Immobilien: Für Schönheitsreparaturen zahlen? an Michael Schultz Rechtsanwalt und Notar in Berlin

Wir haben den Mietvertrag für unsere Wohnung gekündigt, nachdem wir vor zwei Jahren umfassend renoviert hatten. Unser Vermieter verlangt aufgrund einer Klausel im Mietvertrag eine Kostenbeteiligung für Schönheitsreparaturen oder die Renovierung. Ist dies gerechtfertigt?

Sie haben Glück, denn die Rechtsprechung hat sich in der Zwischenzeit weiter zugunsten des Mieters geändert. Viele Formularklauseln, die jahrelang unbeanstandet geblieben waren, halten nun einer Prüfung durch den Bundesgerichtshof nicht mehr stand. Auch in Ihrem Fall hat der Bundesgerichtshof im Oktober letzten Jahres (BGH XII ZR 52/06) zur Frage der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nunmehr klargestellt, dass eine Formularklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote unwirksam ist.

Mit einer solchen Klausel wird nämlich der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, einen zeitabhängigen Kostenbeitrag für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen zu zahlen. Also auch dann, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des Zustandes der Wohnung noch gar nicht besteht.

Da der Bundesgerichtshof noch im Jahre 2004 solche Klauseln grundsätzlich als zulässig angesehen hat, enthalten sehr viele Mietverträge diese sogenannten Quoten – beziehungsweise Abgeltungsklauseln. Sofern auch in Ihrem Fall der von Ihnen zu tragende Kostenanteil allein vom Zeitablauf abhängig ist, ist die Klausel unwirksam. Sie brauchen sich also an Kosten nicht zu beteiligen.

Sie sind auch nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auch eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Vertrag wäre unzulässig. Eine allgemeine Schönheitsreparaturklausel ist zwar für sich genommen zulässig; ob sie zusammen mit einer unzulässigen Abgeltungsklausel ebenfalls unzulässig wird, hat der BGH offengelassen. In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof schon mehrfach entschieden, dass bei einem Zusammentreffen von zulässiger Klausel – z. B. eine allgemeine Schönheitsreparaturklausel – und einer unzulässigen Klausel – z. B. einer Endrenovierungsklausel – auch die zulässige Klausel unwirksam wird. Dies ist auch hier anzunehmen. Selbst wenn aber die allgemeine Schönheitsreparaturklausel wirksam wäre, dürften die Schönheitsreparaturen in Ihrem Fall nicht fällig sein, da sie ja erst vor zwei Jahren renoviert haben. Dabei ist es noch nicht einmal erforderlich, dass überhaupt renoviert wurde. Es kommt auf den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung an.

Ich kann Ihnen wie auch allen anderen Mietern nur raten, bei unzulässigen Abgeltungsklauseln weder Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen noch Renovierungen vorzunehmen. Die Vermieter müssen damit rechnen, dass sie derartige Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten tragen müssen.

an Michael Schultz