Wie soll Berlin mit seinen Grundstücken umgehen? : "Wir müssen den Leuten das Wohnen ermöglichen"

Ein Berliner Runder Tisch will seit 2012 eine sozialere Liegenschaftspolitik. Wie geht es voran?

Reinhart Bünger
Grund und Boden ist – zumal in den Großstädten – umkämpft. Die Preise steigen.
Grund und Boden ist – zumal in den Großstädten – umkämpft. Die Preise steigen.Foto: Federico Gambarini/dpa

Daniela Brahm engagiert sich beim Runden Tisch für eine neue Liegenschaftspolitik in Berlin. Sie ist Bildende Künstlerin.

Frau Brahm, wir erleben in Berlin eine stark ideologisierte Debatte, in der Privateigentum grundsätzlich infrage gestellt wird. Was ist gegen eine Eigentumswohnung zur Altersvorsorge einzuwenden?
Ich nehme die Debatte anders wahr. Es geht nicht um die generelle Frage, Eigentum infrage zu stellen. Ich mache mich dafür stark, das private Bodeneigentum infrage zu stellen. Das rührt einfach daher, dass Boden keine Ware wie jede andere ist. Es ist kein Gut, das man so vermehren kann wie ein anderes Gut, wenn Knappheit herrscht und der Markt reagieren kann. Die Frage nach der Eigentumswohnung spaltet. Es geht nicht darum, dass man großflächig den Besitzern, die ihre Altersvorsorge klassisch auf eine Immobilie stützen, die Eigentumswohnung wegnehmen will. Man will den Leuten ja gar nicht an den Kragen, aber man muss eben korrigieren, wo börsennotierte Großkonzerne immense Profite mit Wohnen machen. Hier geht es um die Korrektur einer Fehlentwicklung.

Daniela Brahm
Daniela BrahmFoto: Les Schliesser

Nun ist aber ja Unternehmen in einer kapitalistisch orientierten Wirtschaftsordnung nicht unbedingt vorzuwerfen, dass sie mit Wohnungen Geld verdienen wollen. Der Markt funktioniert ja deshalb nicht, weil es aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB kaum eine Alternative zur Geldanlage in Immobilien gibt. Das kann man doch aber nicht privaten Unternehmern vorwerfen, die Zinshäuser besitzen oder börsennotiert sind.
Das muss man schon politischer anschauen. Wenn es diesen eskalierenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gibt, dann ist der Zielkonflikt einfach total klar. Wir haben massiv Wohnungen verloren, die in kommunalem Eigentum waren. Einmal durch den großflächigen Verkauf in den Nullerjahren und auch durch ein System im sozialen Wohnungsbau, das immer auf Verlust von Wohnungen angelegt war. Es gab auch früher schon regulierende Eingriffe in den Wohnungsmarkt mit einer gemeinwohlorientierten Zielsetzung. Und hier gilt es wieder einzusteigen: Die Instrumente zu entwickeln oder wiedereinzusetzen, um das zu bekommen, was man einfach gesellschaftlich braucht. Wir reden beim Wohnen von etwas, das grundlegend ist für den gesellschaftlichen Zusammenhalt und das bezahlbar zur Verfügung stehen muss. An diesem Punkt mit der ganzen Kapitalismusdebatte zu kommen, empfinde ich als Ablenkungsmanöver. Wir sind ein Gemeinwesen und wir müssen den Leuten das Wohnen ermöglichen, auch in den großen Städten.

Zu den Wohnungsverkäufen durch das Land Berlin ließe sich noch einiges relativierend einwenden. Zum Beispiel, dass unser Gemeinwesen offenbar nicht in der Lage war und teilweise weiterhin nicht ist, diese Wohnungen so zu erhalten, wie Eigentümer dazu verpflichtet wären. Die Wohnungen sind ja auch deshalb verkauft worden, weil man kein Geld mehr in der gemeinsamen Kasse hatte zum einen – ob man sie zu billig verkauft hat, ist andererseits im Nachhinein müßig.

Wir sehen bei vielen kommunalen Einrichtungen, dass wir sie nicht erhalten können. Sie werden heruntergewirtschaftet, verfallen und werden dann irgendwann abgerissen – wie zum Beispiel die gerade in Rede stehenden ehemaligen Regierungskrankenhäuser in Buch, die seit Jahrzehnten leer stehen.

Doch schauen wir im Rückblick nach vorne. SPD-Urgestein Hans-Jochen Vogel kämpft seit Jahrzehnten gegen Bodenspekulation. Zur aktuellen Enteignungsdebatte in Berlin sagte er im Deutschlandfunk Kultur: „Es ist zwar meiner Meinung nach laut Artikel 15 im Grundgesetz möglich, das zu vergesellschaften, aber es hat enorme Zahlungen seitens der Stadt Berlin zur Folge. Und da ist es mir lieber, dass das viele Geld nicht diese GmbH bekommt, sondern dass die Stadt solche Summen für eigene Baumaßnahmen verwendet und für eigenen Grundstückserwerb.“

Haben Sie während der Arbeit an Ihrem Band „Boden behalten – Stadt gestalten“ Beispiele für einen aktiven Bodenerwerb durch öffentliche Hände gefunden und wie sehen diese Erfahrungen aus?
Ausgangspunkt für das Buch ist die „Baseler Bodeninitiative“, an der die beiden Herausgeber maßgeblich beteiligt waren. Erfolgreich wurde mit 67 Prozent von den Baseler Bürgern entschieden, dass Boden nur noch in Erbbaurecht vergeben wird. Das ist eine vorbildliche Vorgehensweise, auch für Berlin: Eine ganz klare Entscheidung zu treffen, um den Gestaltungsspielraum auch langfristig nicht zu verlieren. Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, langfristige Zweckbindungen bei der Grundstücksvergabe festzulegen. Die Stadtgesellschaft hat damit Einfluss auf die Nutzung des Bodens und die Möglichkeit, am Ende des Erbbaurechts wieder auf das Grundstück zurückgreifen zu können.

Das Tolle ist, dass man viele privatwirtschaftliche Kräfte in die Entwicklung von Stadt einbinden kann – ob für Gewerbe, für Wohnen, für Soziales, für Kultur – private Kräfte, die in der Regel auch besser wirtschaften oder sehr viel passgenauer als städtische Unternehmen agieren können. Die Kommune ist nicht immer der bessere Betreiber. Deshalb sollte man das Erbbaurecht nutzen, um den Boden kommunal zu halten, die Bewirtschaftung aber anderen wie z. B. Genossenschaften zu überlassen. Das heißt, das Eigentum am Boden von dem Eigentum am Gebäude zu trennen.

Sie bezeichnen das Erbbaurecht in Ihrem Buchbeitrag sogar als „Schlüsselinstrument“. Gleichwohl hat auch ein Erbbaurecht ein wirtschaftliches Umfeld, ein kapitalistisches in unserem Fall. Für Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften ist das angesichts niedriger Zinsen für den Erwerb von Grund und Boden gar nicht attraktiv. Sie wollen gar kein Erbbaurecht haben. Denn es rechnet sich viel besser über die Jahrzehnte, Boden zu erwerben.

Zudem, so hört man, sind die Zinssätze, die Berlin für das Erbbaurecht kalkuliert, immer noch viel zu hoch. Ist Berlin nicht besser beraten, das Land zu verkaufen und daran einen Nutzungszweck – wie zum Beispiel die Errichtung von Sozialwohnungen – zu binden?
Das bekommen Sie nie dauerhaft hin. Da haben Sie mit dem Erbbaurecht einfach eine viel längerfristige Perspektive. Die städtebaulichen Verträge laufen über 20, 25 Jahre, maximal 30 Jahre. Dann ist wieder Schluss und die sozialen Bindungen fallen. Wir müssen uns einfach Strategien ausdenken, die langfristig angelegt sind und wir nicht immer wieder von vorne anfangen. Beim Erbbaurecht wird das möglich, auch Erbbauzinssätze kann man an die heutige Situation anpassen. Die Zinssätze sind nicht das Problem, es sind die Bodenwerte, die sich am maximalen Spekulationsgewinn ausrichten.

Was müsste denn verändert werden, Frau Brahm? Offensichtlich will das von Ihnen so hochgelobte Erbbaurecht niemand haben. An welchen Schrauben müsste gedreht werden?
Der Erbbauzins muss sich am Ertrag orientieren, also ausgehend davon, was mit der Immobilie oder dem Grundstück erwirtschaftet wird.

Man müsste also in die Zukunft gucken, um zu sehen, was erwirtschaftet werden kann, um so den Wert zu errechnen?
Das ist die Idee. Wenn man ein Grundstück im Erbbaurecht mit der Auflage vergibt, einen vereinbarten Prozentsatz der Wohnungen für Transferleistungsempfänger oder WBS-Berechtigte zu errichten, bei denen die Mieten auf 6,50 Euro pro Quadratmeter begrenzt werden, dann mindert dieser Anteil der Wohnungen deutlich den Wert des Grundstücks. Es können ja anstelle der Sozialwohnungen für die Dauer des Erbbaurechts, also in der Regel für 99 Jahre, keine Eigentumswohnungen entstehen. Deshalb muss der Bodenwert für diesen Anteil reduziert werden.

Berlin muss preisgünstiger werden?
Berlin bekommt so, was Berlin unbedingt braucht: bezahlbare Wohnungen. Man muss sehen, wie die Sachen miteinander zu tun haben. Es ist ja nicht so, dass der Erbbaurechtsnehmer ein Schnäppchen macht. Er liefert dann genau das ab, was Berlin braucht. Das Erbbaurecht ist ein partnerschaftlicher Vertrag. Man einigt sich auf ein Ziel.

Gut, aber offenbar wollen die potentiellen Partner ja gar nicht miteinander. Da muss doch irgendeiner auf den anderen zugehen.
Wenn die Stadt nur noch Erbbaurechte vergibt, wie es Basel tut, dann werden alle nur noch Erbbaurechte annehmen. Es geht darum, was Berlin für die langfristige Entwicklung in dieser Stadt entscheidet, damit die Stadtgesellschaft nicht auseinanderfällt. Bei den Kosten und Konditionen muss der Senat allerdings deutlich auf die Erbbaurechtsnehmer zugehen.

Am Montag, 19.8.2019, findet in Berlin der 2. Berliner Liegenschaftskongress statt, ausgerichtet von der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH und der Senatsverwaltung für Finanzen. Der Titel der Veranstaltung wirkt auf mich so hilflos, wie die Politik des Landes wirkungslos: „Zwischen Platznot und Gestaltungsanspruch – Herausforderungen der Liegenschaftspolitik“.

Kurz gefragt: Warum bekommt Berlin es einfach nicht auf die Reihe, klare Ziele für die Raumordnung, den Gewerbe- und Wohnungsbau zu definieren, obgleich die Defizite so sichtbar sind wie die Brachen im Berliner Stadtbild?
Ach. Die Berliner Politik, Senat, Bezirke und Verwaltung ziehen einfach nicht an einem Strang. Auch ich würde mir da mehr Beschleunigung wünschen. Denn die Diskussion mit der jetzigen Regierung ist eigentlich in der richtigen Richtung unterwegs, auch mit viel Druck aus der Zivilgesellschaft. Aber die Umsetzung ist ein riesiges Problem: machen, was man besprochen hat. Zwar ist das Erbbaurecht jetzt politischer Wille, der Verkauf für Arrondierungsflächen die Ausnahme. Aber es gibt noch keine Festlegung, keine Verordnung, kein Gesetz... Wenn wir auf Erbbaurechte setzen, braucht es dann nicht noch einen Bodenfonds? Reicht dafür das Sondervermögen Daseinsvorsorge, abgekürzt „SODA“ aus? All das wird diskutiert, aber nicht festgeschrieben. Und beim Entscheiden wird es jetzt langsam wirklich eng in der laufenden Legislaturperiode. Ich denke, man muss an die Landeshaushaltsordnung ran, die bisher keine Vorratskäufe von Grundstücken vorsieht. Der Ankauf von Boden muss neu verankert werden. Es wird einfach zu wenig auf den Weg gebracht.

Welchen funktionierenden Modellen zum Umgang mit Grund und Boden wäre aus ihrer Sicht nachzueifern? Gibt es eine Blaupause aus Singapur oder aus Hongkong, an der wir uns orientieren könnten?
Ich halte ja sehr viel davon, an hier gewachsene Traditionen anzuknüpfen. Das sind Strukturen, die auch der eigenen Logik entsprechen. Bodenreformerische Lösungen hatten wir ja auch in unserer Geschichte, in der Weimarer Republik, und in den siebziger Jahren, sie haben Hans-Jochen Vogel schon erwähnt. Für Berlin, für die Großstädte, ist das Modell, den Boden in kommunalem Besitz zu behalten und auf der Basis von Erbbaurechten eine möglichst große Akteursvielfalt bei der Bewirtschaftung der Gebäude einzubinden, die Lösung.

Wenn diese Debatte seit den siebziger Jahren geführt wird, kann es ja leicht noch ein paar Jahrzehnte so weitergehen. Wie geht man dann in Berlin pragmatisch mit dem Wohnungsmangel bzw. mit dem Mangel an bezahlbaren Wohnungen um – bis dann die Erfahrungen aus der Weimarer Republik ausgewertet sind? Ist an diesem Punkt dann Baustadtrat Florian Schmidt Ihr Held oder an wem bauen wir uns einstweilen auf?
Das ist ein weites Feld, da gibt es nicht nur einen Akteur oder nur eine Strategie, die das beantworten kann. Natürlich ist die Ausübung des Vorkaufsrechts eine naheliegende und unbedingt zu verfolgende Möglichkeit, um Mieterinteressen zu wahren. Für mich ist Neubau extrem wichtig. Aber es geht hier um den Neubau von Mietwohnungen und bezahlbarem Wohnraum, nicht um hochpreisige Geldanlagen. Ich finde die neuen Stadtquartiere, die in Berlin entstehen sollen, extrem wichtig.

Das muss jetzt zügig und gut umgesetzt werden. Denn die Vorstellung von einem Berlin, das wächst, ist für viele etwas Neues, und einige haben noch gar nicht realisiert, dass die Stadt aus dem S-Bahn-Ring herauswächst und sich stark verändert. Dabei setze ich auf gemeinwohlorientierte Akteure und auch auf die jungen Genossenschaften, die bauen wollen. Das sind wichtige Akteure, weil sie mit ihrer Arbeit auf die aktuellen Vorstellungen von Wohnen reagieren.

… und sie liegen mit der Berliner Landespolitik über Kreuz.
Ja, und das machen sie auch ganz richtig. Diesen Streit müssen sie führen. Und da sehe ich die Berliner Landespolitik in der Pflicht, solche Akteure ganz ernst zu nehmen und nach vorne zu bringen.