Immobilienpreise in Berlin : Berlins Randlagen rücken in den Fokus

Auch die vermeintlich wenig attraktiven Bezirke und der Speckgürtel werden teuer. In Reinickendorf stiegen die Preise für Wohneigentum 2018 um fast ein Viertel.

Klaus Grimberg
Bezaubernd. Berlins Innenstadt lockt Investoren an.
Bezaubernd. Berlins Innenstadt lockt Investoren an.Foto: REUTERS

Berlin boomt: Die Wirtschaft wächst und auf dem Arbeitsmarkt gibt es gute Chancen für Fachkräfte. Start-ups ziehen immer mehr junge, gut ausgebildete Menschen aus der Bundesrepublik und dem Ausland in die Stadt. Und auch für Investoren von außerhalb ist die Hauptstadt nach wie vor ein interessantes Pflaster.

Entsprechend hoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum. Ablesen lässt sich das an weiterhin steigenden Mieten und den Angebotskaufpreisen für Eigentumswohnungen. Letztere erhöhten sich 2018 im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent auf durchschnittlich nunmehr 4150 Euro pro Quadratmeter, wie aus dem aktuellen Wohnmarktreport Berlin hervorgeht, der von der Berlin Hyp und dem Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben wurde. Dieser Anstieg liegt in etwa auf dem Niveau von 2017. Damals stiegen die Preise im Durchschnitt um 12,7 Prozent.

Auffällig dabei ist, dass auch die vermeintlich unattraktiveren Randbezirke immer stärker in den Fokus von Käufern und Investoren rücken. Besonders krass ist die Situation im Bezirk Reinickendorf, wo der mittlere Quadratmeterpreis im Vergleich zum Vorjahr um stolze 23,3 Prozent auf aktuell 2991 Euro gestiegen ist. Aber auch Marzahn-Hellersdorf und das Preis-Schlusslicht Spandau verzeichnen ungewöhnlich starke Anstiegsraten - um die zwanzig Prozent.

Preiswert war einmal

Karsten Jungk, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner Deutschland, bestätigt die Entwicklung: „Insbesondere in den nordöstlichen Bezirken Berlins wird die Einwohnerzahl in den kommenden zehn Jahren überdurchschnittlich steigen. Wohnungen außerhalb des S-Bahn-Rings mit einer guten Verkehrsanbindung sind daher besonders gefragt.“

Damit zeichnet sich ein deutlicher Trend ab: Gerade in den bisher preiswerteren Lagen ziehen die Preise durch die große Nachfrage heftig an. Und der erhoffte Neubau kommt nicht in die Gänge.

Profiteur dieser Entwicklung ist der Berliner Speckgürtel. Die südlich gelegenen brandenburgischen Städte Potsdam und Teltow verzeichneten in 2018 mit 12 und 14 Prozent schon ein deutlich stärkeres Bevölkerungswachstum als die Spreemetropole mit nur 9,6 Prozentpunkten. Im Westen boomen Falkensee und Nauen. Bernau ist im Norden stark im Kommen.

Die große Nachfrage ist aber nur ein Grund für den anhaltenden Preisboom bei Eigentumswohnungen. Auch der hart umkämpfte Mietmarkt Berlins lässt immer häufiger Wohnungssuchende auch den Kauf einer Wohnung in Betracht ziehen. Außerdem locken die niedrigen Zinsraten zum Kauf. Die monatlichen Raten liegen oft unter der Miete, die derzeit für eine vergleichbare Wohnung aufgebracht werden muss. Weiterhin gilt der Erwerb von Wohneigentum sowohl für in- als auch ausländische Käufer als solides Mittel der Vermögensbildung und der Altersvorsorge.

10,34 pro Quadratmeter

Eine weitere wenig überraschende Erkenntnis: Am teuersten bleibt der Wohnungskauf in Berlins Mitte. Der mittlere Quadratmeterpreis kletterte hier sogar erstmals über die 5000-Euro-Marke – ein Anstieg um rund elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit bildet Mitte zusammen mit Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow das Quartett Berlins attraktivster Wohngegenden, wenn man das Preisbarometer als wesentliches Indiz wertet. Innerstädtische Lagen, gute Verkehrsanbindungen und ein lebendiges soziokulturelles Umfeld sind die entscheidenden Faktoren für Kaufentscheidungen eines Klientels, das in der Lage ist, höhere Quadratmeterpreise zu finanzieren. Noch unter 4000 Euro ist der Quadratmeter derzeit in Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg und Treptow-Köpenick zu haben. Auch im mittleren Segment steigen also die Preise. Anders als in den Spitzenbezirken jedoch nur um magere einstellige Prozentraten.

In Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau und Treptow-Köpenick ist im unteren Marktsegment Eigentum immerhin auch noch für unter 2000 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Der ungebrochene Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen ist nur die logische Konsequenz der auch 2018 weiter deutlich gestiegenen Mieten in der Hauptstadt.

Im Schnitt kostet den Berliner der Quadratmeter 10,34 Euro Miete – dies ist der Wert, der in den ersten drei Quartalen 2018 gemessen wurde. Es ist dies ein Plus in Höhe von 5,6 Prozent im Vergleich zu 2017. Damit verlangsamte sich der Mietenanstieg, hält aber nicht inne: 2017 verlangten Anbieter bei Neuvermietungen 8,8 Prozent höhere Mieten als im Vorjahr. Zudem gilt: Luxuswohnungen werden teurer, bzw. dieses Segment wird breiter: Rund 17 Euro werden im obersten Preissegment für den Quadratmeter aufgerufen. Das günstigste Zehntel aller Angebote bleibt dagegen mit 6,46 Euro pro Quadratmeter relativ preiswert – das entspricht einer durchschnittlichen Einstiegsmiete im geförderten Wohnungsbau.

Am teuersten war Mieten in 2018 im angesagten Friedrichshain-Kreuzberg, das mit 12,99 Euro Mitte von der Spitzenposition, mit lediglich 12,50 Euro pro Quadratmeter, verdrängt hat. Nur im oberen Marktsegment der Mieten bleibt Mitte weiterhin die Nummer eins. Im mittleren Preisniveau stiegen die Mieten entsprechend der Kaufpreise dagegen nur moderat. In Neukölln steigen mit im Schnitt 2,6 Prozent die Mieten in 2018 am geringsten – wie auch schon im Vorjahr mit 3,8 Prozent. Die niedrigsten Mieten bei Neubezug wiesen wie in den Vorjahren Spandau und Marzahn-Hellersdorf auf. Nur in diesen beiden Bezirken sind Wohnungen im Idealfall noch im Mittel für unter 6 Euro zu haben.

Warten auf Neubau

Insgesamt gilt: Wer beim Mieten oder Kaufen auf der Suche nach einem Schnäppchen ist, sollte auch über den Berliner Tellerrand hinausblicken. Doch auch die Ausweichbewegung nach Brandenburg ist nicht die Lösung der Berliner Probleme. „Der Speckgürtel ist nur eine Lösung, wenn Infrastruktur und ÖPNV dafür auch ausgelegt sind“, kommentiert Carsten Sellschopf, leitender Geschäftsführer des Projektentwicklers Instone Real Estate. Der „Berliner Siedlungsstern“ sei eigentlich klug konzipiert, aber die aktuelle Wohnungspolitik des Berliner Senats produziere Verunsicherung am Markt und lenke den Fokus auf die falschen Themen. Insbesondere die Enteignungsdebatte sei nicht nur gefährlich und erinnere an DDR-Zeiten, sie liefere vor allem keinen konstruktiven Beitrag zur Schaffung neuen Wohnraums, den Berlin so dringend benötige.

Denn ohne Angebot kann bekanntlich auch nicht gekauft werden. Auf zügige Neubauprozesse wartet Berlin schon lange. Aktuell dauern laut dem von der Berliner ZIEGERT Gruppe herausgegebenen „Ziegert-Report 2018/19“ über Wohneigentum in Deutschland Planungen und Genehmigungen jedenfalls etwas ein Jahr länger als in anderen deutschen Großstädten.