenVON M.SCHULTZ UND R.BUJEWSKI-CRAWFORD Trotz des Überangebots an Büroräumen besteht oft noch immer ein Interesse an der Umwandlung und Zweckentfremdung von Wohnraum.Dies gilt etwa für Ärzte, die ihre Dienstleistungen in Wohngegenden erbringen und auch für Gewerbetreibende, die bereits zweckentfremdete Räume nutzten und bei einem Standortwechsel Kunden verlören.Oft haben auch Eigentümer oder Vermieter ein Interesse an Umwandlungen, weil die betreffenden Räume - wegen ihrer schlechten Lage im Erdgeschoß oder ihrer Größe - zu Wohnzwecken ungeeignet, aber für Gewerbe gut nutzbar sind.Wie urteilen Behörden und Rechtsprechung? Die Lage am Immobilienmarkt heute ist kaum mit der Situation im Jahre 1972 vergleichbar, als das Zweckentfremdungsverbot erstmals in Kraft trat.Dem Senat als Verordnungsgeber bleibt dennoch ein erheblicher Beurteilungsspielraum bei der Frage, ob das zeitlich nicht befristete Zweckentfremdungsverbot weiter aufrechterhalten werden soll.Außer kraft würden die Zweckentfremdungsvorschriften nur treten, wenn das Zweckentfremdungsverbot offensichtlich gegenstands- oder funktionslos geworden wäre.Dies hat der Verfassungsgerichtshof Berlin in einer Entscheidung im November 1996 (Grundeigentum 1997, S.125) noch verneint - das Zweckentfremdungsverbot gilt weiterhin.Zu beachten ist aber eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts: Aufgrund des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes kann sich ein Anspruch auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung ergeben, wenn ein ausgeglichener Teilmarkt betroffen ist (NJW 1980, 1970). Im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern regelt die Berliner Verordnung recht detailliert, wann eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werden kann.Nach der seit 1994 geltenden Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bedarf die zweckfremde Nutzung von mehr als einem Raum einer Genehmigung, die nur unter bestimmten Voraussetzungen und Auflagen erteilt werden kann.Die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs können aber nicht unterschiedlich in einzelnen Bundesländern festgelegt werden, da das Zweckentfremdungsverbot Bundesrecht ist.Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts entschied daher jüngst auch das Verwaltungsgericht Berlin, daß entgegen der Berliner Verordnung eine teilgewerbliche Nutzung grundsätzlich zulässig ist.Dies gilt zumindest solange die Wohnnutzung überwiegt, und zwar unabhängig davon, wie viele Räume gewerblich genutzt werden (Grundeigentum 1997, S.499). Die Berliner Wohnungsämter haben immer wieder versucht, die vom Bundesverwaltungsgericht eröffnete Möglichkeit der Umwandlung von Wohn- in Geschäftsraum bei Schaffung sogenannten Ersatzwohnraumes wie Dachgeschoßwohnungen zu erschweren oder zu unterlaufen: Sie verlangten Mietpreisbindungen beim Ersatzwohnraum, beschränkten dessen Nachweis auf denselben Bezirk oder machten in den Baugenehmigungen zur Herstellung des Ersatzwohnraums Auflagen.Alle diese Versuche sind gescheitert.Durch neuere Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin (Grundeigentum 1996, S.1315) und des Verwaltungsgerichts Berlin (Grundeigentum 1997, S.629) ist klargestellt, daß auch weiterhin bei Schaffung von Ersatzwohnraum ein Rechtsanspruch auf Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum besteht.Demnächst zu erwarten ist eine Grundsatzentscheidung des Oberverwaltungsgerichts zur Frage der Höhe der Ausgleichsabgabe.In der Vergangenheit wurden insbesondere gegenüber Ärzten Genehmigungen zur zweckfremden Nutzung unter der Auflage erteilt, daß eine Ausgleichsabgabe von monatlich 2,80 DM pro Quadratmeter zu zahlen ist; sie wurde inzwischen auf 10 DM pro Quadratmeter angehoben.Das Verwaltungsgericht Berlin erklärte die Ausgleichsabgabe in dieser Höhe in einer noch nicht rechtskräftigen Entscheidung für rechtmäßig. Die Autoren sind Partner und Mitarbeiter der Kanzlei Schultz und Seldeneck in Berlin.

M.SCHULTZ, R.BUJEWSKI-CRAWFORD