Im Zweifel gegen den Käufer: "Auf den Mietendeckel gibt's noch was drauf"

Es bleibt auch in der zweiten Instanz dabei: Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg darf sein Vorkaufsrecht auch dann ausüben, wenn eine zum Verkauf stehende Immobilie im Milieuschutzgebiet entsprechend der Erhaltungsverordnung genutzt wird und noch der Mietpreisbindungen unterliegt, weil Fördermittel in Anspruch genommen wurden.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg wies am 22. Oktober die Klage der Pohl & Prym Grundstücksgesellschaft mbH gegen das Land Berlin zurück. Sie will eine Immobilie in der Heimstraße 17 im Bergmannkiez erwerben. Das Grundstück mit Wohngebäude mit 20 vermieteten Wohnungen wurde aber der WBM, einer Wohnungsbaugesellschaft des Landes Berlin, übertragen.

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Es liege kein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor, urteilte Thorsten Jobs, stellvertretender Vorsitzender des unter anderem mit Bausachen befassten 10. Senats. Es war das erste Mal, dass sich ein Gericht in der zweiten Instanz mit einem solchem Fall in Berlin beschäftigte (AZ.: OVG 10 B 9.18).

„Die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien hierbei ebenfalls zu berücksichtigen“, ließ das Oberverwaltungsgericht mitteilen und meinte damit die von Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis 90/Grüne) und seinen Rechtsbeiständen ins Spiel gebrachte mögliche Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen.

"Auf den Mietendeckel gibt's noch was drauf"

Schmidt verlieh seiner Freude nach dem Bekanntwerden des Urteils über den Kurznachrichtendienst Twitter Ausdruck: „Heute ist ein sehr guter Tag für die Mieter*innen Berlins. Auf den beschlossenen #Mietendeckel gibts noch was drauf: Das OVG hat in 2. Instanz die Ausübung des bezirklichen #Vorkaufsrecht’s bestätigt. Damit ist das Vorkaufsrecht noch rechtssicherer und kann Umwandlungen verhindern.“

Die Käufer hatten sich geweigert, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Der Senat ließ wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zu. Es muss – im Falle des Falles – unter anderem entscheiden, ob allein schon die Befürchtung, ein Mehrfamilienhaus könnte in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, ausreicht, um ein Vorkaufsrecht zu begründen. Der Kläger will zunächst die Begründung des Oberverwaltungsgerichts abwarten.

Das Bezirksamt begründete sein Einschreiten gegen den Immobiliendeal damit, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz schützen zu wollen. Der Bezirk führte in der Verhandlung am Dienstag – wie bereits vor dem Berliner Verwaltungsgericht – aus, dass er auf einen beabsichtigten Verkauf der Wohnung nach Auslaufen der Mietpreisbindungen schließt, weil der Käufer sich mit einer Abwendungsvereinbarung zu moderaten Mieten verpflichten lassen wollte. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt hier derzeit bei 5,79 Euro; die Verkäufer hatten die Immobilie im Mai 2017 für 3,4 Millionen Euro erworben.

Es handele sich bei der Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts nicht um eine Enteignung, sondern um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, so das Oberverwaltungsgericht.

In der mündlichen Verhandlung hatte Rechtsanwalt Mathias Hellriegel LL.M. (Malmendier Partners) ausgeführt, dass Land und Bezirk das Erhaltungsrecht verschärfen wollten. Durch den Druck, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, sollten Maßnahmen ergriffen werden, die über das Erhaltungsrecht hinausgingen.

Allein die Tatsache, dass eine Immobilie im Erhaltungsgebiet verkauft werde, induziere schon das Recht des Bezirks, sein Vorkaufsrecht auszuüben, argumentierten Schmidts Anwälte. „Es ist nicht so, dass wir nachweisen müssen, dass der Kläger etwas Schlimmes in der Verwendung des Grundstücks vorhat – wir müssen uns auf Indizien und auf den gesunden Menschenverstand verlassen“, meinte Rechtsanwalt Beckmann.