Bogensee: Satellit im märkischen Wald

Die Lage könnte kaum besser sein: Am südlichen Rand der Schorfheide, eingebettet in ein Landschaftsschutzgebiet, liegt – in Brandenburg – die Berliner Immobilie Bogensee. Jedes Jahr fließen aus Landesmitteln rund 200000 Euro in die notdürftige Erhaltung der denkmalgeschützten Anlage. Nach zwei verlorenen Jahrzehnten wird die Diskussion über eine mögliche Nachnutzung der historisch belasteten Anlage wieder aufgenommen: Die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) leistet als Verwalterin über den Tagesspiegel den ersten Beitrag und stellt exklusiv die wichtigsten Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie vor.

Hauptauftragnehmer der Studie war das „Bureau Ali Saad Architecture Urbanism“ aus Berlin. Vorstellbar sind hier – naheliegenderweise – Behausungen für bis zu 4000 Bewohner aus Berlin. Bogensee ist in nördlicher Richtung eine Autostunde vom Stadtzentrum entfernt, liegt nordöstlich des Liepnitzsees zwischen Ützdorf und Prenden.

Bogensees erster Bewohner war 1936 begeistert. „Ein Waldidyll. Wunderbar! Ein kleiner Hügel, und von da sieht man nur Wasser, Bäume, Wiese. Und ringsrum tiefe Einsamkeit“, notierte NS-Propagandaminister Joseph Goebbels am 17. September 1936 in sein Tagebuch. Er hatte ein riesiges Areal von Berlin geschenkt bekommen. Zur Erholung und zur Erbauung. Dafür konnte es ihm gar nicht groß genug sein. Nach einigem Hin und Her mit dem damaligen Reichsforstminister (und Ministerpräsidenten von Preußen) Hermann Göring blieben Goebbels von den ursprünglich geplanten 850 Hektar und den tatsächlich eingezäunten 500 Hektar schließlich noch 210 Hektar übrig. Heute wird von 15,4 Hektar und einer Bruttogrundfläche (BGF) von 42000 Quadratmetern gesprochen, wenn von Bogensee die Rede ist. Umliegend haben allerdings weiterhin die Berliner Forsten das Sagen; Bogensee liegt nordwestlich von Lanke, einem Ortsteil von Wandlitz, der als ehemaliges Stadtgut seit 1914 zum weit überwiegenden Teil ebenfalls Berlin gehört.

Damals kaufte die Stadt das Rittergut Lanke vom verschuldeten Grafen von Redern, um es, wie viele andere Flächen im Umland, für Land- und Forstwirtschaft sowie als Erholungsgebiet zu nutzen. Auch hier wäre Platz für neue Wohnungen. Lankes Ortsvorsteher Frank Wendland (SPD) sieht keinen Widerstand gegen ein „Waldquartier Bogensee“, das in der Machbarkeitsstudie entwickelt wird. „Ich würde es gut finden, wenn dort endlich etwas passiert. Ich denke nicht, dass hier einer die Hände über dem Kopf zusammenschlägt. Für Berliner wäre das ideal. Immer noch gibt es dort wahnsinnig viel Fläche, die als Mischnutzung im Flächennutzungsplan ausgewiesen ist.“

Nach Angaben der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen ist das Areal, auf dem sich das ehemalige Goebbels-Landhaus und die Gebäude der FDJ-Jugendhochschule befinden, planungsrechtlich überwiegend mit der Zweckbestimmung „Bildung/Tourismus“ versehen.

Zuständig für neue Pläne ist die Gemeinde Wandlitz und damit deren Bürgermeister Oliver Borchert (Freie Bürgergemeinschaft Wandlitz), der an der Bauhausuniversität Weimar Architektur studiert hat. "Es bleibt der BIM unbenommen Machbarkeitsstudien für ihre Immobilien zu erstellen", sagtt Borchert auf Anfrage: "Ein Bewertungskriterium wird darin sicher das Planungsrecht sein. Derzeit ist das Areal als Sondergebiet Wissenschaft und Forschung festgesetzt. Wohnungen sind im Rahmen der Betriebsführung zulässig. Ein reiner Wohnungsbau, wenn dann sicher auch mit normalen Einrichtungen der örtlichen Nahversorgung und Infrastruktur sind nicht zulässig. Ich gehe hier so genau darauf ein, da es sich um die kommunale Planungshoheit handelt. Wenn von der BIM der Wunsch geäußert wird außerhalb der jetzigen Plandarstellungen auf ihrem Gelände Entwicklungen voranzutreiben, sind diese nicht ohne die Gemeinde Wandlitz durchführbar. Borchert lud die BIM über den Tagesspiegel ein, "die Gemeinde an ihren Vorstellungen teilhaben zu lassen" und freut sich "auf ein nettes erstes Gespräch". Er verwies darauf, dass die bereits in Planung und Realisierung befindlichen Bauvorhaben in Wandlitz bis 2030 eine Entwicklungsperspektive von 6-8.000 neuen Einwohnern im Gemeindegebiet eröffnen. "Von den Bürgern wird die Entwicklung teilweise aufgeschlossen, aufmerksam, stellenweise mit Argwohn, aber auch mit offener Ablehnung begleitet", sagte Borchert.

Bogensee müsste wohl neu an das Autobahnnetz angebunden werden, sollte sollte dort ein neues Wohnquartier entstehen. „Fünf bis sieben Kilometer sind es auf direkter Linie bis zur A11“, schätzt Wendland. Heute muss Bogensee über die Ausfahrt Lanke angefahren werden.

Bogensee war ein Geschenk Berlins an Joseph Goebbels

Rund 40 Kilometer nördlich von Berlin ließ sich Joseph Goebbels, damaliger „Reichsminister für Volksaufklärung und Propaganda“, 1936 einen Landsitz in Bogensee errichten. Es war ein Geschenk der Stadt Berlin, die ihrem „Gauleiter“ den Bogensee und 496,3 Hektar Land mit einem am Ostufer des Sees errichteten Blockhaus zu dessen 39. Geburtstag auf Lebenszeit zueignete. Wenigen Blockhäusern folgten 1939 drei solide Steinhäuser, die der Propagandaminister als Amtssitz und Erholungsstätte nutzte. Das 30 Räume umfassende Hauptgebäude enthielt eine große Diele, Bibliothek, Salon sowie Arbeits- und Speisezimmer, aber auch einen Filmvorführsaal und mehrere Schlafzimmer. Ein besonderer Luxus des Hauses waren zu damaliger Zeit die zur Seeterrasse hin automatisch versenkbaren Fenster. 1946 gründete die FDJ an diesem Ort eine „Jugendhochschule“ – SED-intern auch als „Rotes Kloster“ bezeichnet. Sie wurde nach der Wende aufgelöst. Nach 1991 nutzte der gemeinnützige „Internationale Bund für Sozialarbeit“ das Gelände. Teilnehmer der Seminare berichten von anregenden Abendunterhaltungen am knisternden Kamin der ehemaligen Goebbels-Villa. Seit 1999 ist das Feuer verloschen und die Öfen sind aus. Die meisten Gebäude stehen leer, sie sind aber denkmalgeschützt. Die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) sollte Bogensee 2009 verkaufen. Die BIM unternahm mehrere Anläufe. Indes: „Keiner der Investoren konnte beim Bieterverfahren darlegen, wie das wirtschaftlich zu schultern ist“, sagt Birgit Möhring, BIM-Geschäftsführerin. Heute liegt das 168500 Quadratmeter große Areal mit dem Kulturhaus, dem ehemaligen Lektionsgebäude mit seinem Hörsaal, das Schulleitungsgebäude und die drei Wohnheime in einem künstlichen Koma.

© Johanna Steinke, BIM

Wer hierher kommt, wähnt sich schnell jenseits von Raum und Zeit, zumal es nur schlechte Internetverbindungen, dafür aber viele Funklöcher gibt. „Man wandert durch das Gelände und steht vor Bauten, die an den Zuckerbäckerstil der Berliner Stalinallee erinnern“, sagt Historikerin Irmgard Zündorf, die im Zentrum für Zeithistorische Forschung (ZFF) in Potsdam ein Forschungs- und Ausstellungsprojekt zur Geschichte Bogensees leitet. Darin geht es sowohl um die NS- als auch die DDR-Zeit. Es soll nun – wegen der Pandemie – eine virtuelle Ausstellung geben und Workshops „mit allen, die dort etwas machen wollen“. Dazu gehört auch die Gemeinde Wandlitz. Die denkmalgeschützten Bauten machen zwar von außen betrachtet einen gut erhaltenen Eindruck. Doch nagt der Zahn der Zeit. „Die Natur holt sich das zurück; für einen Abriss kann ich als Historikerin aber nicht sein", sagt Zündorf. In die FDJ-Gebäude könnten doch Wohnungen eingebaut werden. Doch das Meinungsspektrum in Wandlitz reiche „von Kulturinteresse bis Abriss“. Auf jeden Fall sollten langsam einmal Infostelen zur Geschichte Bogensees aufgestellt und die Internetfähigkeit des Standorts hergestellt werden, findet Zündorf, deren Projekt wohl erst 2021 ans Netz gehen kann. Unter dem Titel „Bogensee. Eine historische Ortsbegehung“ sollen dann aktuelle 360°-Fotografien einen Blick in die heute nicht mehr zugänglichen Gebäude ermöglichen. Als Impulsgeber und Labor soll die Ausstellung den weiteren Austausch und die Erarbeitung eines langfristigen Konzeptes im Umgang mit dem Gelände und seiner Geschichte befördern.

Wird das Gelände renaturiert, ist es als Wohnstandort verloren

Das möchte auch BIM-Geschäftsführerin Birgit Möhring. „Wenn die Entscheidung über Bogensee radikal ausfällt und die Gebäude abgerissen werden, bleibt nur die Renaturierung. Dann ist der Standort als Wohnstandort weg. Man bekommt nie wieder eine Baugenehmigung. Deshalb tun wir uns so schwer damit. Wenn wir nach dem Fall der Grenzen 1989 keine ähnlichen Visionen für die Entwicklung des Berliner Umlandes entwickelt hätten, gäbe es viele Orte rund um Berlin gar nicht mehr.“ Wohnraum im Umland ist gefragt. Der angespannte Wohnungsmarkt der Hauptstadt sorgt dafür, dass die Preise im Speckgürtel innerhalb eines Jahres um bis zu 17 Prozent steigen. Das jedenfalls zeigt eine Analyse der Internetportalbetreiber von „Immowelt“ aus dem September. „Es geht hier um eine visionäre Entwicklung, nicht darum, dass in fünf Jahren alles fertig ist,“ sagt Möhring. Nicht nur die Immobilienpreise in Berlin befördern den Zug ins Umland. „Berlin muss sich ausdehnen können. Das Bevölkerungswachstum kann nicht nur über Verdichtung und die Ausdehnung in die Vertikale bewältigt werden. Die Lehren, die wir aus der gegenwärtigen Pandemie ziehen, befördert außerdem alternative Arbeitszeitmodelle und damit indirekt auch die Ausdehnung Berlins“, sagt Möhring.

Die neu ausgerichtete Liegenschaftspolitik Berlins gilt auch für das Projekt im Landkreis Barnim: „Bogensee sollte Eigentum der öffentlichen Hand bleiben.“ Mit Berlins Wohnungsbaugesellschaften wird darüber bereits gesprochen. Auch könnten Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden. Es geht in der Machbarkeitsstudie um eine Mischung unterschiedlicher Wohnungsbautypen: von Reihenhäusern über Einfamilienhäuser mit Gärten bis hin zu Mehrfamilienhäusern ist alles denkbar. Die vorhandenen Gebäude sollten in die Neuplanung einbezogen werden – zum Wohnen. Denn: „Wenn wir an die Erschließungskosten denken, dann müssen wir von hohen Anfangsinvestitionen ausgehen – mit Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen ist das nicht darzustellen", sagt Tino Scheibel, der das Objekt Bogensee bei der BIM betreut.

Auch muss der Denkmalschutz „mitspielen“, vor allem wenn es um die Ergänzungen des Bestandes geht, wie sie – terrassenförmig angelegt – in der Machbarkeitsstudie vor dem ehemaligen Lektionsgebäude skizziert werden, um dort Praxen unterzubringen. „Bei den denkmalgeschützten Bereichen müssen wir auch über Innenbereiche reden: Über die aus heutiger Sicht überdimensionierte Kantine im ehemaligen Mensagebäude und über den Saal im Haus 1, der aus heutiger Sicht mit seinen veralteten Sprecherkabinen nicht mehr funktional ist“, sagt Möhring.

Aus der Goebbels-Villa könnte ein "Haus der Geschichte" werden

Die Pläne in der Machbarkeitsstudie von Bureau Ali Saad Architecture Urbanism verorten die ehemalige Goebbels-Villa als „Haus der Geschichte“, verzeichnen neben den Wohngebäuden ein Hotel, Coworkingflächen, Sporthalle, Kita, Schule und Sporthalle nebst „Mobility Hub“ und Seniorenresidenz.

Zu den vielen Akteuren, mit denen zu sprechen wäre, gehören auch die Berliner Forsten, denn ein Waldstück müsste einbezogen werden. Die Förster könnten jeden gefällten Baum in Rechnung stellen.

So oder so gehört zur Vision für eine Neubestimmung dieses Ortes „eine optimale Auslastung des Grundstücks, um eine Wirtschaftlichkeit in die Berechnungen zu bekommen“, sagt Möhring. „Im Detail müssen wir uns noch mit einer stufenweisen Entwicklung beschäftigen.“ Das Infrastrukturministerium wollte sich im Vorfeld der anstehenden Gespräche noch nicht zur Machbarkeitsstudie für Bodensee äußern. "Das Projekt – so es denn käme, würde zunächst in der Planungshoheit der Gemeinde liegen. Aus Landessicht möchten wir hier zunächst die weiteren konkreten Entwicklungen abwarten, bevor wir uns äußern", sagte Sprecherin Katharina Burkardt. 

Literaturhinweis. Stefan Berkholz: Goebbels' Waldhof am Bogensee. Vom Liebesnest zur DDR-Propagandastätte“ (2004 bei Ch. Links; in überarbeiteter Lizenzausgabe bei Weltbild seit 2007; heute nur noch antiquarisch).