Immobilien: Es geht nicht ohne Experten

Der Senat versucht unter anderem durch den Verkauf eines Teils seines Immobilienbestandes, die akuten Haushaltsprobleme in den Griff zu bekommen.Mit der Veräußerung will sich das Parlament nach der Sommerpause befassen.Wie ist die Lage?

Zum Immobilienbestand des Senates, der - je nach Optimismus des Schätzenden - unterm Strich zwischen zwölf und 24 Milliarden DM einbringen soll, befinden sich eigengenutzte Verwaltungsbauten.Diese Grundstücke kann man nur als Perlen bezeichnen.Dabei ist nicht der Zustand der Gebäude entscheidend, sondern die zukünftigen Mietverträge.Zum Zwecke des Verkaufs ist eine öffentliche Ausschreibung erfolgversprechend.

Anders ist die Situation bei leerstehenden Verwaltungsbauten.Für diese Immobilien, vielfach in schlechtem Zustand, ist zur Zeit praktisch kein Markt vorhanden.Ähnlich prekär zeigt sich die Lage bei senatseigenen Fabrikgebäuden und -grundstücken.Es besteht keine Nachfrage, die Preise geben kontinuierlich nach.Eine ebenfalls schwierige Vermarktung ist bei Mietwohngrundstücken zu erwarten; durch den Wegfall der öffentlichen Förderung besteht auch hier praktisch keine Nachfrage.Bei Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind, wäre der Verkauf nur mit Preisabschlägen möglich.Bei landwirtschaftlichen Flächen wiederum fehlt das Planungsrecht für die künftige Nutzung, was den Verkauf nicht gerade erleichtert.Laubengrundstücke schließlich bergen durch vielfältige vertragliche Bindungen eine Menge Zündstoff, der wiederum die Vermarktung erschwert.Lediglich bei Einfamilienhausgrundstücken kann das Preisniveau als stabil angesehen werden, und hier besteht immerhin durchschnittliche Nachfrage.Der Verkauf zum Bodenrichtwert oder aufgrund von Gutachten ist empfehlenswert und dürfte die angestrebten Erlöse bringen.

Obwohl gedämpfte Aussichten bei der Vermarktung landeseigener Grundstücke bestehen, kann das Vorhaben zum Erfolg führen.Voraussetzung ist, daß an der Spitze ein erfolgreicher, erfahrener Vermarkter steht.Weitere Voraussetzung: Der Senat schafft Planungssicherheit für die zu veräußernden Grundstücke.Ein Weg wäre die Anwendung der im neuen Baugesetzbuch vorgesehenen städtebaulichen Verträge.Der Senat muß das Maß der zukünftigen baulichen Nutzung sowie die damit zusammenhängenden Kosten bereits mit dem Verkaufsangebot festlegen.Diese Werte beeinflussen erheblich den Preis.

Der Landesrechnungshof wird zu Recht auf der Erstellung von Gutachten bestehen.Zur Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens wäre dringend anzuraten, daß die Experten von Anfang an mit einbezogen werden.Da der Wert einer Immobilie unter anderem vom Mietvertrag abhängt, wäre es empfehlenswert, Mietkonzepte zu entwickeln.Hierfür sollten Makler eingeschaltet werden, denn sie haben die besten Kontakte zu potentiellen Mietern und fertigen nicht nur Mietkonzepte an, sondern erstellen Raumbedarfsanalysen, Umzugskonzepte und vieles mehr.

Auf die Ausschreibung schwer absetzbarer Immobilien sollte verzichtet werden, da ein solches Verfahren einen Teil potentieller Interessenten abhält.Nicht jeder Investor ist bereit, Konzept, Finanzierung und Mietinteressenten zu nennen, wenn andere diese Informationen verwenden können.

Für die Bezirke gelten die gleichen Bedingungen wie für den Senat, zumal sie an den Privatisierungserlösen beteiligt werden sollen.Es muß Planungssicherheit für den Käufer bestehen.Senat und Bezirke haben über dieses Instrument genügend Einfluß auf künftige Bauvorhaben.Ein zusätzliches Mitspracherecht des Bezirks nach dem Verkauf sollte grundsätzlich ausgeschlossen werden, da es nur die Verwertung behindern und sich negativ auf den Preis auswirken würde.Aus der Projektentwicklung sollte sich die noch zu gründende senatseigene Verwertungsgesellschaft heraushalten, um zu verhindern, daß Gewinne aus Immobilienverkäufen zur Abdeckung von Verlusten aus diesem Bereich verwendet werden.Die Projektentwicklung sollte ausschließlich zukünftigen Käufern überlassen bleiben.

Am besten ist es, auf die Veräußerung von Erbbaurechten zu verzichten.Der Senat hat im Gewerbebereich in guten Zeiten Knebelverträge (hoher Erbbauzins; viele Nutzungsbeschränkungen) abgeschlossen, die ihm bei der Veräußerung der mit Erbbaurecht belasteten Grundstücke auf die Füße fallen und erhebliche Preisabschläge nach sich ziehen könnten.Erbbaurechte mit sozialen Wohnungsbauten, die durch niedrigen Erbbauzins gekennzeichnet sind, scheiden aus, da die zusätzlichen Kosten während der Förderungsdauer nicht auf die Mieter umlegbar sind.Die einzigen, die am Kauf interessiert sein könnten, sind die Eigenheimbesitzer.

Bei schwer veräußerbaren Immobilien muß ein Sachverständigenausschuß darüber befinden, ob ein Verkauf auch unter dem Verkehrswert sinnvoll ist.Diese Entscheidung sollte dem Abgeordnetenhaus abgenommen werden.Erfolg ist dem Senatsprogramm nur beschieden, wenn alle zur Verfügung stehenden Kräfte sinnvoll gebündelt werden, die Vermarktungsgesellschaft keine Behörde wird und schnelle, auch unkonventionelle Entscheidungen getroffen werden können.

Der Autor ist von der IHK Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und Vorstandsmitglied im Verband der vereidigten Sachverständigen Berlin-Brandenburg

ULRICH SPRINGER