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Nachverdichtung : 180.000 neue Wohnungen in Berlin – ohne neues Bauland

Viele Gebäude können mit Wohnungen aufgestockt werden, sagen Wissenschaftler. Viele Projekte scheitern bislang jedoch an der Bauordnung.

Bisher gibt es erst wenige Beispiele fürs Wohnen auf einem Supermarkt wie hier in Prenzlauer Berg.
Bisher gibt es erst wenige Beispiele fürs Wohnen auf einem Supermarkt wie hier in Prenzlauer Berg.Foto: Wolfgang Kumm/dpa

Eine Kita auf einem Parkhaus? „Warum nicht“, sagt Karsten Tichelmann, Bautechniker an der TU Darmstadt. Das Beispiel stammt aus Nürnberg. In Berlin sind bislang allenfalls Sportplätze auf Baumärkten entstanden.

Dabei könnten auf den Dächern dieser Stadt bis zu 180.000 Wohnungen errichtet werden, ist das Ergebnis einer neuen Studie der Bauwirtschaft. Zu groß dimensionierte Parkhäuser, eingeschossige Supermärkte mit großen Parkplätzen und niedrige Büro- und Verwaltungsbauten könnten problemlos aufgestockt werden, haben Wissenschaftler der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts Hannover ermittelt.

Neues Bauland müsste für diese Wohnungen nicht erschlossen werden, das ist der Hauptvorteil. Problematisch sind dagegen die Vorschriften des Baurechts. Je höher ein Gebäude ist, desto höher müssen auch die Abstände zu den Nachbargebäuden ausfallen. Bebauungspläne schreiben zudem maximale Gebäudehöhen und die Dichte der Bebauung vor.

Auch die Anwohner reagieren meist sehr sensibel, wenn ihr angestammtes Wohnquartier nachverdichtet oder aufgestockt werden soll.

Bis zu 46.000 Wohnungen könnten laut Studie so entstehen

Berlin sei im Vergleich zu Wien, Genf oder Paris eine relativ locker bebaute Stadt, sagt einer der Autoren der Studie, Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt. Wenn man die Nachverdichtung mit einer Aufwertung von Kiezen verbinde und zugleich den Wohnkomfort der Bewohner erhöhe – etwa durch neu gestaltete Plätze, saubere Straßen, mehr Balkone oder Aufzüge – könne auch die nötige Akzeptanz hergestellt werden.

So gesehen ist die Idee, auch Büro- oder Verwaltungsgebäuden Wohnungen aufs Dach zu setzen, für Politiker charmant. Hier muss man keine Altmieter besänftigen. 38.000 bis 46.000 Wohnungen könnten laut Studie so entstehen, ohne die Gebäude abzureißen und die bisherige Nutzung aufzugeben.

Bei Supermärkten müssten die bestehenden Gebäude schon aus statischen Gründen abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden. Die Studie sieht auf den Flächen von 330 eingeschossigen Lebensmittelmärkten ein Potenzial von 22 000 bis 38 000 Wohnungen. Entsprechende Programme haben Discounter wie Aldi und Lidl in Berlin schon aufgelegt, doch die Planungen dauern lange.

Auf Wohnblöcken vor allem aus den 50er und 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts könnten bis zu 80.000 zusätzliche Wohnungen entstehen.

Computer-Darstellung zeigt ein vom Discounter Aldi geplantes Wohnprojekt in Berlin-Lichtenberg
Computer-Darstellung zeigt ein vom Discounter Aldi geplantes Wohnprojekt in Berlin-LichtenbergFoto: dpa/Aldi Nord

Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte hat bereits erste Erfahrungen mit dem Aufstocken von Wohnhäusern gemacht. Im Quartier am Osthafen sollten 200 bis 300 neue Wohnungen entstehen. Inzwischen ist die Planung bei 275 angekommen, allerdings werden weniger Wohnungen auf den Dächern entstehen, dafür mehr auf den Freiflächen zwischen den Blöcken.

„Der Widerstand gegen die Aufstockungen war größer als bei den Neubauten“, sagt WBM-Sprecher Christoph Lang. Die Altmieter fürchteten, dass es in ihren Häusern zu eng würde mit den neuen Nachbarn von oben. Auch gegen die neuen Fahrstühle hätten viele opponiert, obwohl sie dafür nichts bezahlen müssten.

DDR-Plattenbauten taugen gut für ein paar extra Etagen

Die WBM plante im Ergebnis des langwierigen Beteiligungsprozesses um: Statt zwei Etagen auf allen zwölf Blöcken sollen nun jeweils drei Etagen auf sechs Blöcken aufgestockt werden. Die Zahl der aufgestockten Wohnungen verringerte sich auf 134. Als Gegenleistung sollen Mietergärten entstehen, ein Gemeinschaftsraum und ein neuer Spielplatz. Im Frühjahr soll der Bauantrag gestellt werden.

Besonders die DDR-Plattenbauten der ersten Generation taugen gut für ein paar Etagen extra. Q3A heißen die Viergeschosser für Insider – Querwandtyp, Nr.3, Variante A, erbaut 1957 bis ’69, eine unscheinbare Nachkriegszeile. Ein Potenzial von 50.000 zusätzlichen Wohnungen erkannte der Senat anno 2016.

Seitdem ist noch nicht viel passiert, um dieses Potenzial zu heben. Allenfalls mehrere „Supermarktgipfel“, veranstaltet von der Senatsverwaltung für Wohnen, um das gedeihliche Miteinander von Wohnen und Lebensmittelhandel zu klären.

Der nächste Gipfel mit den Händlern steht schon auf der Agenda von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke). Nach den Discountern will sie künftig auch Fachmärkte mit ihren meist noch größeren Parkplätzen in den Blick nehmen.

"Innerstädtische Bau-Potenziale" bis 2,7 Millionen

Bundesweit beziffern die Forscher die „innerstädtischen Bau-Potenziale“ auf 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen, allein durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden könnten 560.000 Wohnungen entstehen.

Auf den Flächen von Lidl, Penny, Rewe und Co. seien 400.000 denkbar, „ohne dabei Abstriche bei den Verkaufsflächen oder Parkmöglichkeiten zu machen“. Vorhandene Wohnhäuser könnten nach oben mit bis zu 1,5 Millionen Wohnungen ergänzt werden. Damit wäre der Wohnungsbedarf eigentlich für die nächsten Jahre gedeckt – theoretisch. Denn mitziehen müssen vor allem die privaten Eigentümer von Gebäuden.

Die 16 Verbände aus der Bauwirtschaft, die die Studie bezahlt haben, verbinden damit einen Forderungskatalog an die Politik. Vor allem die Bauordnung müsse flexibler werden und Investitionen sollten steuerlich besser gefördert werden. Konkret scheitern viele Projekte derzeit an Lärmschutzvorschriften, Traufhöhen und Geschossflächenzahlen. Da sollte sich nach Ansicht der Verbände dringend etwas bewegen.

City-Parkhäuser bieten bundesweit nur ein Aufstockungspotenzial von 20.000, in Berlin von 950 Wohnungen. Hinzu kämen 350.000 Wohnungen durch die Umnutzung leerstehender Bürogebäude. In Berlin könne da nur mit rund 2000 Wohnungen gerechnet werden. Das liegt am geringen Leerstand an der Spree, im Vergleich etwa zu Frankfurt am Main, dort stehe in einigen Quartieren bis zu 30 Prozent der Bürofläche leer.

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