Immobilien: Neue Regeln für offene Immobilienfonds

Keine Frage: Immobilien als Geldanlage sind beliebt. Nicht nur die stetig steigenden Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sind dafür ein Beleg. Auch offene Immobilienfonds – kurz OIF – sind bei Anlegern gefragt. Vom 1. Januar bis zum 30. April investierten sie fast 1,7 Milliarden Euro in diese Fonds, wie aus einer Statistik des Fondsverbandes BVI in Frankfurt am Main hervorgeht. Zum Vergleich: Aktienfonds konnten im selben Zeitraum gerade mal rund 4,4 Millionen Euro einsammeln.

„Die Fonds sind nach wie vor eine gute Möglichkeit, Geld breit gestreut in Immobilien anzulegen“, erklärt Steffen Sebastian von der Universität Regensburg. „Mit offenen Immobilienfonds können Anleger sich auch mit kleineren Beträgen an Immobilienprojekten beteiligen“, sagt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen. Das Geschäftsmodell ist denkbar einfach: Die Fonds investieren in Immobilien, meist Bürogebäude oder Einkaufscenter. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sollen Erträge bringen. Um das Risiko der Investition zu mindern, werden viele verschiedene Gebäude oft auch in unterschiedlichen Ländern gekauft. Laut einer Studie von Sebastian sind OIF damit vor allem für Kleinanleger geeignet. Der Grund: Anleger mit vergleichsweise wenig Mitteln können bei direkten Immobilieninvestments kaum streuen. Denn eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus ist teuer. Als Kapitalanlage sind Immobilien daher für Privatanleger kaum geeignet.

Anders bei indirekten Immobilienanlagen wie offenen Immobilienfonds: Hier kann sich ein Privatanleger mit weit weniger Kapitaleinsatz an Immobilien beteiligen und von den Vorteilen der Anlageklasse profitieren. Einen Anteil an einem offenen Immobilienfonds gibt es bereits ab einem Betrag von 25 Euro.

Allerdings kämpfen viele Fonds derzeit mit Problemen. „Einige Fonds sind geschlossen, andere werden gerade abgewickelt“, erklärt Verbraucherschützer Mai. Eine Folge der Finanzkrise 2008. Um die Auszahlungswünsche bedienen zu können, mussten die Fonds damals auf ihre Reserven zurückgreifen und gerieten in Schieflage.

Damit sich das nicht wiederholt, wurden im Anlegerschutzgesetz neue Regeln für die offenen Immobilienfonds beschlossen, die erst am 1. Januar in Kraft getreten sind. Der wichtigste Punkt: Anleger müssen ihre Anteile nun 24 Monate halten, bevor sie sie komplett wieder zurückgeben dürfen. Außerdem gibt es eine Kündigungsfrist: Zwölf Monate vor der beabsichtigten Rückgabe muss der Kunde unwiderruflich erklären, dass er seine Anteile zurückgeben will. Pro Kalenderhalbjahr kann er Anteile im Wert von 30 000 Euro loswerden, unabhängig von Ersthalte- und Kündigungsfrist.

Nun ändert sich das Regelwerk noch einmal. Voraussichtlich am 22. Juli treten weitere, strengere Bestimmungen in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt gilt laut BVI das Kapitalanlagegesetzbuch, das die sogenannte AIFM-Richtlinie in deutsches Recht umsetzt. Diese EU-Richtlinie über die Verwalter alternativer Fonds betrifft auch offene Immobilienfonds. Die Folge für Anleger: Der Freibetrag von 30 000 Euro entfällt für Neuanlagen. Anteile können dann nur noch einmal im Jahr zurückgegeben werden.

Die OIF werden damit ein wenig unflexibler. Anleger kommen nicht mehr so schnell an ihr Geld. „Allerdings ist das Produkt im Vergleich zu anderen Sparprodukten nach wie vor flexibel“, erklärt Sebastian. „Eine Lebensversicherung zum Beispiel läuft ja über mehrere Jahrzehnte.“ Außerdem sollten Sparer bei Immobilienanlagen generell einen langen Atem haben. „Das ist kein kurzfristiges Investment“, sagt Sebastian. Mindestens fünf Jahre sollten die Anteile gehalten werden, um entsprechende Renditen zu erzielen. Betroffen sind von der neuen Regelung außerdem nicht alle Anleger gleichermaßen: „Sie gilt nur für Neuanlagen“, erklärt ein Sprecher des BVI. dpa