Immobilien: Kontrolle ist besser

Von Lug und Trug in der ImmobilienwirtschaftTsp Daß Immobilienprofis mit harten Bandagen kämpfen und eine ausgemachte Lust an der Spekulation haben, ist eine Allerweltsweisheit.Daß es im Rennen um den besten "Deal" nicht immer mit ganz fairen Tricks zugeht, will auch jeder wissen.Wie sich Immobilienprofis wechselseitig übers Ohr hauen, davon weiß Jürgen Leibfried, Chef von Bauwert in Berlin, ein Lied zu singen. Zum kleinen Einmaleins der Immobilienwirtschaft gehört es, daß der Wert einer Immobilie als ein Vielfaches der Jahresmiete dargestellt wird.Das macht Sinn: Mieten sind die Zinsen für das Kapital, das für den Bau oder den Erwerb des Gebäudes aufgebracht wird - deshalb werden sie auch als "Mietzins" bezeichnet.Je mehr Jahresmieten das Haus kostet, desto geringer ist die Rendite.Das Zwölf- bis Fünfzehnfache gilt als durchschnittlich.Für Häuser in besonders guten Lagen sind eben besonders viele "Jahresmieten" zu bezahlen, womit auch die Rendite niedrig wäre.Logisch, jeder möchte in guten Lage wohnen und bezahlt - so er es vermag - dafür sogar ein paar DM mehr Miete als anderswo.Hierin sind Immobilien wie Wertpapiere: Wer vom Bund ein festverzinsliches Papier kauft, bekommt dafür weniger Zinsen, als wenn er dieselbe Schuldverschreibung von Brasilien erwirbt; dort ist das Risiko größer, daß der Schuldner ausfällt. Nun läßt sich mit Wertpapieren zwar spekulieren, an deren Wert ist aber kaum zu manipulieren.Ganz anders bei Immobilien.Wie Besserverdienende aus dem Westen der Republik die alteingesessenen Mieter in Prenzlauer Berg mit allen Tricks - körperliche Gewaltanwendung nicht ausgeschlossen - zum Auszug zu nötigen versuchen, das war dem Spiegel jüngst erneut zu entnehmen.Bei diesen kleinen Spekulanten - darunter Ärzte, Rechtsanwälte und andere "honorige Bürger" - ist das Kalkül dasselbe wie bei den Großen: Je mehr ich für die Wohnung bekomme, desto besser ist meine Rendite.Hier wie dort teilt sich der Spreu vom Weizen: Jene, die gesellschaftliche Verantwortung für ihr Grundeigentum übernehmen und sich vor dem Erwerb von der Qualität der Immobilie, ihrer Lage und ihrer Mieter überzeugen und die anderen.Mit der Branche hat das also nichts zu tun, sondern mit - sagen wir - "menschlichen Qualitäten".Daß die nicht von Zunft oder Herkunft abhängen und sich in dem Maße verflüchtigen, in dem es ums Geld geht, das zählt wohl zu den Lebensweisheiten. Doch auch wer seine Immobilienlektionen gelernt und Verantwortung übernommen hat, der ist noch lange nicht vor den Fallstricken gefeit.Denn im Gegensatz zum Wertpapier - um zu unserem Beispiel zurückzukommen - kann man am Immobilieninvestment "drehen"."Eines Tages wurde uns ein Paket von Immobilien zum Zehnfachen der Jahresmiete angeboten", erzählt Jürgen Leibfried.Zwar habe er gestutz über den außergewöhnlich günstigen Preis, da am Markt aber immer wieder Schräglagen zur Veräußerung von Eigentum zwingen, sind solche "Schnäppchen" keineswegs ausgeschlossen.Die Prüfung nahm seinen Gang und stand vor ihrem positiven Abschluß, als ein kleines Detail die Aufmerksamkeit der Käufer erregte.In den Mietverträgen von sechs der zehn offerierten Geschäftshäuser war derselbe Gastronom als Mieter verzeichnet - nicht die Filiale einer "Boulettenbraterei", sondern eine Einzelperson.Das machte skeptisch.Der Lokaltermin ergab: Kein Betrieb, nur einige Stühle im Raum verteilt - das Mietverhältnis war gefälscht."Nach Beurkundung des Kaufes wäre der Mann ausgezogen und statt der 150 000 DM Miete auf dem Papier, wären es nur 80 000 DM gewesen", sagt Leibfried.Die Finanzierung wäre zusammengebrochen und das Objekt.Merke, Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Tsp