Immobilien: Die Verfehlungen der Verwaltungen
Eigentümer von Wohnungen oder Reihenhäusern sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Darin kommt es oft zu Konflikten, unter anderem wegen Versäumnissen der Verwaltung. Deren Arbeit sollte man genau prüfen
Die Liste der Verfehlungen, die Haus- und Wohnungsverwaltern angelastet werden, ist lang: „Fehlerhafte Jahresabrechnungen, Hausgelder veruntreut, die Gemeinschaft der Eigentümer übergangen und die Beauftragung von Handwerkern ohne vorherigen Preisvergleich“. Von diesen Erfahrungen, gesammelt in Beratungsgesprächen, berichten die Verbraucherschützer vom Verein „Wohnen im Eigentum“. Kriminelle Energie treibe manche Verwalter. Oft seien sie jedoch auch einfach nur mit ihrer Aufgabe überfordert. Denn eine geregelte Ausbildung gibt es in diesem Beruf nicht. Jeder darf Häuser verwalten. Ob er die Materie beherrscht oder nicht – das überprüft niemand.
Auch bei den Vertetern von Grundeigentümern und von Mietern sind die Verfehlungen der Branche bekannt. Doch neben den schwarzen Schafen gebe es spezialisierte professionelle Diensleister. Und: „Gemessen am jährlichen Umsatz in Höhe von 250 Milliarden Euro in der Immobilienbranche ist die Zahl der Verfehlungen klein“, sagt Dieter Blümmel Sprecher von Haus&Grund. Und der Berliner Mieterchef Hartmann Vetter fügt hinzu: „Es gibt auch viele Verwalter, die Eigentümer erst darüber aufklären, was sie dürfen – und was nicht.“ Kurz, professionelle Verwalter arbeiteten an einem fairen Ausgleich zwischen Wohnungsnutzern und -eigentümern. Zumal dies die beste Strategie zur Wertsteigerung von Immobilien sei.
Dass Verwalter dennoch immer wieder in die Schlagzeilen geraten, liegt an deren Schlüsselstellung zwischen Eigentümern und Nutzern von Immobilien. Diese Stellung wird nach Erfahrungen des Vereins Wohnen im Eigentum dann und wann ausgenutzt. Die Versuchung, sich von anderen Interessen als dem eines orddentlichen Management des Hauses leiten zu lassen, sei beispielsweise dann groß, wenn der Verwalter unmittelbar mit einem Bauträger wirtschaftlich oder personell verflochten ist.
Ein Beispiel: Ein Bauträger errichtet eine Siedlung aus Reihenhäusern und verkauft diese einzeln an Privatleute. Da die Häuser von einer gemeinsamen Heizungsanlage versorgt werden und die Grünanlage im Gemeinschaftseigentum steht, muss die Siedlung gemeinsam verwaltet werden. Diese Aufgabe überträgt der Projektentwickler einer Tochtergesellschaft. Beim Einzug entdecken die Hauskäufer Mängel. Sie fordern die Verwaltung auf, die Schäden zu beheben. Doch dazu kommt es nicht. Die Tochterfirma des Projektentwicklers will dem eigenen Gesellschafter die Kosten ersparen. Und da die Verwaltung für fünf Jahre eingesetzt ist, können die geschädigten Eigentümer ihr erst nach dieser Zeit kündigen. Auf den Kosten für die Behebung der Baumängel bleiben sie sitzen: Nach fünf Jahren sind die Gewährleistungsansprüche verjährt.
„Deshalb würde ich auch niemandem empfehlen, eine Immobilie in einer Anlage zu erwerben, wo nicht das Kopfstimmrecht gilt“, sagt Dieter Blümmel, Sprecher von Haus&Grund. Damit ist die Art der Mitbestimmung gemeint, die bei gemeinsam verwalteten Immobilienanlagen oder Mehrfamilienhäusern wirksam ist. Vereinfacht ausgedrückt gibt es zwei Modelle: Jeder Eigentümer hat eine Stimme bei Beschlüssen über wichtige Reparaturen an den gemeinsam genutzten Teilen der Anlage. Dies ist das Kopfstimmrecht.
Die Alternative ist eine Verteilung der Stimmverhältnisse nach Eigentumsanteilen. Hier besteht die Gefahr, dass ein Eigentümer im Besitz der Stimmenmehrheit ist. Dann kann er mit Hilfe der Verwaltung in der Wohnanlage nach eigenem Gutdünken wirtschaften. „Der kann den anderen Eigentümern so lange umstrittene Kosten durch Sonderumlagen aufbrummen bis diese zahlungsunfähig sind“, sagt Arndt Jebbink. Der Rechtsanwalt hat Wohnungseigentümer vertreten gegen einen Berliner Immobilienspekulanten. Dieser hatte auf diese Weise in mehreren Hausgemeinschaften die Eigentümer einzelner Wohnungen in den Ruin getrieben.
Um dies zu verhindern, empfiehlt Michael Schultz Immobilienkäufern „sich genau über die Stimmenverhältnisse zu informieren und einem Verwalter zunächst nur einen Vertrag mit einjähriger Laufzeit anzubieten.“ Der Rechtsanwalt ist spezialisiert auf Immobilien. Auch seine Kanzlei hat von Zeit zu Zeit mit Fällen mangelhafter oder betrügerischer Hausverwaltungen zu tun. Um sich davor zu schützen, könnten Eigentümer dem Verwalter auch zunächst keine Vollmacht für das Hauskonto erteilen. Dadurch beuge man Veruntreuungen von Geldern vor. Auf das Hauskonto werden Mieten und Nebenkosten überwiesen.
Der Nachteil dieses Verfahrens: Der Eigentümer muss mehrmals im Monat zum Büro des Verwalters, um Bankaufträge und andere Verwaltungsvorgänge zu unterschreiben. „Das ist viel Aufwand und auf Dauer nicht durchzuhalten“, sagt Schultz. Doch das müsse ja auch nicht sein: Wenn das Vertrauen erst einmal aufgebaut sei, könne der Eigentümer dem Verwalter die Konto-Vollmacht erteilen.
Professionelle Verwaltungen werden sich auf ein solches Verfahren allerdings kaum einlassen. Dort ist die Gefahr unseriöser oder betrügerischer Eingriffe ohnehin geringer. Dafür sind die Kosten für die Verwaltungsdienste jedoch oft auch etwas höher sind. Schultz rät aber ohnehin davon ab, „die Kosten für die Verwaltung um jeden Preis zu drücken.“ Denn im Gegenzug profitieren die Eigentümer einstweilen von geringeren Kosten bei der Bewirtschaftung des Hauses: „Eine gute Verwaltung kennt den Markt und bekommt oft günstigere Preise etwa beim Einkauf von Heizöl oder von Dienstleistungen“, sagt er.