Mietspiegel Berlin: Mietendeckel für städtische Wohnungen könnte Preise steigen lassen

Spitzenmanager der städtischen Wohnungsunternehmen in Berlin befürchten, dass die Mieten ihrer rund 340.000 Wohnungen von der Datenerhebung für die „ortsübliche Miete“ ausgeschlossen werden, sollte wie geplant der Mietendeckel weiter für ihre Objekte gelten. Das erfuhr der Tagesspiegel aus internen Gesprächsrunden.

Das würde eines der Ziele des Regierenden Bürgermeisters Michael Müller (SPD) gefährden: einen geringen Anstieg der Mieten am Berliner Wohnungsmarkt durch den dämpfenden Einfluss der vielen günstigen städtischen Wohnungen auf den Mietspiegel.

Rund 150 Millionen Euro kosten die landeseigenen Unternehmen die geplanten Regulierungen nach Informationen aus Verwaltungskreisen. Gegenüber der ersten vor zwei Wochen im Senat abgelehnten Vorlage sorgt vor allem die Deckelung der Neuvertragsmieten auf zehn Prozent unterhalb der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ für erhebliche Zusatzkosten von knapp 50 Millionen Euro.

Hintergrund: Staatlich regulierte Mieten dürfen nach den Regeln zur Erstellung von Mietspiegeln nicht in deren Erstellung einfließen, da sie nicht „den Markt“ abbilden. Damit könnten sie auch nicht den Auftrieb bei der berlinweit geltenden „ortsüblichen Vergleichsmiete“ im Mietspiegel bremsen.

Deshalb berücksichtigt die Mietspiegel-Arbeitsgruppe beispielsweise keine Sozialwohnungen bei der Datenerhebung. Denn Sozialmieten sind staatlich festgelegt. Dies könnte auch für die geplanten großzügigen Mietverzichte im kompletten städtischen Wohnungsbestand gelten, warnen die Fachleute aus deren Kontrollgremien.

Mieterhöhungen erst 2022

Erstaunlich wäre das nicht, denn der Deckel auf den Mieten der städtischen Wohnungen soll kaum gelockert werden. Die aktuell fertig gestellte Vorlage, die Wohnen-Senator Sebastian Scheel (Linke) in die Senatssitzung am Dienstag einbringen will, sieht Folgendes vor: Der Mietendeckel, der vom Bundesverfassungsgericht für „nichtig“ erklärt worden war, bleibt bei den städtischen Wohnungen bestehen. Frühestens ab Januar kommenden Jahres dürfen die Firmen Mieterhöhungen ankündigen – und dabei sind höchstens 2,5 Prozent pro Jahr zulässig.

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Es wird daher Jahre dauern, bis die städtischen Mieten die Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erreichen könnten. Und das wäre auch die „maximal“ zulässige Höhe. Bei bestehenden Verträgen bleiben die Mieten in diesem Jahr gedeckelt. Erst ab 2022 dürfen die Landeseigenen maximal ein Prozent mehr verlangen. Entsprechende Mieterhöhungen können frühestens am 1. Januar kommenden Jahres angekündigt werden.

Deckeln müssen die Städtischen auch bei „Neuvermietungen“. Zieht ein Mieter aus und wird eine landeseigene Wohnung neu vermietet, darf das Unternehmen nicht die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nach Mietspiegel verlangen, sondern muss zehn Prozent darunter bleiben. Hatte der ausgezogene Mieter weniger bezahlt als ortsüblich, gilt diese niedrigere „Vormiete“ weiterhin.

"Glaubwürdigkeit in der Wohnungspolitik"

Von diesen günstigen Mieten dürfen die Firmen „in Ausnahmefällen“ abweichen, etwa wenn die Immobilie wegen einer sehr günstigen Miete „unwirtschaftlich“ würde. Hierüber müssten die Landesfirmen einen „objektbezogenen Nachweis“ gegenüber der zuständigen Senatsverwaltung erbringen. Außerdem darf in diesen Fällen maximal die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden.

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Müller hatte den Versuch einer Deckelung aller Mieten trotz der „Nichtigkeit“ des Gesetzes als richtige Initiative verteidigt. In der Koalition wird ein Mietendeckel light für die politisch steuerbaren Bestände verteidigt.

Die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen Katrin Schmidberger sagte: „Wir haben die Senatsvorlage erfolgreich korrigiert und sorgen mit der Verankerung der Kernelemente des Mietendeckels weiterhin für eine mietpreisdämpfende Wirkung für die ganze Stadt.“ Es gehöre „zur Glaubwürdigkeit unserer Wohnungspolitik“, für eine stärkere soziale Mietpreisregulierung einzustehen. Das habe auch über Berlin hinaus eine wichtige politische Signalwirkung.

Doch die kommen zu einem Zeitpunkt, wo die Landesfirmen ohnehin an die Grenzen ihrer Finanzkraft gehen müssen. Für den geplanten Rückkauf der 20.000 Wohnungen von Vonovia und Deutsche Wohnen werden sie mehr als 2,1 Milliarden Euro ausgeben müssen. Hinzu kommen Kosten für die ökologische Sanierung ihres Bestandes.