Wirtschaft: Auch in der Welt der Fonds gibt es Ost gegen West

Konkurrenz um die Anleger / Run kurz vor Toresschluß

MÜNCHEN.Mit dem Ende der Sonderabschreibung in den neuen Ländern orientieren sich die Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds wieder verstärkt Richtung renditestarke Westobjekte.Bei den Anlegern steht jedoch der steuerorientierte Immobilienfonds Ost - vor Ablauf der hohen Sonder-Afa - noch hoch im Kurs.Doch Vorsicht ist geboten: Die große Nachfrage stößt nur auf wenige, mit Augenmaß konzipierte, aussichtsreiche Angebote. Die BfG Bank wartet dieses Jahr mit einem Modernisierungsfonds auf.Das Besondere an diesem Fonds ist das notarielle Rückkaufangebot der Bauverein AG, Darmstadt, zum Laufzeitende, dem 30.Dezember 2006.Die Bauverein AG, die gleichzeitig den Generalmietvertrag über die gesamte Laufzeit garantiert, ist eine Wohnungsbaugesellschaft, deren Aktienkapital zu 100 Prozent die Stadt Darmstadt hält.Diese Ausgestaltung des Angebots gewährleistet dem Anleger hohe Sicherheit. Darüber hinaus profitiert er von den hohen Steuervorteilen des Fördergebietsgesetzes für den modernisierten Altbau.Sein Verlustzuweisungsvolumen addiert sich auf 133 Prozent seines Zeichnungskapitals, das er aber nur zu 52 Prozent einzahlen muß.Der 48prozentige Rest wird finanziert.Zusammen mit dem garantierten Rücknahmepreis der Immobilien errechnet sich für den Anleger mit 53 Prozent Grenzsteuersatz eine Rendite von 10,2 Prozent nach Steuern.Unterstellt ist hier ein Grenzsteuersatz von 45 Prozent von 1999 an bei voller Veräußerungsgewinnbesteuerung (Wegfall des § 34 EStG). Die Maritim-Gruppe hat das 1989 erbaute und in der Umsatzhitliste deutscher Hotels auf Platz vier befindliche Kölner Hotel an den aktuellen Immobilienfonds der Commerzbank-Tochter CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH verkauft.Dieses ausschüttungsorientierte Beteiligungsangebot ist mit einem 30jährigen Mietvertrag unterlegt.Für den langfristigen Anlageerfolg des 454-Zimmer-Hotels dürfte der zentrale Standort am Rhein sorgen, was bisher die 73,7prozentige Auslastung weit über dem knapp 60prozentigen Bundesdurchschnitt zeigt. Eine weitere renditestarke Immobilie in Köln bringt die Colonia Nordstern Finanz und Immobilienkonzeptionen GmbH mit dem Merkens XVII an den Markt.Das Büro- und Geschäftszentrum wird auf einem 7600 Quadratmeter großen Grundstück im Kölner Stadtteil Mühlheim am Wiener Platz 1998 fertiggestellt.Hauptmieterin über mindestens zehn Jahre mit 88 Prozent der insgesamt 14 953 Quadratmeter Büro- und 840 Quadratmeter Archivfläche ist die Colonia Nordstern Versicherungsmanagement AG.Als Magnetmieter der Läden konnte 15 Jahre lang die Kaufhalle AG auf einer Fläche von 4250 Quadratmetern gewonnen werden. Der aktuelle Fonds der Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Immobilien Anlagegesellschaft mbH investiert rund eine halbe Mrd.DM in Einkaufszentren, die alle von der ECE geführt werden.Das Vermietungsrisiko tragen die Anleger selbst. Highlight des ersten klassischen Immobilienfonds der Fondsverwaltungsgesellschaft Allgemeine Leasing GmbH ist ein Mietvertrag über die Laufzeit von 20 Jahren mit der Deutschen Bahn, die 98 Prozent der Flächen nutzen will.Ein weiteres Plus ist die 100prozentige Mietindexierung. Die GVP Gesellschaft für Vertriebs- und Produktmanagement konzipiert gerade den Immobilienfonds Berlin, der mit einem Generalmietvertrag über 20 Jahre und einer Gewinnbeteiligung für die Gewerbeflächen attraktiv ausgestattet ist.Finanziert wird ein Teil - 306 Mill.DM - des Zwei-Mrd.-DM-Projekts von der Stadtentwicklung Berlin Hellersdorf.Bereits ein halbes Jahr vor Fertigstellung sind 90 Prozent der Gewerbeflächen vermietet. Ganz aktuell kommt auch die Hypo-Bank-Tochter H.F.S.mit dem H.F.S.12 KG, dem größten Immobilienfonds ihrer Firmengeschichte, in die Plazierung.Das Fondsvolumen beträgt 1,3 Mrd.DM.Von den im Fonds enthaltenen drei Immobilien ist das größte Objekt das Büro- und Einkaufszentrum City Carrée in Magdeburg.Mit allein 40 000 Quadratmetern Handelsfläche wird die Gesamtverkaufsfläche der Magdeburger Innenstadt um beinahe zwei Drittel vergrößert.Der Einfluß auf den Magdeburger Büromarkt fällt ähnlich bedeutend aus.Denn mit etwa 81 000 Quadratmeter Bürofläche entstehen allein in diesem Objekt rund 10 Prozent des Magdeburger Gesamtbestandes.Dies entspricht dem Neuvermietungsvolumen von fast zwei Jahren.Der Sollmietansatz liegt über Markt bei 23 bis 24 DM pro Quadratmeter, was allerdings anfänglich nur den Generalmieter, das Unternehmen Philipp Holzmann betrifft. Bei dem zweiten Objekt, dem Büro- und Einkaufszentrum Goethe Galerie in Jena, sorgt ein 15jähriger Generalmietvertrag zumindest für diese Laufzeit für weitgehende Sicherheit.Das Einkaufszentrum Blautal-Center in Ulm mit 44 367 Quadratmetern Einkaufsfläche wurde bereits für 20 Jahre an ein Rewe-Unternehmen vermietet.Für die ersten zehn Jahre erhält der Anleger Ertragssicherheit.Doch mit dem Auslaufen des Mietvertrages des Magdeburger Objekts wird dem Anleger viel Optimismus abverlangt. uri