Immobilien: Vorsicht Denkmal – ohne Erfahrung sieht man schnell alt aus Anleger blicken auf die erhöhten Abschreibungen und übersehen dabei die Fallstricke

Beim Begriff „Denkmal“ kommen uns mittelalterliche Burgen, historische Statuen oder das Brandenburger Tor in den Sinn. Doch unter den rund 1,2 Millionen denkmalgeschützten Gebäuden in Deutschland sind solche markanten Bauten eher die Ausnahme. An den meisten laufen oder fahren wir auf unserem täglichen Weg zur Arbeit oder zum Supermarkt vorbei, ohne dass wir an Denkmäler denken. Denn es sind Wohnhäuser ganz unterschiedlicher Stilrichtungen: Jugendstil, Neoklassizismus und mittelalterliches Fachwerk geben uns die Erinnerung an vergangene Zeiten.

Aber die Pflege dieses Erbes fällt angesichts klammer öffentlicher Kassen schwer, denn viele dieser Baudenkmäler befinden sich im kommunalen Besitz. Und die öffentlichen Ausgaben sinken weiter – allein von 2003 auf 2004 von 404,3 auf 347,4 Millionen Euro. Das stellt der Arbeitskreis Denkmalschutz im Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) in seiner Studie von 2006 fest. Deshalb hält es der BFW für nötig, „dass durch Private die Bemühungen um die Erhaltung der Denkmäler erhöht werden, damit wertvolles Kulturgut erhalten werden kann.“

Um die Sanierung wertvoller Bausubstanz zu fördern, gewährt der Staat Anlegern, die in denkmalgeschützte Gebäude investieren, Steuervorteile. „Vermieter eines denkmalgeschützten Baus oder von Objekten in ausgewiesenen Sanierungsgebieten können anstelle der üblichen Beträge von zwei Prozent bei Neubauten beträchtlich höhere Abschreibungen in Anspruch nehmen“, sagt Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin. „In den ersten acht Jahren können sie jeweils neun Prozent der Sanierungskosten, in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent abschreiben“, so der Experte, der sich seit Jahren mit steuerrechtlichen Aspekten des Denkmalschutzes beschäftigt. Nach der Abschaffung der degressiven Abschreibung für Neubauten seien das eine der letzten interessanten Steuervorteile, die Wohnungskäufer nutzen können.

Allerdings droht Unkundigen die Gefahr, sich in einem der zahlreichen Fallstricke und Auseinandersetzungen mit den Behörden zu verheddern. „Viele wissen nicht, dass bei Denkmälern jeder Eingriff in die Gebäudesubstanz einer Genehmigung bedarf, und sei es nur der Anstrich der Fassade“, sagt Frank Kammerer, Sprecher der Berner Group, die über mehr als 30 Jahre Erfahrung als Denkmalsanierer verfügt. Nicht umsonst heiße es daher in der Branche, „eine Baustelle, auf der mehr Rechtsanwälte und Steuerberater als Bauarbeiter anzutreffen sind, liegt in einem Sanierungs- oder Denkmalschutzgebiet“, so Kammerer. Mit dem Kasernenensemble Pont du Clair in Mainz betreut die Berner Group das bundesweit größte Sanierungsobjekt. Auf 16 300 Quadratmetern Wohnfläche entstehen insgesamt 221 Maisonettes und Lofts.

Auch bei der steuerlichen Anerkennung des Investments droht Ungemach für Nichtprofis: Finanzverwaltung und Investoren streiten regelmäßig über die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen. Denn nicht alle baulichen Maßnahmen an einem Sanierungsobjekt können abgeschrieben werden. Deshalb empfiehlt Richter Beck interessierten Investoren, einen Spezialisten einzuschalten, der sich mit steuerlichen Besonderheiten auskennt, langjährige Erfahrungen besitzt und über gute Kontakte zu den Behörden verfügt. Tsp

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