Wohnungsmarkt : Mietendeckel verschärft

Zentraler Immobilienausschuss ZIA arbeitet Änderungen der Neufassung heraus

Berlin führt als erstes Bundesland einen Mietendeckel ein. Das Abgeordnetenhaus beschloss das Gesetz am 30. Januar mit seiner rot-rot-gründen Mehrheit gegen die Stimmung der Opposition, die den Mietendeckel geschlossen ablehnt. Mit dem Gesetz sollen die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre nicht steigen dürfen, nachdem die Preise für Wohnraum in den vergangenen Jahren spürbar noch oben geklettert sind. Klagen gegen den Mietendeckel gelten als sicher.
Berlin führt als erstes Bundesland einen Mietendeckel ein. Das Abgeordnetenhaus beschloss das Gesetz am 30. Januar mit seiner...Foto:Jörg Castensen/dpa

Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA hält den am 21. Januar vorgelegten Mietendeckelgesetzentwurf auch in geänderter Fassung zumindest formell für verfassungswidrig. Das geht aus einer Stellungnahme hervor, die dem Tagesspiegel vorliegt. An einigen Stellen sei der Mietendeckelgesetzentwurf entschärft, an anderen aber auch weiter verschärft worden, so der Wirtschaftsverband der deutschen Immobilienwirtschaft mit Sitz in Berlin.

In einer Analyse des Vorhabens weist der ZIA auf diese Änderungen hin:

- Zusätzlich aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden sollen sanierte Wohnungen, die vor der Sanierung unbewohnbar und unbewohnt waren

- Mietabsenkungen im laufenden Mietverhältnis auf die zulässigen Obergrenzen erfordern nicht – wie in den Vorentwürfen vorgesehen – einen Antrag des Mieters, sondern die Obergrenze gilt direkt

- Inflationsausgleich in laufenden Mietverhältnissen nur noch bis zur Mietobergrenze

- Ausweitung der Auskunftsverpflichtungen des Vermieters: Verwaltung darf Auskunft über zulässige Miethöhe auch außerhalb von konkreten Verwaltungsverfahren verlangen

- In die nach dem Gesetz relevante Miete sind sämtliche Zuschläge einzubeziehen (zuvor als Zuschlag lediglich Mobiliar und Ausstattungsgegenstände relevant)

- Verpflichtung der zuständigen Senatsverwaltung, die Mietobergrenzen im 2-Jahres-Turnus an die Reallohnentwicklung anzupassen

- Weitergelten einer Miete, die zwischen dem 18.6.19 und dem Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes vereinbart wurde

- Streichung der dreimonatigen Entscheidungsfrist bei Härtefallanträgen an die Investitionsbank IBB

- Präzisierungen zur Härtefallklausel: Definition des Vorliegens eines Verlusts, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge einer Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Wirtschaftseinheit soll unter anderem vorliegen, wenn mehrere Wohnungen gemeinsam bewirtschaftet werden und in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang stehen; ein identischer Eigentümer scheint hierfür nicht erforderlich zu sein

- Zusätzlicher Bußgeldtatbestand bei nicht angezeigten Modernisierungsmaßnahmen.

Jan Kehrberg, Honorarprofessor an der Technischen Universität Berlin und Rechtsanwalt bei der Kanzlei GSK Stockmann, hält die Änderung zur Herabsetzung der Mieten für einen klaren Paradigmenwechsel, dessen Tragweite „im Gefummel des Änderungsantrags“ leicht übersehen werden könne.

Der Mieter wird zur Prozesspartei

„Die Herabsetzung durch Bescheid wurde immer als Errungenschaft gepriesen, weil der Bescheid unmittelbar gestaltend in den Mietvertrag eingreift und damit die herabgesetzte Miete zur vertraglich geschuldeten Miete wird“, schreibt Kehrberg auf Anfrage: „Jetzt ist das anders. Stattdessen werden Mieten, die eine bestimmte Grenze überschreiten nun nur noch verboten. D.h., der Mieter muss sich wie bei der Mietpreisbremse oder nach dem Wirtschaftsstrafgesetz an den Vermieter halten und das Verbot durchsetzen. Er kann z. B. Miete einbehalten und sich auf Zahlung verklagen lassen oder den Vermieter selbst auf Feststellung einer niedrigeren Miete verklagen.“

Nun wird der Mieter zur Prozesspartei. Er wäre auch einem deutlich geringeren Risiko einer Nachforderung oder Kündigung ausgesetzt gewesen. Jetzt trägt er unmittelbar das Risiko einer Nachzahlung oder das Risiko einer Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen, falls das Gesetz doch nicht rechtmäßig sein sollte.

Nicht zu vergessen ist das Prozesskostenrisiko, das den Mieter in der Vorfassung nicht bzw. nicht in vollem Umfang getroffen hätte.