Immobilien: Die Tücken der Umschuldung

Wer bei der Anschlussfinanzierung für sein Eigenheimdarlehen das erstbeste Angebot des bisherigen Kreditgebers akzeptiert, läuft gegenwärtig Gefahr, gleich zwei Fehler zu begehen. Es wird nicht nur die Chance verschenkt, günstigere Konditionen auszuhandeln oder zu einem billigeren Anbieter zu wechseln. Vielmehr droht aufgrund der niedrigeren Zinsen auch unbeabsichtigt eine längere Laufzeit des Kredites – obwohl gerade jetzt die Möglichkeit besteht, die Tilgung des Darlehens erheblich zu beschleunigen.

Bei Hypothekendarlehen ist oftmals die Rede davon, dass die planmäßige Tilgung des Kredites zirka 30 Jahre dauert, wenn eine anfängliche Tilgung von einem Prozent gewählt wird. Tatsächlich stimmt das jedoch nur für den Fall, dass der Nominalzins des Darlehens durchgängig bei rund sieben Prozent liegt. Bei einem durchgehenden Zinssatz von lediglich vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent würde sich die Laufzeit demgegenüber auf 40 Jahre erstrecken.

Dass ein niedriger Zinssatz zu einer längeren Kreditlaufzeit führt , ist auf den ersten Blick unverständlich. Das scheinbare Paradoxon resultiert jedoch daraus, dass Hypothekenkredite regelmäßig in Form eines so genannten Annuitätendarlehens vergeben werden. Bei dieser Kreditart zahlt der Darlehensnehmer für Zinsen und Tilgung eine monatliche oder vierteljährliche Rate, deren Höhe sich während der gewählten Zinsbindung nicht ändert. Was sich jedoch ändert, ist die Zusammensetzung der Rate. Da mit jeder Zahlung ein Teil des Kredites getilgt wird, sinkt im Zeitablauf der Anteil der Zinsen und steigt gleichzeitig der Anteil, der in die Tilgung des Darlehens fließt.

Hier liegt dann auch des Rätsels Lösung, warum - bei einem anfänglich gleichen Tilgungssatz - ein teureres Darlehen schneller getilgt wird: Erstens muss für das teurere Darlehen eine höhere monatliche Rate gezahlt werden . Ein Darlehen über 100000 Euro kostet beispielsweise bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent und einem Nominalzins von sieben Prozent pro Monat 667 Euro, während bei einem Zinssatz von vier Prozent nur 417 Euro zu zahlen wären. Zweitens werden bei dem teureren Darlehen durch jeden getilgten Euro künftig verhältnismäßig mehr Zinsen eingespart als bei einem billigeren Darlehen . Von daher wächst bei dem teureren Darlehen die Tilgung auch entsprechend schneller und wird der Kredit folglich auch eher abgezahlt.

Das billigere Darlehen wird deshalb nur dann schneller zurückgezahlt, wenn der niedrigere Zinssatz zu einer höheren Tilgung genutzt wird. Wird im obigen Beispiel bei dem Darlehen mit vier Prozent eine anfängliche Tilgung von vier Prozent gewählt, zahlt der Kreditnehmer mit monatlich 667 Euro die gleiche Rate wie bei dem teureren Kredit. In diesem Fall ist das billigere Darlehen schon nach etwas mehr als 17 Jahren und damit - wie eigentlich auch zu erwarten - weitaus früher getilgt.

Gerade bei Anschlussfinanzierungen wird dieser Zusammenhang zwischen Zinshöhe und Tilgungsquote jedoch oft nicht berücksichtigt. Der bisherige Kreditgeber bietet zumeist nur einen neuen Zinssatz an; die anfängliche Tilgungsquote bleibt demgegenüber unverändert. Bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen führt das zwar zu einer erfreulichen Senkung der monatlichen Rate. Unter der Hand verlängert sich dadurch aber die planmäßige Laufzeit des Darlehens erheblich. Wer beispielsweise im Frühjahr 1995 ein Darlehen zum seinerzeitigen Durchschnittszins von acht Prozent nominal und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent aufgenommen hat, hatte damals eine voraussichtliche Laufzeit von knapp 28 Jahren vor Augen. Prolongiert er jetzt mit einem Zins von 4 Prozent, ohne die Tilgung anzuheben, verlängert sich die voraussichtliche Tilgungsdauer auf über 38 Jahre.

Für die Bank ist das sicherlich erfreulich. Dem Darlehensnehmer droht jedoch womöglich eine böse Überraschung, weil die längere Laufzeit gar nicht seiner Lebensplanung entspricht. Wenn möglich, sollte deshalb die bisherige Rate beibehalten und der niedrigere Zins zu einer höheren Tilgung genutzt werden. Im Beispiel würde das Darlehen dann voraussichtlich schon nach knapp 22 Jahren abbezahlt sein. Falls die bisherige Rate sehr belastend ist, kann die Tilgung natürlich auch etwas weniger stark angehoben werden. Um die ursprünglich vorgesehene Laufzeit einzuhalten, müsste die Quote bei dem Beispieldarlehen aber auf 2,75 Prozent angehoben werden.

Der Autor ist Leiter des Bereichs Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Bremen.

Arno Gottschalk