Begehrte Wohnlagen: Kleinere Städte bevorzugt

Immobilien waren 2013 und bleiben wohl auch in 2014 eine der beliebtesten Anlageklassen. So wird es inzwischen eng für Anleger, wenn sie ein renditeträchtiges Großstadtplätzchen in einer der bevorzugten Lagen suchen. Zumal es immer mehr Menschen in die Großstädte zieht und der Neubau mit dieser Entwicklung nicht Schritt hält. So weichen Investoren mehr und mehr in kleinere und mittlere Städte aus.

In einer aktuellen Markt- und Nachfrageanalyse kommen die Internetplattform „Immobilienscout 24“ und das auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Maklerunternehmen Engel & Völkers Commercial zu der Erkenntnis, „dass Investoren aufgrund der angespannten Märkte inzwischen verstärkt auf B- und C-Standorte ausweichen“. Gleichzeitig sind Mieter bereit, in einem attraktiven Wohnumfeld mit urbaner Lebensatmosphäre auch mehr zu bezahlen. Vor allem in den Metropolen sei ein deutlicher Anstieg der Zahlungsbereitschaft zu beobachten: „Nach München folgt Berlin mit einer um 11,3 Prozent gestiegenen Zahlungsbereitschaft innerhalb von zwei Jahren“, schreiben die Verfasser der in dieser Woche in Berlin vorgestellten Studie. „Inzwischen sind die Hauptstädter bereit, für eine gute Lage fast elf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu bezahlen.“

Drei Viertel der 2013 gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser verteilten sich auf A- und B-Städte, sagte Monika Walther, Research-Communication-Managerin bei Engel & Völkers Commercial. Berlin liegt dabei „nach der Zahl der Transaktionen und Volumina an der Spitze“. Gute Vermietungsaussichten und eine hohe Investitionssicherheit beflügeln neben niedrigen Kreditzinsen den Immobilienboom in Deutschland, besonders in seiner Hauptstadt. In größeren Städten haben Kapitalanleger keine Probleme, Objekte schnell zu vermieten.

Attraktive Renditen in Dresden, Essen, Hannover und Wiesbaden

In vielen Lagen gibt es quasi kein Risiko von Mietausfällen, weil Mieterwechsel meist ohne Leerstand über die Bühne gehen. Zwar sind Objekte in den A- und B-Städten inzwischen rar und teuer, doch Investoren sind bereit, auch höhere Preise zu bezahlen, sagte Fabian Bender, Head of Investment bei Immobilienscout. Für „Rundum-sorglos-Immobilien“ in den Premiumlagen werden weiterhin hohe und steigende Preise bezahlt, ergänzte Walther bei der Präsentation der Studie. Institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensions- und Rentenkassen seien weiterhin auf Einkaufstour. Wer zu Zeiten der Lehman-Pleite gekauft hat und seine Immobilien heute verkauft, hat seinen Einsatz in der Regel verdoppelt.

Ein genauerer Blick auf das Verhältnis von Kaufpreisen und Jahresmieteinnahmen zeigt indessen, dass sich in Städten wie beispielsweise Dresden, Essen, Hannover oder Wiesbaden attraktive Renditen erzielen lassen. Die Verkaufszahlen und -preise sind den Erhebungen von Engel & Völkers Commercial und Immobilienscout 24 zufolge in Leipzig, Wiesbaden, Mainz oder Wuppertal deutlich gestiegen. Der Grund: Die Renditen in guten Lagen sind schon gesunken, weil die Kaufpreise steigen.

Die Zahl der Transaktionen liegt seit 2008 relativ konstant bei etwa 10 000 gehandelten Objekte pro Jahr in Deutschland in 45 von Engel & Völkers erfassten Städten. Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern übersteigt das knappe Angebot dabei deutlich. Aufgrund steigender Preise infolge des knappen Angebots wächst das Transaktionsvolumen daher seit 2009 stetig.

Berlin ist in dieser Hinsicht unangefochten auf Platz 1. In der Hauptstadt gab es 2012 nach Angaben der Gutachterausschüsse 1502 Transaktionen im Wert von 3625 Millionen Euro. Nach der Zahl der Transaktionen folgt dann Leipzig mit immerhin 707 Transaktionen. Nach dem Transaktionsvolumen allerdings lag München 2012 gleich hinter Berlin: mit einer runden Milliarde Euro. Dahinter folgen Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf.

Berlin ist die Großstadt mit der geringsten Umzugsquote

Die Mieten haben den Erhebungen zufolge „auf breiter Front weiter angezogen“, wie Engel & Völkers und Immobilienscout 24 unisono schreiben. Der Anstieg schwäche sich aber spürbar ab. Berlin ist dabei eine Ausnahme: „Berlin steht super da: Berlin ist international, das bringt uns eine steigende Einwohnerzahl, die Haushaltszahlen steigen ohnehin, weil die Zahl der Singlehaushalte steigt“ – Rackham Schröder, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Berlin, gerät ins Schwärmen wenn er von seiner Firmenzentrale in Kreuzberg auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt hinunterschaut. „Die Wohnungsknappheit in Berlin wird weiter zunehmen und die Anzahl der Eigentumswohnungen, die in Mietwohnungen umgewandelt werden, steigt“, hat er analysiert. All dies sind gute Bedingungen für einen florierenden Markt.

Mieter kennen die Folgen steigender Nachfrage: steigende Preise. So ging die Umzugsquote von rund zehn Prozent vor rund fünf Jahren auf nunmehr vier Prozent zurück. Damit ist Berlin die Großstadt mit der geringsten Umzugsquote. Die Bereitschaft, mehr Miete für eine Wohnung zu bezahlen, korrespondiert in der Hauptstadt keineswegs mit den Veränderungen der Mietpreise, die tatsächlich pro Quadratmeter verlangt werden. Jedenfalls wenn es nach den Zahlen von Immobilienscout 24 geht. So seien Mieter in Berlin bereit, für eine Wohnung in guter Lage maximal rund elf Euro pro Quadratmeter zu bezahlen – das entspricht einer Abweichung von 11,3 Prozent im Vergleich des Jahres 2011 zu 2013. Beim Blick auf die Neuvermietungen von Engel & Völkers ergibt sich allerdings ein maximaler Mietpreis von rund 14 Euro pro Quadratmeter – die höchste Abweichung bundesweit.

Den geringsten Anstieg der maximalen Neuvermietungspreise für gute Lagen haben die Marktbeobachter in Hamburg, Frankfurt und Köln festgestellt. Hier ist offenbar in finanzieller Hinsicht das Ende der Fahnenstange erreicht. Die höchsten Steigerungsraten von Maximalmiete und Zahlungsbereitschaft wurden für Berlin, München und Stuttgart notiert. Zurückgeführt wird die Bereitschaft, mehr Geld für eine Wohnung zu bezahlen, auf Zuzügler, die zum einen in der Regel auf einen gut bezahlten Arbeitsplatz wechseln und zweitens aus anderen Städten höhere Preise gewohnt sind. Der Nachfragedruck dürfte auf dem Vermietungsmarkt die maximale Zahlungsbereitschaft weiter steigen lassen.