• Immobilienmarkt - Wem gehört Berlin?: "Erwarten Anstieg um 20 Prozent bei Grundstückspreisen"

Immobilienmarkt - Wem gehört Berlin? : "Erwarten Anstieg um 20 Prozent bei Grundstückspreisen"

Berlins Chefgutachter Thomas Sandner über den heiß gelaufenen Grundstücksmarkt, Mieter-Nöte und warum Spekulanten trotz niedriger Renditen prächtig verdienen.

Demonstration gegen "Mietenwahnsinn" in Berlin
Demonstration gegen "Mietenwahnsinn" in BerlinFoto: imago/Christian Ditsch

Herr Sandner, jeder Kaufvertrag – ob Eigentumswohnung in Wilmersdorf oder Sony-Center am Potsdamer Platz – landet auf Ihrem Tisch. Wem gehört Berlin?

Namen nenne ich nicht, wir sind verschwiegen. Nur so viel: Alle Arten von Kapitalsammelstellen – Versicherungen, Rentenkassen, Hedge-Fonds – investieren zurzeit in Immobilien und besonders gerne in Berlin. Es gibt wenig Alternativen auf dem Kapitalmarkt. Vermögende Familien und Berliner Haushalte kommen dazu. Käufer von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen sind zur großen Mehrheit Berliner Privatpersonen.

Eben erst haben Sie einen Preisanstieg bei Eigenheim-Grundstücken um sage und schreibe 17 Prozent binnen acht Monaten gemeldet. Geht das so weiter?

Wir rechnen über das ganze Jahr gesehen mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 20 Prozent bei Grundstücken für individuelles Wohnen, also für Ein- und Zweifamilienhäuser. Geringerwertige Lagen werden um zehn bis 20 Prozent steigen, sehr gute Lagen wie Grunewald oder Dahlem nur um fünf Prozent. Aber da kostet der Quadratmeter Bauland schon 2200 Euro. Das ist gewaltig. Keiner baut dort mehr Einfamilienhäuser oder Villen. Es entstehen Stadthäuser mit vier oder fünf Wohnungen, die für 9000 Euro und mehr je Quadratmeter Wohnfläche verkauft werden. Bei 2200 Euro ist aber dann wohl die Grenze erreicht.

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Wer kauft denn so teure Wohnungen?

Privatleute, die drin wohnen, zu fast 75 Prozent. Ob diese Käufer aus dem Ausland, einem anderen Bundesland oder Berlin kommen, hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert. Vielleicht zahlen Ausländer etwas mehr, weil sie es von Paris oder London so gewohnt sind. Aber deren Anteil ist so gering, dass man das statistisch nicht nachweisen könnte. Das gilt auch für Wohnungspakete und innerstädtische Eigentumswohnungen.

Seit wie vielen Jahren steigen die Preise eigentlich schon?

Seit knapp zehn Jahren. Es fing kurz nach der Finanzkrise im Jahr 2008 an. Seither steigen die Preise stetig.

Ist das Ende der Party absehbar?

Nicht vor 2020. Aber wir rechnen auch nicht damit, dass es noch zehn Jahre so weiter geht. Noch sind die Zinsen niedrig und der Berliner Markt ist attraktiv. Bis 2020 geht es mindestens so weiter. Aber der Preisanstieg schwächt sich schon leicht ab. Das gilt für bebaute Grundstücke, Wohn- und Geschäftshäuser, Bürohäuser sowie Miethäuser.

Wieso, seit langem heißt es, die Preise sind zu hoch gemessen an den Mieten?

Es ist einfach viel Geld am Markt, weil die Anlagealternativen fehlen. Und weil man bei den Banken Strafzinsen zahlen müsste, wenn man das Geld hortet. Da finanziert man lieber Immobilien und hofft, dass die Preise nach dem Kauf steigen. Wenig Rendite ist besser als Strafzinsen zu zahlen. Außerdem vergleichen viele Berlin mit Paris und London und so gesehen gibt es hier noch viel Wertsteigerungspotenzial.

Aber die Mieter verdienen viel weniger. Das ist doch Spekulation?

Ja, darauf, mit Gewinn wieder verkaufen zu können. Das würde ich nicht grundsätzlich verteufeln. Ein Unternehmer, der nicht auf Gewinn spekuliert, hätte seinen Job nicht lange. Ein Grundstück zu kaufen, Pläne zu entwickeln, eine Baugenehmigung zu erwirken, zu bauen und mit Gewinn zu verkaufen, das ist deren ureigenste Aufgabe. Böse wird es erst, wenn einer kauft, mit Gewinn verkaufen will, ohne etwas dafür zu tun. Das ist ärgerlich. Und der Überhang von 50.000 Baugenehmigungen beweist, dass mit vielen Bauflächen spekuliert wird.

Dafür geben die Bauträger der Politik die Schuld, zu Recht?

Seit der Änderung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung müssen 30 Prozent der gebauten Wohn-Geschossfläche zu sozialverträglichen Mieten angeboten werden. Davor schrecken viele Bauträger zurück. Das rechnet sich nicht. Sie weichen aus und bauen stattdessen Bürohäuser. Das verändert den Markt. Zumal die Büromieten deutlich stärker steigen als die Wohnungsmieten. Das macht sie attraktiver.

Berlins Chefgutachter Thomas Sandner.
Berlins Chefgutachter Thomas Sandner.Foto: Kai-Uwe Heinrich

Sie rechnen also damit, dass noch weniger neue Wohnungen gebaut werden?

Ja, aber nicht sofort. Zurzeit realisieren die Bauträger noch solche Projekte, die nach dem alten Berliner Modell genehmigt wurden. Da mussten nur 25 Prozent der Wohneinheiten, was etwa nur rund 15 Prozent der Wohn-Geschossfläche entspricht, für Mieten um 6,50 Euro je Quadratmeter vergeben werden. Wir befinden uns in einer Übergangsphase. In zwei Jahren wird das Ausmaß des Problems erkennbar. Wobei ich das politische Ziel – und das ist meine ganz persönliche Meinung –, die gemischten Quartiere für alle Berliner zu erhalten, für richtig halte. Das wird aber eine schwierige Aufgabe, wenn der ganze Neubau am Ende nur von landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gestemmt werden soll. Angemessene Förderungen sind nötig.

Wie viel verdient ein Investor eigentlich am Wohnen?

Wir haben einen Liegenschaftszinssatz von 1,5 Prozent errechnet. Darunter verstehen wir das Verhältnis vom Ertrag eines Grundstückes, also der Mieteinnahmen zum Kaufpreis.

Das ist kein Vermögen. Trotzdem lohnt es sich?

Naja, künftige Mieterhöhungen spielen auch rein, also das Wertsteigerungspotenzial. Das lässt sich aber nur abschätzen und nicht sicher voraussagen. Aber die Investoren glauben eben an Berlin und eine gute Entwicklung.

Ganz schön riskant, am Anfang ist das weniger als die Inflationsrate.

Ja, aber seit 2009 stieg der Wert von Immobilien jedes Jahr um etwa zehn Prozent. Das ist gewaltig. Wer langfristig investiert, muss sich aber schon fragen, ob es so weitergeht. Andererseits sind Pensionskassen konservativ, ihnen reichen oft schon Renditen von drei Prozent. Schwierig wird es erst, wenn die Preise einbrechen stagnieren oder zurückgehen. Aber selbst wenn das passiert in ein paar Jahren, haben sie bei zehn Prozent jährlich zuvor schon Kasse gemacht und können es verschmerzen. Zumal die Preise nicht unter das Niveau vor 2009 fallen werden.

Ist Berlin eher attraktiv für Spekulanten oder langfristige Investoren?

Es gibt einige Grundstücke in der Innenstadt, die zwei oder drei Mal gehandelt wurden, jeweils mit einer ordentlichen Wertsteigerung, ohne dass gebaut wird. Wie viele es davon gibt, können wir nicht sagen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte streichen wir solche Fälle sowieso, weil hier der Bodenpreis spekulativ überdreht ist. Wir wollen ja den Durchschnitt des Marktes spiegeln, also den gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nicht Spekulation.

Besitzen Sie selbst eine Immobilie?

Nein, dafür reicht mein Geld nicht aus. Ich wohne zur Miete, in einem Reihenhaus am Rande der Stadt. Und unsere Vermieterin ist keine Heuschrecke.

Die einen sagen, Berliner können sich Berlin nicht mehr leisten. Die anderen, Berlin wird zur Metropole. Was stimmt?

Berlin hat einen Nachholbedarf beim Preisniveau im Vergleich zu anderen Metropolen. Aber Berlin ist eine typische Mieterstadt, weil die Haushaltseinkommen niedriger sind als in anderen Großstädten. Deshalb ist die Grenze der Belastbarkeit von Berliner Haushalten niedriger. Wer wenig verdient, kann sich wenig leisten. Wegen der niedrigen Zinsen und den hohen Mieten wollen jetzt viele eine Wohnung kaufen. Deshalb entstehen immer mehr Eigentumswohnungen innerhalb des S-Bahnringes, auch als Kapitalanlage. Aber Durchschnittsverdiener können sich die vermieteten Eigentumswohnungen wegen der deutlich gestiegenen Preise nicht leisten. Die einen haben nur das Geld im Auge, die anderen können sich die Mieten nicht leisten. Da ist es schon richtig, politisch gegenzusteuern.

Die einen haben Kapital, die anderen nur ihre Arbeitskraft. Entkoppelt sich da was und nimmt die Gesellschaft schaden?
Natürlich ist das eine Entkoppelung oder genauer: Es sind zwei verschiedene Spielwiesen. Jeder, der Geld angesammelt hat, setzt zurzeit auf Immobilien, weil die noch eine Rendite versprechen. Aber sobald sich irgendwo andere Märkte auftun, kann sich das schlagartig ändern und das Geld wird aus den Immobilien abgezogen. Wenn dann die Nachfrage schrumpft und außerdem die Zinsen steigen, wird es eng.

Zur Person: Thomas Sandner, Leiter der Geschäftsstelle des Berliner Gutachterausschuss, ermittelt die Bodenwerte. Er kennt (fast) jeden Kaufvertrag und den Markt seit Jahrzehnten.

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