Immobilien: Immobilien sind in Berlin zu teuer

Wegen der anhaltenden Flaute am Immobilienmarkt sind die Preise für unbebaute Grundstücke auch weiterhin unter Druck. Davon ist auch das Bauland für Eigenheime nicht ausgenommen. Hier besteht zwar durchaus eine rege Nachfrage – doch die Interessenten kaufen nur dann Grundstücke, wenn diese deutlich billiger zu haben sind als in vergangenen Jahren. Zu diesem Ergebnis ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zum Abschluss seiner „Bodenrichtwertberatungen“ gekommen. Deren wichtigste Ergebnisse liegen dem Tagesspiegel vor.

Die Berliner Immobilienpreise sind nach Angaben des Berliner Chefgutachters und Ausschussvorsitzenden Dietrich Ribbert „wieder so niedrig wie vor dem Fall der Mauer.“ Eine weitere gute Nachricht für Kaufinteressenten: Das Baugeld ist billig wie noch nie, und das erleichert Mietern den Wechsel ins Lager der Grundeigentümer. Doch trotz dieser guten Voraussetzungen bleiben die Kaufinteressenten zurückhaltend – nur „Schnäppchen“ finden Abnehmer. Von dieser Entwicklung ausgenommen ist das Geschäft mit vermieteten Mehrfamilienhäusern, den typischen viergeschossigen Berliner Altbauten mitten im Kiez zum Beispiel. Diese finden zunehmend auch internationale Käufer, die auf das Ende der Immobilienkrise spekulieren. Dadurch steigen die Preise in diesem Marktsegment geringfügig.

Dass diese Spekulation aufgeht, ist derzeit unwahrscheinlich: „Die Grundstückspreise haben ihre Talfahrt noch nicht beendet“, sagt Chefgutachter Dietrich Ribbert mit Blick auf die weitere Entwicklung. Der Grund: In der Hauptstadt rechnen die Konjunkturforscher für 2005 mit einer Rezession. Diese hatte bereits in sieben der letzten zehn Jahren die Wirtschaftsleistung der Stadt schrumpfen lassen. Die Folge: Im Land Berlin sinkt das verfügbare Einkommen der Erwerbstätigen. Und auch die Arbeitslosen müssen mit geringeren Transfereinkommen, dem „ALG2“, auskommen.

Geringere verfügbare Einkommen auf der einen Seite und Angst um den Job auf der anderen – wer in dieser Lage ist, will weniger Miete zahlen und zögert beim Immobilienerwerb. So wurden 2004 nur 11675 Eigentumswohnungen verkauft. Dies waren zwar geringfügig mehr als im Flautenjahr 2003. Doch die Objekte wechselten die Eigentümer für weniger Geld als ein Jahr zuvor: Der Umsatz insgesamt schrumpfte um 5,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, obwohl 2,2 Prozent mehr Objekte verkauft wurden. Wohnungen werden also immer preiswerter. Kein Wunder, denn oft sind Erwerber nur noch dann zu finden, wenn diese für die Immobilien nicht mehr bezahlen, als sie für eine Mietwohnung aufbringen müssten.

Obwohl die Preise seit mehr als zehn Jahren fallen, ist vorerst nicht mit einer Trendwende zu rechnen. Schuld daran sind aber nicht nur Rezession und sinkende Haushaltseinkommen, sondern auch das größere Angebot an Immobilien. Einer Wohnungsmarktstudie der Deutschen Bank zufolge werden die Preise auch deshalb weiter sinken, weil die Großinvestoren aus den USA ebenfalls Wohnungen an Mieter verkaufen wollen. Hintergrund: Investmentgesellschaften wie Lone-Star, Blackstone, Apellas und Cerberus hatten auf ihrer Einkaufstour durch Deutschland zehntausende von Immobilien und sogar ganze Wohnungsbaugesellschaften (GSW und Gagfah) zu „Großhandelspreisen“ erworben. Die einzelnen Wohnungen sollen nun mit Gewinn zu „Einzelhandelspreisen“ an deren Mieter verkauft werden.

Damit die Mieter kaufen, müssten die Immobilienpreise allerdings deutlich niedriger sein als heute. Denn gemessen am verfügbaren Einkommen der Berliner sind Wohnungen in der Hauptstadt teurer als in München! Diese überraschende Tatsache ist eine zusätzliche Erklärung für die Flaute am hiesigen Immobilienmarkt: Die meisten Berliner können sich Wohneigentum einfach nicht leisten. Dies gilt auch für Eigenheime. Im Schnitt kosteten diese 2004 rund 240000 Euro, so der Gutachterauschuss. Sogar ein Reihenhaus schlug immerhin noch mit 183144 Euro zu Buche. Dabei befinden sich die Preise auch in diesem Marktsegment seit Jahren im Sinkflug.

Obwohl es keine Anzeichen für eine Wende am Markt gibt, ist das Spekulationsfieber wieder ausgebrochen: im Geschäft mit Mehrfamilienhäusern. Diese werden vom Gutachterausschuss zu den „bebauten Grundstücken“ gezählt, und hier stieg der Geldumsatz um fast ein Viertel (plus 21 Prozent). Dieser Anstieg ist zum großen Teil auf den Handel mit Wohnhäusern zurückzuführen. „Hier sind die Preise in guten Lagen um bis zu einer Jahresrohmiete gestiegen“, sagt Gutachterchef Ribbert. Hintergrund: Die Preise vermieteter Wohnhäuser werden auf Grundlage der Mieterträge verhandelt; je nach Lage wird das Fünfzehn- bis Zehnfache des jährlichen Mietertrages bezahlt. Dies entspricht einer „Rendite“ auf den Kaufpreis in Höhe von 6,6 bis zehn Prozent. Die echte Kapitalverzinsung liegt jedoch deutlich darunter: Denn die Kosten für Verwaltung, für Mietausfälle und für Instandhaltung müssen ebenfalls von den Mieteinnahmen bezahlt werden.

Von einem regen Interesse vermögender Privatinvestoren an vermieteten Wohnhäusern in Berlin berichtet auch Hans Peter Plettner, geschäftsführender Gesellschafter der Deutschen Grundstücksauktionen. Plettner zufolge hatten auch ausländische Anleger, beispielsweise aus Österreich, Italien und Irland, auf den „Frühjahrsauktionen“ Wohnhäuser in den Bezirken Prenzlauer Berg und Friedrichshain erworben. Die dabei erzielten Preise hätten teils deutlich über dem Auktionslimit gelegen, die Verkehrswerte seien also übertroffen worden.