Immobilien: Wenn das Mietverhältnis quittiert wird

WAS STEHT INS HAUS?

Wir stehen als Mieter kurz vor Abschluss eines neuen Vertrages. Allerdings besteht der Vermieter auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Mit unserem bisherigen Vermieter gab es jedoch viel Streit über Betriebskosten und die Höhe der von uns einbehaltenen Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung. Daher wird uns die Bescheinigung verwehrt. Inwieweit ist ein Vermieter dazu verpflichtet, die Schuldenfreiheit zu bestätigen? Haben wir einen Anspruch auf diese Erklärung? Es wäre ärgerlich, wenn der neue Mietvertrag ausschließlich daran scheitert.

WAS STEHT IM GESETZ?

Eine gesetzliche Regelung hierfür gibt es nicht. Wenn dazu auch im Mietvertrag nichts steht, haben Sie grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“. Dies bestätigte der BGH (Bundesgerichtshof) in einer aktuellen Entscheidung. Dort hatte ein Vermieter lediglich Quittungen über die geleisteten Zahlungen, aber keine weiteren Erklärungen abgegeben. Der BGH hielt dies für ausreichend. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht. Insbesondere würde eine Auskunftspflicht des Vermieters voraussetzen, dass ein Mieter über seine Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, wenn er anhand eigener Zahlungsbelege sowie der vom Vermieter erteilten Quittungen ohne Weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind und er so die Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtung belegen kann. Laut BGH ist einem Vermieter die Abgabe einer so weitreichenden Erklärung wie der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung grundsätzlich nicht zuzumuten. Er könnte sich dann nämlich selbst schaden, wenn diese Bescheinigung quasi als Verzicht auf eventuell noch bestehende Ansprüche gegen den Mieter angesehen würde. Auch besteht laut BGH keine dahingehende Verkehrssitte, selbst wenn viele Vermieter solch eine Bescheinigung fordern. Derzeit hat sich dazu jedenfalls noch keine einheitliche Praxis durchgesetzt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Gerade wenn über offene Zahlungen zwischen den Mietvertragsparteien noch gestritten wird, kann es Vermietern nicht zugemutet werden, eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit auszustellen. Vermieter würden u. U. dazu gezwungen werden, eine falsche Erklärung abzugeben. Man könnte sogar überlegen, ob ein entsprechendes Verhalten strafrechtlich relevant wäre. Diese Erklärung könnte jedenfalls als Verzicht auf etwaige Mietrückstände aufgefasst werden. Und Ihnen ist es durchaus zumutbar, dem neuen Vermieter Zahlungsbelege vorzulegen. Wegen der einbehaltenen Gelder können Sie darauf verweisen, dass es wegen Mängeln in der Wohnung Streit um die Höhe der Minderung gab. Oder Sie bitten den neuen Vermieter, beim bisherigen Vermieter telefonisch um Auskunft zu bitten.