Rings um den Technologiepark Adlershof: Im Berliner Südosten sollen Arbeitswelten der Zukunft entstehen

Trotz Corona-Pandemie und wirtschaftlichen Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg geht die Entwicklung von neuen Bürokomplexen in Berlin unvermindert weiter. Große Anbieter setzen auf weiteres Wachstum auch in dieser Branche. Ein Beispiel für diesen Trend ist die Region rings um den Technologiepark Adlershof.

Auf halber Strecke zwischen dem internationalen Flughafen BER und dem Stadtzentrum gelegen, stellt sich der Berliner Südosten weiterhin als Region mit großem Ansiedlungspotential dar.

Nicht zuletzt lenkt die gerade gestartete Tesla-Gigafactory nur wenige Kilometer hinter der Stadtgrenze in Grünheide den Blick auf das Terrain. Schon jetzt haben sich im Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof annähernd 1200 Unternehmen sowie Forschungs- und Hochschulinstitute mit rund 22000 Beschäftigten und 6500 Studenten niedergelassen.

Der Standort hat eine besondere Adresse. Vom Flughafen aus gesehen liegt er an der ersten Autobahnabfahrt auf Berliner Gebiet, die Fahrzeit beträgt zehn Minuten. Die in der Region aktiven Investoren wie die Immobilien-Experten-AG und die Bauwert Aktiengesellschaft sprechen deshalb mit Blick auch auf künftige Entwicklungen von einer „Achse der Innovation“. Technologie und intensive Forschung, so lautet die Agenda.

Büros stehen im Mittelpunkt der Planung

Die Immobilien-Experten-AG setzt auf die Kernkompetenz der Region, nämlich Büronutzungen. Das Unternehmen, ein inhabergeführter langjähriger Projektentwickler mit Sitz in Berlin, will den im Bau befindlichen OfficeLab-Campus direkt am S-Bahnhof Adlershof Ende 2022, Anfang 2023 fertig stellen. Dort stehen 26000 Quadratmeter Mietfläche und 218 Stellplätze in einer Tiefgarage zur Verfügung. Das Grundstück hat die Immobilien-Experten-AG über den Gewinn eines Konzeptverfahrens des Landes Berlin erworben. Die beiden fünfgeschossigen Bürogebäude lassen sich flexibel aufteilen und sind ab 19,50 Euro pro Quadratmeter zu mieten.

Idealerweise könnten einzelne Parzellen ab einer Größe von 5000 Quadratmetern vergeben werden. Es gibt fünf Hauseingänge. Damit hätte jeder Mieter eine eigene Adresse. Bei einer Gebäudetiefe von 17 Metern und einer lichten Raumhöhe von mehr als drei Metern bieten sich viele Möglichkeiten, um die „Arbeitswelten der Zukunft“ zu gestalten. Heiz- und Kühlsegel zählen zur Ausstattung wie Hohlraumböden. In dem Komplex sind auch Manufaktur- oder physikalische Labornutzungen möglich.

Die Immobilien-Experten-AG ist noch mit einem zweiten Vorhaben vor Ort präsent. Es heißt „Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie“ und entsteht in der Nähe des ehemaligen Flughafens Johannisthal mit 16 Neubauten, einem Bestandsgebäude und 85000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche direkt an der Autobahnabfahrt. Angeboten werden flexibel gestaltbare Mietflächen ab 200 Quadratmeter mit Nettokaltmieten bei 14,30 bis 16,50 Euro pro Quadratmeter. Der Campus soll nach jetziger Planung 2025/26 fertig sein.

Die neuen Flächen auf dem Campus sind begehrt

Das Konzept „Am Oktogon“ geht auf: Schon jetzt sind rund 40.000 Quadratmeter an 69 Mieter aus den verschiedensten Bereichen vermietet, wie das Unternehmen mitteilt. Als Branchen werden Forschung und Entwicklung, Servicefunktionen im Autosektor, so genannte Automotive, Kontraktlogistik, Netzwerktechnik und Dienstleistungen genannt. Ein 5G-Campusnetz und Glasfaser-Verbindungen bieten allerbesten IT-Komfort.

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Aber nicht nur für Technologieunternehmen ist die Ansiedlung im aufstrebenden Berliner Südosten interessant. So plant die Immobilien-Experten-AG in Adlershof zum Beispiel auch den Bau eines Leonardo Royal Hotels mit einer Bruttogeschossfläche von 37000 Quadratmetern, gut geeignet für die Gäste von Seminarveranstaltungen und Fachkonferenzen. Direkt am S-Bahnhof Adlershof wächst als „Landmark“ ein 54 Meter hoher Turm mit 380 Zimmern und einem 1000 Quadratmeter großen Ballsaal in die Höhe. Mit der Tochtergesellschaft First Home Wohnbau GmbH hat die Immobilien-Experten-AG übrigens schon zwischen 2012 und 2014 auf dem Areal „Wohnen am Campus“ Eigentumswohnungen errichtet.

Konzepte zur Vereinbarkeit von Arbeiten und Privatleben

Stark am Standort engagiert ist auch die Bauwert Aktiengesellschaft. Sie zeichnet für einen Bürocampus unter der Bezeichnung Square 1 verantwortlich. Bis 2026 sollen 140 000 Quadratmeter Fläche zur Miete für verschiedene Nutzungen auch außerhalb der Arbeitswelt bereitstehen, beispielsweise zum Einkaufen, für die Kinderbetreuung und den Ausgleichssport. Das 6,8 Hektar große Grundstück hatte das Unternehmen von der Deutschen Bahn erworben.

Die Bauwert konnte die Architekturbüros Eller + Eller, Tchoban Voss und Grüntuch Ernst für das Vorhaben gewinnen. Die Außenanlagen plant das Büro Topotek 1. Neben dem Angebot für „flexibles und kreatives Arbeiten in modernen Office-Landschaften“ sollen auch „Konzepte zur Vereinbarkeit von Job und Privatem“ realisiert werden.

Für Square 1 gibt es schon einen Ankermieter, die Berliner Sparkasse. Sie will ab 2024 neben einer Fläche von oberirdisch 22000 Quadratmetern auch 2600 Quadratmeter unter Erdniveau nutzen. Das Geldinstitut verlegt damit einen seiner beiden zentralen Standorte – neben dem seit 1932 am Alexanderplatz befindlichen Stammhaus – von der Gustav- Meyer-Allee am Gesundbrunnen in Wedding nach Adlershof.

Mehr Natur durch begrünte Dachlandschaften

Der Campus in Spree-Nähe, nicht weit entfernt von Königsheide und Köllnischer Heide und direkt neben dem Landschaftspark Johannisthal, will mit viel Ökologie am Bau in unmittelbarer Nachbarschaft der Büros punkten. So sind begrünte Dachlandschaften, bestens geeignet für kreative Roof Top Meetings, ebenso vorgesehen wie Innenhöfe mit Bepflanzung „von Bambus bis Birnbaum“. Wasser und Steinmosaike schaffen eine enge Verbindung zur Natur, die innen liegenden Flächen „sind lebendige Ort der Kommunikation“, heißt es beim Projektentwickler.

Auch an die Nahversorgung wurde in dem Komplex mit den sechs Bürogebäuden gedacht. Restaurants und Cafés bieten in Konferenzpausen Snacks und schnelle Drinks. Im campuseigenen Hotel sind Übernachtungen im Nahbereich von Seminarräumen möglich. Eine Kita ist ebenfalls geplant, und für das sportliche Workout beginnt der Fitness-Pfad gleich vor der Tür. Ladestationen für E-Autos und E-Bikes gehören zur Grundausstattung. Die Büromieten sind ab 21 Euro pro Quadratmeter taxiert. 13 2000 Quadratmeter stehen insgesamt zur Verfügung. Der Campus Square 1 möchte vor allem eins sein: eine Alternative zum Homeoffice.

Apartments und Studentenwohnungen sind ebenfalls geplant

Und wie zur Abrundung plant die Bauwert AG am Segelfliegerdamm und am Groß-Berliner Damm, westlich vom Square 1, auch noch ein Gebiet zum Wohnen mit bis zu 1500 Apartments. Dem Unternehmen schwebt eine Mischung von Miete und Eigentum vor. Außerdem soll in unmittelbarer Nähe zum pulsierenden Wissenschafts- und Technologiepark Wohnraum für Studenten für den kurzen Weg zu den Instituten geschaffen werden.

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Für den Beginn der Arbeiten für das neue Stadtquartier am Segelfliegerdamm ist das Jahr 2024 angepeilt. Zurzeit wird am Bebauungsplan für das brach gefallene Gelände des ehemaligen „VEB Kühlautomat“ gearbeitet. Dort steht am nördlichen Rand des Entwicklungsgebiets Berlin-Johannisthal/Adlershof ein Areal von rund 20 Hektar für eine Neugestaltung bereit. Die vorhandene denkmalgeschützte Bausubstanz kann aufgrund des schlechten Zustandes nur zu einem kleinen Teil erhalten werden.

Allerdings soll die durch den jüdischen Luftfahrtpionier Arthur Müller mit den ehemaligen Gewerbebauten geprägte städtebauliche Figur bei der Neugestaltung aufgegriffen werden. Damit könne man auch „an die Keimzelle des Wissenschaftsstandorts Adlershof erinnern“, so die mit dem Bebauungsplan befasste Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.