Immobilien: Heiter bis wolkig

Großwetterlage am Immobilienmarkt / UmfrageVON RALF SCHÖNBALL Obgleich die Chancen negativ beurteilt werden, auf dem Berliner Immobilienmarkt Büros zu vermieten, drängen die großen institutionellen Kapitalanleger in die Hauptstadt.Dies ist ein nur auf den ersten Blick widersprüchliches Bild, das die Umfrage der Makler von DTZ Zadelhoff unter 800 Marktteilnehmer ergab.Wie Stefan Brendgen, neuer Geschäftsführer des Berliner Büros ausführte, fiel der durchschnittliche Preis des Quadratmeter Büro mit bester Lage Ausstattung und Zuschnitt erneut.Rund sieben DM weniger sind gegenüber 1996 zu berappen: 44,18 DM.Allerdings will inzwischen eine Mehrzahl der Befragten (54,2 Prozent) glauben, daß damit der Preisverfall gestoppt ist und die Mietpreise künftig stagnieren. Solche Voraussagen sind zu relativieren: die Befragten hatten dieselbe Prognose bereits im Herbst gestellt - dennoch gaben die Preise weiter nach, um eine DM.Die Durchschnittswerte sind laut Stefan Brendgen auch aus einem anderen Grund mit Vorsicht zu genießen: Während in der historischen Mitte Berlins vereinzelt "gute Preise" erzielt würden, seien andere Immobilien "schlichtweg nicht vermietbar".Das erkläre auch die große Spannbreite bei den Mietpreisangeboten für Spitzenimmobilien, die von 30 DM bis 50 DM pro Quadratmeter reiche.Im Wettbewerb der zwei Innenstädte - der Bereich Unter den Linden / Friedrichstraße / Gendarmenmark und der untere Kurfürstendamm nebst Seitenstra ßen - habe die City Ost zumindest bei den Höchstmietpreisen die Nase vorn.Vor allem Verbände, Dienstleister und Investoren sähen in der historischen Mitte auch das künftige, neue Berlin. Daß die insgesamt beachtliche Zahl an Neuvermietungen 1996 - von 460 000 bis 500 000 Quadratmetern sprechen die Marktauguren - vor allem durch erhebliche Zugeständnisse bei den Preisen erzielt wurden, ist das eine, aus Sicht der Eigentümer unbefriedigende Ergebnis: Von 1993 bis 1997 fiel der Mietpreis um stattliche 23 DM: von 67,50 DM auf 44,18 DM.Geradezu Opfer dieser Entwicklung könnten Entwickler von weniger zentral gelegenen Immobilien werden.Dort sind Büros kaum noch zu vermieten und wenn überhaupt, dann für weniger als 20 DM pro Quadratmeter.Das wird sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern.Das glauben nicht einmal die Kredithäuser.Im Gegenteil, sie rechnen mit Ausfällen von Schuldnern: Viele erhöhten ihre Risikovorsorge deutlich.Zuletzt berichtigten Bankgesellschaft und Grundkreditbank den Wert von Immobilien nach unten, um dreistellige Millionenbeträge.Mit diesem Geld werden etwaige Schräglagen der finanzierten aber unvermietbaren Immobilien aufgefangen. Den Lehrbüchern zufolge müßte diese Situation Anleger eigentlich abschrecken.Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall: Die Befragten gaben dem Berliner Raum die "Schulnote" 2,33 und bewerteten ihn damit als "interessant".Einzig die Rhein-Main-Region schnitt mit 2,14 besser ab.Der Finanzplatz Frankfurt / Main ist ein überschaubarer Markt mit solventen Nachfragern, und das dürfte den Ausschlag für die bessere Beurteilung abgegeben haben.Allerdings ist die grundsätzliche Bereitschaft Offener Immobilienfonds, sich in Berlin oder Frankfurt / Main zu engagieren, auch durch den hohen Mittelzufluß erklärbar.Offene Fonds sind verpflichtet eine großen Teil des ihnen von Anlegern anvertrauten Kapitals in Immobilien zu investieren.Damit tun sie sich aber seit Jahren schwer: Es gab stets mehr Kapital als renditesichere Immobilien, in die es angelegt werden könnte. Ein zweiter Indikator kündet aber außerdem von der wachsendenden Bereitschaft großer Investoren, Bürohäuser oder Geschäftshäuser in der Hauptstadt zu erwerben: die Nettoanfangsrenditen.Sie liegen in Berlin bei 5,53 Pro zent - wer also ein Gebäude erwirbt, der kann mit den Mieteinnahmen des betreffenden Objektes sein Kapital zu diesem Satz verzinsen.Im allgemeinen verrät die Nettoanfangsrendite, wie hoch die Anleger das Risiko eines Investments einschätzen: In Berlin lag die Rendite im Frühjahr 1993 - als die Euphorie vorbei war und allgemein ein Verfall der Mieten erwartet wurde - bei 6,02.Der Rückgang um einen halben Prozentpunkt spiegelt die Einschätzung der Marktteilnehmer, daß das Risiko eines weiteren Mietpreisverfalls überschaubar ist.Allerdings liegen die Anfangsrenditen in der Immobilienhochburg Frankfurt / Main (5,39), in Hamburg (5,38), in München (5,31) und in Stuttgart (5,50) noch niedriger. In Euphorie dürfen die Berliner Entwickler also nicht verfallen, zumal die "Europäisierung" der Immobilienmärkte in den vergangenen zwei Jahren deutlich zunahm: Insbesondre die Offenen Immobilienfonds, denen die kleinen Sparer Jahr für Jahr Milliardenbeträge anvertrauen, kaufen zuneh mend Immobilien in Großbritannien und den Niederlanden.Der Grund: Die Talsohle auf dem britischen Immobilienmarkt ist durchlaufen; es gibt traditionell 25-jährige Mietverträge; zudem liegen die Preise für Grund und Boden sowie für Bauleistungen deutlich niedriger als in der Bundesrepublik.Trotz dieser Ertragssicherheit sind auch die Renditen höher als hierzulande.Das relativiert die Chancen des Immobilienstandortes Deutschland.Die grundsätzliche Neigung der "Großinvestoren", sich in Berlin zu engagieren, wird aus Sicht von Projektentwicklern durch einen weiteren Grund getrübt: Den institutionellen Kapitalanlegern stehen hohe Auflagen für die Sicherheit bei zu erwerbenden Objekten im Wege.Die Immobilien müssen über testierte und möglichst langfristige Mietverträge verfügen - eben solche Objekte sind in Berlin aber eher die Ausnahme von der Regel.