Postbank-Studie zum Immobilienmarkt bis 2030: Ein Wohnungskauf in Berlin lohnt sich auch langfristig

Der Immobilienboom in Deutschland in diesem Jahrzehnt hält an. Wer Hausbesitz in München hat, profitiert mit einem realen Preisanstieg von knapp zwei Prozent jährlich am meisten. Berlin steht an dritter Stelle unter den sieben deutschen Großstädten mit dem größten Preisanstieg bei Wohnobjekten: das jährliche Plus werde 1,07 Prozent real betragen, etwas weniger als in Düsseldorf (plus 1,09). Das geht aus einer Postbank-Studie zum Immobilienmarkt bis 2030 hervor.

Ähnlich gute Aussichten sagen die Forscher des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI), die die Studie verfasst haben, für Städte im "Speckgürtel" von Metropolen voraus, darunter Potsdam. Von einer Preisblase ist in dem Bericht keine Rede, die Forscher warnen jedoch vor "überteuerten Angeboten in urbanen Szenevierteln", die typisch seien für einen "überhitzten Markt".

Mitte vergangener Woche hatte das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica seinen aktualisierten "Blasen-Index" herausgegeben. Demnach sind die Preise in allen Großstädten schon heute zu hoch. Zum selben Ergebnis kam die Bundesbank wiederholt in ihren Quartalsberichten zur Wirtschaftsentwicklung. Beide Institutionen finden also, dass sich am Immobilienmarkt eine Preis-Blase gebildet hat.

Trotz der Warnungen halten aber auch die empirica-Forscher ein Platzen der Blase für unwahrscheinlich. Eine Korrektur der Preise komme erst, wenn beispielsweise die Zinsen für Immobilienkredite stiegen oder der Zuzug in die "Schwarmstädte" abflaue und gleichzeitig die Zahl der zusätzlich gebauten Wohnungen kräftig steige.

Auf mittlere Sicht seien Corona-Effekte nicht ausgeschlossen

In der Postbank-Studie heißt es zu den Preis-Risiken am Wohnungsmarkt: "Auf mittlere Sicht sind Corona-Effekte nicht ausgeschlossen etwa wenn ganze Wirtschaftszweige langfristige Einbrüche verkraften müssen und sich das in einzelnen Regionen auf die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung auswirkt."

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Insgesamt könnten "in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte Haus- und Wohnungsbesitzer*innen davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt".

Das Prognos-Institut begründet die Feststellung einer Blase damit, dass in den Großstädten durchschnittlich mehr als zehn Jahreseinkommen beim Kauf einer Wohnung fällig werden. Dies sei zu viel. Seit Jahren seien die Preise schneller gestiegen als die Einkommen, was ein Zeichen für die Bildung einer Blase sei.

"Reglementierte Mieten" bremsen das Wachstum

Die Forscher folgern: "Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch". Letzteres sei allerdings aufgrund der Exportabhängigkeit der deutschen Wirtschaft und ungelöster Strukturprobleme unrealistisch. Auch als Anlage seien Immobilien wegen der hohen Preise riskant, zumal die Mieten nicht im gleichen Maße steigen können. "Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute", so Prognos.

Dennoch rechnen auch die skeptischen Markbeobachter von Bundesbank und empirica nicht mit einer kräftigen und schlagartigen Korrektur der Preise, also mit dem Platzen der Blase. "Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht", schreiben sie.