Immobilienverrentung : Rente aus Stein

Wer seine Immobilie im Alter verkaufen will ohne auszuziehen, findet dafür kommerzielle Anbieter.

Wer im Leben nur wenige Urlaube hatte und über eine geringe Rente verfügt, kann sein Haus versilbern und darin wohnen bleiben.
Wer im Leben nur wenige Urlaube hatte und über eine geringe Rente verfügt, kann sein Haus versilbern und darin wohnen bleiben.Foto: Jens Büttner/dpa

Jeder zweite Bundesbürger im Rentenalter wohnt Schätzungen zufolge in der selbstgenutzten Immobilie. Die meisten Senioren würden das im eigenen Heim gebundene Vermögen jedoch gerne nutzen, ohne ausziehen zu müssen. Mit dem Geld könnten sie beispielsweise den Lebensunterhalt sicherstellen, ihre Pflege oder den Umbau des Hauses finanzieren. Entsprechende „Verrentungsmodelle“ gibt es tatsächlich schon seit vielen Jahren. Zwei Varianten sind auf dem Markt, die einer näheren Betrachtung wert sind. Wie stets geht es auch hier um das Kleingedruckte – und um die Summen, die das Geschäft ausmachen.

„Für welche Seite sich das Geschäft am Ende lohnt, hängt aus Sicht der Immobilieneigentümer maßgeblich davon ab, wie stark der Wunsch ist, nicht aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Julia Laumann.

Was ist eine Immobilien-Leibrente?

Der Weg zu einer sogenannten Rente aus Stein kann zum Beispiel über eine Immobilien-Leibrente führen. Hierbei verkaufen die Senioren ihr Haus oder ihre Wohnung. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bietet so etwas an. Die Hausverkäufer bekommen im Gegenzug eine monatliche Leibrente und ein mietfreies Wohnrecht – beides wird lebenslang im Grundbuch garantiert. So weit, so positiv. Doch natürlich geht es immer um die Höhe der monatlichen Leibrente, die auch etwas mit den statistischen Lebenserwartungen der Senioren zu tun hat und mit dem Zeitpunkt, wann das Haus verkauft wird.

Helga und Walter Rodewald haben sich für ein entsprechendes Angebot der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG entschieden. Sie nutzen zu Lebzeiten den Vermögenswert ihres Hauses, wohnen aber weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung. Ein Auszug kommt für das Ehepaar nicht in Frage. „Das ist Erholung für uns, wenn wir hier in unserem eigenen Garten sitzen können“, sagt Helga Rodewald. Zuhause sei es eben doch am schönsten. Mit dem Verkauf haben die Rodewalds eine Einmalzahlung erhalten, ergänzend zur monatlichen Leibrente. „Eine solche Immobilien-Leibrente bietet für Senioren ab 70 Jahren sehr flexible Lösungen, die zu allen Lebenslagen passen“, heißt es in einem Werbetext der Aktiengesellschaft, in dem der Marktwert der Immobilie, die Höhe des Rente und die der Einmalzahlung nicht näher aufgeschlüsselt werden. „Ich wollte immer mal besser leben, ohne auf jeden Cent schauen zu müssen. Bis jetzt war immer nur Sparen angesagt. Nun möchten wir das Geld auch mal verleben“, sagt Walter Rodewald. Diese Motivlage dürfte vielen Rentnern vertraut sein.

Das Ehepaar Rodewald bekommt eine monatliche Leibrente und ein mietfreies Wohnrecht.
Das Ehepaar Rodewald bekommt eine monatliche Leibrente und ein mietfreies Wohnrecht.Foto: djd/Deutsche Leib- renten/Sonja Brüggemann

Doch Obacht. Rechtsanwältin Laumann rät, die Angebote ganz genau zu durchleuchten. „Aus Sicht der Investoren wird die Immobilie günstig gekauft und ist ,erst’ oder ,immerhin’ – je nach Sichtweise – Jahre später frei verwertbar. Diesen Nachteil und auch das Risiko, dass dies noch länger dauern könnte als nach der statistischen Lebenserwartung zu vermuten ist, lassen sich die Investoren nachvollziehbarerweise bezahlen, indem der Kaufpreis für die Immobilie in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.“ Die langen Laufzeiten dieser „Deals“ sind also die knifflige Punkt.

Für wen lohnt sich die Immobilienverrentung?

Seit Montag ist in Berlin mit der HausplusRente GmbH ein weiterer Anbieter für Immobilienverrentung auf dem hiesigen Markt. Das Unternehmen bietet ein Verrentungsmodell an, das auf dem deutschen Nießbrauchrecht basiert. Interessant ist so etwas verständlicherweise nicht nur für Senioren, sondern auch für Anleger. Und natürlich auch für Makler auf der Suche nach renditeträchtigen Objekten.

In den vergangenen Jahren hat „HausplusRente“ nach eigenen Angaben mehr als 2000 Senioren zum Thema Immobilienverrentung beraten. Daraus resultierten 200 Abschlüsse mit einem Verkehrswert von insgesamt mehr als100 Millionen Euro, so Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer von „HausplusRente“.

Im Gespräch mit dem Tagesspiegel nennt Kiebler vier Zielgruppen, für die diese Art von Geschäften interessant sind:

- Die Senioren, die eine geringe Rente bekommen oder noch Kredite abzahlen müssen.

- Die zweite Gruppe möchte für Eventualitäten Rücklagen bilden – auch weil sie von den Banken keine Kredite mehr bekommt.

- Familienmenschen, die an Kinder und Enkel denken, die ein Teilerbe schon vor dem Ableben des Erblassers erhalten sollen.

- Die vierte Gruppe schließlich hat Immobilien und Geld – aber in Ermangelung von Kindern möglicherweise keine direkten Erben. Wer aber soll die Immobilie bekommen?

Wo und wann funktioniert das Geschäft am besten?

Unternehmer Kiebler sieht Gewinner, wohin er nur schaut. „Die Senioren bekommen einen Einmalbetrag, das lebenslange Nutzungsrecht ist im Grundbuch an erster Stelle notiert und sogar insolvenzfest.“ Überdies gebe es ein ausdifferenziertes Gutachten für jeden Einzelfall, das sich am aktuellen Mietmarkt und am aktuellen Marktwert der Immobilie orientiert. Die Jahresmiete wird in Beziehung gesetzt zur mittleren Lebenserwartung desjenigen, der von den Immobilienbesitzern die längste Lebenserwartung hat.

Das Geschäftsprinzip funktioniere erst ab 65 Jahren und nur in guten Lagen, hat Kiebler festgestellt. Er meint die sieben deutschen A-Städte, die da sind: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart.

Finanziert wird „HausplusRente“ natürlich vom Immobilieneigentümer. Für die Beratungs-, Abwicklungs- und Vermittlungsleistungen fällt „ausschließlich im Erfolgsfall“ ein einmaliges Honorar von 2,5 Prozent zzgl. MwSt. an. Bei der Verrentungsvariante „Verkauf mit Rückmietung“ erhält der Immobilieneigentümer den vollen Marktwert als Verkaufserlös. Allerdings hat er in diesem Fall danach die aktuelle Marktmiete an den Käufer zu bezahlen und muss auch die marktüblichen Mietsteigerungen akzeptieren. Zudem hat er ab sofort nur noch Mieterrechte an seiner Immobilie.

Bei der Nießbrauch-Verrentungsvariante von „HausplusRente“ erhält der Immobilieneigentümer zwei Leistungen: die Einmal-Barauszahlungssumme und das lebenslange unentgeltliche Nutzungsrecht an seiner Immobilie.

Gerade bei Rentenmodellen liegen Risiken vor allem darin, dass der Investor – bzw. Investoren, an die der Investor zukünftig weiter verkauft – insolvent werden oder Zahlungen aus sonstigen Gründen ausbleiben könnten. „Für solche Fälle könnte z. B. ein Rückübertragungsrecht in den Kaufvertrag mit dem Investor aufgenommen werden“, sagt Anwältin Laumann. Beim Nießbrauch stelle sich die Frage, ob es dem Verkäufer ausreicht, dass er selbst wohnen bleibt (dann käme z. B. ein unentgeltliches Wohnungsrecht in Betracht) oder ob er auch vermieten können will, beispielsweise bei Auszug in ein Altersheim.

Rechtsanwältin Laumann rät, „in jedem Einzelfall eine umfassende wirtschaftliche und rechtliche Prüfung durch objektive Dritte durchzuführen, damit dieses interessante Modell auch wirklich im betreffenden Fall erfolgreich werden kann“.

Weitere Informationen unter: www.deutsche-leibrenten.de ; www.hausplusrente.de

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