Immobilien: Noch ist Berlin Boomtown – doch wie lange noch?

Höchst unterschiedliche Entwicklungen haben im Jahr 2006 den Berliner Immobilienmarkt gekennzeichnet. Während das Geschäft mit Renditeobjekten boomte, kam es auf dem Markt privat genutzter Immobilien teilweise zu einem gegensätzlichen Effekt: Bei Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauland stagnierten Verkaufszahlen und Preise oder sie gingen sogar zurück. „Die Zweiteilung in einen Markt für Profis und einen Markt für private Nutzer hat sich weiter verstärkt“, erläuterte Dietrich Ribbert, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, die Zahlen. Auffällig sei, dass es trotz der Renditeerwartungen der Investoren bisher zu keinem erheblichen Anstieg der Mieten gekommen sei.

Wie der Gutachterausschuss feststellt, wurden im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von rund 14 Milliarden Euro veräußert. Dies bedeutet ein Plus von 58 Prozent gegenüber dem Jahr 2005 und den höchsten Umsatz seit Kriegsende überhaupt. Grund für den Rekordzuwachs war die Nachfrage professioneller Investoren nach Miet-, Büro- und Geschäftshäusern. Mit der Nachfrage stiegen auch die Preise: Anstelle des 12-Fachen wurde in den meisten Fällen das 14-, 15- oder 16-Fache der Jahresrohmiete als Kaufpreis gezahlt. „In besonders begehrten Lagen zahlten Käufer auch das 20-Fache“, so Ribbert.

Selbst in bislang wenig gefragten Bezirken wie Lichtenberg oder Neukölln seien die Preise in Bewegung gekommen: „Ausländische Käufer achten weniger auf die Lage als auf die Zusammensetzung ihrer Immobilienpakete“, sagt Ribbert. Von Interesse sei grundsätzlich alles innerhalb des S-Bahn-Ringes.

Bei Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Bauland dagegen stagnierten die Preise weitgehend. Die Zahl der Verkäufe ging bei Häusern leicht, bei Bauland etwas stärker zurück. Besonders in den ersten drei Monaten des Vorjahres habe sich der Wegfall der Eigenheimzulage bemerkbar gemacht, so Ribbert. Teure Lagen waren von der Kaufzurückhaltung weniger betroffen als preisgünstige, wo sich jeder fehlende Euro sofort bemerkbar macht. Besonders bei Baulandpreisen teilt noch immer eine imaginäre Grenze die Stadt: Im Osten ist es billiger. Die Spanne reicht von durchschnittlich 95 Euro je Quadratmeter in Rahnsdorf über 100 Euro in Buch und 160 in Friedrichshagen bis zu 230 Euro in Niederschöneweide. Im Westteil war Rudow mit 150 Euro am günstigsten. In Lichtenrade gab es den Quadratmeter Bauland für 200 Euro, in Frohnau für 220 und in Lichterfelde für 340 Euro. Teuerste Lage blieb der Grunewald mit 740 Euro je Quadratmeter.

Bei Eigentumswohnungen lag dagegen der Osten an der Spitze: Für Wohnungen rund um den Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg wurden 2000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. In Teilen Charlottenburgs gaben Käufer um 1800 Euro aus, billiger war Neukölln mit 1000 Euro. Innerstädtisches Bauland kostete Investoren in Berlins teuerster Lage, dem Pariser Platz, 21 000 Euro je Quadratmeter. Am Breitscheidplatz waren 17 000 und am Potsdamer Platz 6500 Euro zu zahlen. Am Ende lag Hellersdorf mit 350 Euro.

Für die Zukunft wird wenig Bewegung im privaten Immobilienmarkt, aber ein nachlassendes Interesse an Renditeimmobilien erwartet. Die Preise seien so enorm gestiegen, dass die Rendite sinke. Außerdem sei im Ausland ein Anstieg der Zinsen zu beobachten, Kapital werde teurer, sagte Ribbert: „Der Boom wird nicht weitergehen.“

Jutta Burmeister