Immobilien: Was sich rechnet - das läßt sich errechnen

Sondertilgungen von Krediten lohnen sich fast immer / Die Höhe und der Zeitpunkt der vorfristigen Rückzahlung sind entscheidendVON ERHARD SCHOTTSTÄDT UND RALF SCHÖNBALL Eine solide Planung der Finanzierung stellt sicher, daß die erworbene Immobilie auch langfristig im Eigentum bleibt - und nicht kurzfristig im Rahmen einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kommt.Sind die Kreditzinsen wie dieser Tage auf einem historischen Tiefstand, lohnt unter Umständen ein vorzeitiger Ausstieg aus einst abgeschlossenen Kreditverträgen zu schlechteren Konditionen.Unter welchen Umständen "Umfinanzierung" oder "Sondertilgungen" mit diesem Ziel möglich sind, behandelte ein Beitrag in der vergangenen Woche an dieser Stelle.Aufgrund des großen Leserinteresses an diesem Thema hier ein ergänzendes, detaillierteres Rechenbeispiel, das Vor- und Nachteile von Sondertilgungen untersucht. Grundlage unseres Beispiels ist ein Darlehensvertrag mit der Dresdner Bank Bausparkasse nach dem "Schnellspartarif F30".Ausgezahlt wurde das Darlehen 1996.Die Darlehenssumme betrug 74 037,28 DM, wobei eine monatliche Zins- und Tilgungsrate von 1200 DM vereinbart wurde.Bliebe alles dabei, wäre der Kreditnehmer am 30.Januar 2002 schuldenfrei.Er hätte dann 83 125,71 DM an die Bausparkasse gezahlt, von dieser Summe entfielen 8998,42 DM auf Zinsen, der Rest wäre die Rückzahlung der Schulden (Tilgung). Wie aber verhält es sich, wenn der Kreditnehmer plötzlich eine Erbschaft macht und Geld auf der hohen Kante hat? Wer kühl rechnet vergleicht zwei Alternativen: (1) Er zahlt mit seiner Erbschaft einen Teil seines Kredits vorzeitig zurück, oder (2) er legt dieses Kapital so lange an, bis der Kreditvertrag ausgelaufen ist.Im ersten Fall zahlt er weniger Zinsen, weil das Darlehen durch die Rückzahlung schneller getilgt ist; im zweiten Fall erwirtschaftet sein Kapital eine Rendite, die er gegen die weiterhin anfallenden Zinsen gegenrechnen kann.Was ist nun die für ihn billigere Variante? Um diese Frage zu beantworten, haben wir mehrere Sondertilgungen mit dem gewöhnlichen Darlehensvertrag verglichen: Zum einen wird eine Sondertilgung (ST) von 10 000 DM zu verschiedenen Zeitpunkten während des mehrjährigen Kreditvertrages eingezahlt, zum anderen werden ST verschiedener Höhe zu einem festgelegten Zeitpunkt eingezahlt (30.April 1997).Die Rentierlichkeit dieser ST wird verglichen mit dem vertragsgemäß abbezahlten Darlehen (erste Spalte der Tabelle).Wie gut die ST abschneidet, ist der jeweils untersten Zeile der Tabelle zu entnehmen, die wir "Rendite der Zinsersparnis" genannt haben.Ein erster Blick in diese Zeile verrät: Die niedrigste "Rendite", die eine Sondertilgung einbringt, beträgt 4,53 Prozent.Würde das Darlehen vertragsgemäß abbezahlt und die Erbschaft stattdessen angelegt, müßte dieses Geld mindestens eine Rendite dieser Höhe einbringen, um sich zu lohnen. Die zwei Alternativen unter der Lupe: Im ersten Fall tilgt der Schuldner seinen Kredit am 30.April 1997 vorzeitig um 10 000 DM, verkürzt dadurch dessen Laufzeit um rund 10 Monate (der Kredit ist durch die ST bereits am 30.März 2001 zurückgezahlt statt regulär am 30.Januar 2002); dadurch spart er Zinsen von insgesamt 1896,05 DM.Diese "Zinsersparnis" ist der Vergleichsmaßstab für den zweiten Fall: Der Kreditnehmer legt sein Kapital von 10 000 DM in Wertpapieren an.Da er keine ST vornimmt, wirft das Geld eine Rendite vom 30.April 1997 bis zum 30.Januar 2002 (Ende der regulären Kreditlaufzeit) ab.In diesen fünf Jahren müßte das Kapital eine jährliche Rendite von mindestens 4,53 Prozent einbringen, damit sich diese Alternative lohnt.Eine solche Rendite ist nur durch (risikoreichere) Aktienfonds zu erzielen.Wer auf Nummer Sicher geht, muß "mündelssichere" Bundesschatzbriefe kaufen, die in fünf Jahren eine jährliche Rendite von 4,49 Prozent (Typ B) einbringen - der Kreditnehmer fährt also besser mit der ersten Alternative, mit der Sondertilgung. Mit diesem Rüstzeug dürften die in unserer Tabelle verzeichneten "Renditen der Zinsersparnisse" aller anderen aufgeführten Typen von Sondertilgungen nachvollziehbar sein.Nur so viel noch: Je mehr Geld für die Sondertilgung verwendet wird, desto kürzer ist die Laufzeit des damit gesenkten Darlehens und desto größer die Zinsersparnis - und umso mehr Rendite müßte eine alternative Kapitalanlage abwerfen.Zu welchem Zeitpunkt aber sollte diese (möglichst hohe) Sondertilgung erfolgen? - Die Tabelle zeigt, je später die ST erfolgt, desto höher ist die Rendite der Zinsersparnis.Mit anderen Worten: Wer relativ spät - wie in unserem Fallbeispiel am 30 April 2000 - eine ST leistet, der dürfte keine bessere Alternative auf dem Kapitalmarkt finden - eine höhere Rendite als 5,74 Prozent für eine einjährige Kapitalanlage dürfte derzeit und bis auf weiteres kaum zu finden sein. ERHARD SCHOTTSTÄDT / RALF SCHÖNBALL