Immobilienmarkt: Berlin hat weiterhin Wachstumspotenzial

Die Erfolgs- und Jubelmeldungen der Assetmanager und Makler reißen nicht ab, wenn sie ihre aktuellen Zahlen vom Berliner Wohnungsmarkt präsentieren. Zuletzt meldete sich die Skjerven Group, ein Immobilieninvestmentunternehmen mit Sitz in Berlin, zu Wort: „In den ersten neun Monaten hat das Unternehmen in Berlin Wohnungen für knapp 55 Millionen Euro verkauft“, teilte Geschäftsführer Einar Skjerven mit: „Wir werden das hohe Vorjahresergebnis in diesem Jahr noch übertreffen.“

Die Zahlen decken sich mit dem zum neunten Mal veröffentlichten Wohneigentumsreport der Accentro Real Estate AG. Die Entwicklung in Berlin verläuft mit Blick auf deutsche Städte und Großstädte am stürmischsten: Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen erhöhte sich 2015 um 28,1 Prozent auf 24 356.

„In Berlin erfolgten mit weitem Abstand zu München die meisten Transaktionen“, sagte Accentro-Vorstand Jacopo Mingazzini Anfang dieser Woche anlässlich der Vorstellung des Reports: „Noch ausgeprägter ist die Entwicklung der Umsätze, die förmlich explodiert sind von 2014 auf 2015.“ Der Umsatz legte um beeindruckende 40,4 Prozent auf 5,2 Milliarden Euro zu – auch in absoluten Zahlen ein neuer Rekord für eine deutsche Stadt.

Es gibt noch Luft nach oben

Der Accentro-Vorstand erkannte im Vergleich des Jahres 2009 auf 2015 mit Blick auf Berlin einen „echten Paradigmenwechsel: 2009 wurden in der deutschen Hauptstadt 800 Neubauwohnungen verkauft, 2015 waren es um die 5000“. Mit deutlichem Abstand folgt der Vorjahressieger München, wo 2015 lediglich 3570 neu errichtete Wohnungen verkauft wurden.

In Berlin scheint weiterhin Luft nach oben zu sein: Der durchschnittliche Verkaufspreis hinkt der Zahl der Verkäufe noch hinterher: Mit 214 346 Euro bewegt sich die Bundeshauptstadt lediglich im Mittelfeld der deutschen Großstädte und liegt 37,5 Prozent unter dem Preisniveau der anderen Top-5-Immobilienmärkte München, Hamburg, Köln und Frankfurt.

Bundesweit stieg der mit Wohnungstransaktionen erzielte Umsatz um 14,6 Prozent auf 28,5 Milliarden Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung verteuerte sich um 9,1 Prozent auf 211 371 Euro. Insgesamt wurden im Jahr 2015 in den deutschen Großstädten 135 052 Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Plus von fünf Prozent.

Der Untersuchung liegen Daten der Gutachterausschüsse zu den 82 größten Städten zugrunde. „Keine Schätzungen – nur harte Fakten, tatsächliche Transaktionen fließen in den Wohneigentumsreport ein“, sagte Mingazzini.

Potsdam, Leipzig und Dresden in der Spitzengruppe

Der Untersuchung zufolge profitiert Potsdam von der Strahlkraft Berlins und zeigt ebenfalls eine überaus dynamische Entwicklung. Die Landeshauptstadt Brandenburgs meldete den höchsten Umsatzzuwachs in den neuen Bundesländern: Der Umsatz stieg mit 74,7 Prozent auf 274,1 Millionen Euro stärker als in allen anderen ostdeutschen Großstädten.

Der Verkaufspreis pro Wohnung stieg um 23 Prozent. Damit kostet eine Wohnung in Potsdam durchschnittlich 249 608 Euro, so Accentro-Vorstand Mingazzini. Daran zeige sich, dass die Peripherie Berlins deutlich von der Strahlkraft der Bundeshauptstadt profitiere.

Knapp sechzig Prozent der gesamten Wohnungstransaktionen in Ostdeutschland entfallen auf Leipzig und Dresden. Diese Städte sind ebenfalls im Fokus von Investoren. In Leipzig stieg die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen im Berichtsjahr um 20,3 Prozent auf 5112 Einheiten. Damit übertrifft Leipzig nach Berlin als erste ostdeutsche Stadt die 5000-Einheiten-Schwelle. Im bundesweiten Ranking schafft es Leipzig auf den fünften Platz. Auch Dresden landet mit Platz sieben in der Spitzengruppe.

„Leipzig und Dresden sind längst keine Neueinsteiger mehr in den Topplatzierungen des Reports. Auch wenn beide Städte im Vergleich mit den anderen Topstandorten etwas an Boden verloren haben, gehören sie nach wie vor zu den aktivsten Wohnungsmärkten in Deutschland“, sagte Mingazzini. Der Umsatz für Eigentumswohnungen stiegt in den ostdeutschen Großstädten 2015 insgesamt auf 2,2 Milliarden Euro und überschritt damit zum ersten Mal die 2-Milliarden-Euro-Marke. Die Entwicklung entspricht einem Plus von 26,4 Prozent.

Berlin bleibt attraktiv, trotz der Regulierungen

Bei der Frage nach den Käufern von Eigentumswohnungen konnte Mingazzini nur über das eigene Unternehmen sprechen, denn die Herkunft der Käufer wird von den Gutachterausschüssen in den Statistiken nicht ausgewiesen. Bei den Transaktionen der Accentro Real Estate AG stammen rund dreißig Prozent der Käufer aus dem Ausland.

Die sogenannte Mietpreisbremse in Berlin hatte nach Einschätzungen von Accentro bisher Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt: „Die Mietpreisbremse hat vielleicht auch Effekte, aber bei den Verkäufen von Eigentumswohnungen nicht so sehr“, sagte Mingazzini.

Das kann auch der Chef der Skjerven Group bestätigen. „Die zahlreichen rechtlichen Hürden zeigen kaum Wirkung“, sagt CEO Einar Skjerven. „Trotz der Regulierungen ist Berlin der attraktivste deutsche Wohnimmobilienmarkt.“ Die Zahlen zeigen, dass private Wohnungskäufer nach wie vor ein hohes Interesse an einem Wohnungskauf in Berlin haben.

Bis zum Jahr 2025 erwarten Experten für Berlin 3,8 Millionen Einwohner. Das entspricht einem Wachstum von 8,3 Prozent. Ein weiterer Entwicklungstreiber sind die anhaltend historisch niedrigen Zinsen, die den Erwerb von Wohnraum leichter erschwinglich machen.