Landeshauptstadt: Es droht eine Immobilienblase

Potsdams Wohnungsmarkt läuft nicht rund und droht zu überhitzen. Offenbar werden Wohnimmobilien zunehmend Objekt für spekulative Geschäfte, ohne dass diese durch die Einnahmen aus Mieten gedeckt wären. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW).

Demnach ist in Potsdam eine „explosionsartige Entwicklung" des Kaufpreises für bestehende Wohnungen, der sich von den Mieten abgekoppelt hat, zu beobachten. Dirk Ulbricht, Co-Autor der Studie, sagte den PNN am Dienstag: „Die Wahrscheinlichkeit einer rein spekulativen Preisentwicklung für Wohnimmobilien ist in Potsdam gegeben.“ Es gebe bei Bestandswohnungen Anzeichen für eine Immobilienblase, weil die Preise offenbar irrational überbewertet seien und „von den Mieten losgelöst zu sein scheinen“. Ulbricht sprach von „ersten Hinweisen, dass etwas schiefläuft“. In Wohnungen als Anlagevermögen würde investiert, wenn Käufer erwarten, die Kosten durch Mieteinnahmen wieder begleichen zu können – oder sie darauf spekulieren, dass sie das Objekt zu einem höheren Preis weiterveräußern können, ohne dass dies den Mieteinnahmen entsprechen würde.

Diese Entwicklung, die möglicherweise zu einer Immobilienblase führt, betrifft laut DIW in den neuen Bundesländern neben Berlin nur Potsdam. Laut DIW sind deutschlandweit in 31 von 127 untersuchten Städten die Kaufpreise am Markt für Neubauten überhitzt. In nur neun Städten – darunter Potsdam – sind dabei vor allem bestehende Wohnungen betroffen. Diese drohende Immobilienblase bei Bestandswohnungen sei aber weitaus kritischer als bei Neubauten, so Ulbricht. Denn das Segment für Neubauten umfasse nur fünf Prozent des Marktes.

Auf den ersten Blick erscheinen die Zahlen für Potsdam nicht dramatisch. In den Jahren 2011 bis 2013 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im Durchschnitt jährlich um fünf Prozent, in selben Zeitraum stiegen die Mieten um jährlich 4,88 Prozent. Die Differenz wirkt zunächst nicht sehr hoch. Doch der Unterschied zwischen dem Anstieg der Kaufpreise und Mieten summiert sich über die Jahre. Zudem haben die Wissenschaftler des DIW nicht einfach nur errechnet, wie sich die Kosten von Anfang 2011 bis Ende 2013 entwickelt haben, sondern sie haben die gesamte Entwicklung des Marktes seit 1996 in ihrer Studie berücksichtigt.

Nach einem schlagartigen Anstieg der Wohnungspreise mit der Wiedervereinigung, Null-Geschäften Mitte der 1990er- Jahre und sogar Rückgängen 2004 sind – seit der 2006 durch eine Immobilienblase ausgelösten Finanzkrise in den USA – bei den Wohnungskäufen moderate Preiszuwächse zu verzeichnen. Erst 2011 kam es zu einem Anstieg auf 5,2 Prozent und 2013 auf 5,8 Prozent. Auch die Mieten sind zwar gestiegen, doch zuletzt haben sich die Zuwächse deutlich verlangsamt – im Gegensatz zu den Wohnungspreisen auf dem Markt. 2013 stiegen die Mieten nur um 2,7 Prozent. Anhand all der Langzeitdaten attestieren die Forscher Potsdam jedenfalls die drohende spekulative Preisblase. Alexander Fröhlich