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Großes Interesse: Eigentumswohnungen sind begehrt - trotz der Coronakrise.
© dpa
Update

Hoher Kaufpreis, niedrige Miete: Können Wohnungskäufer nur noch verlieren?

Die Stiftung Warentest hat Kaufangebote für vermietete Eigentumswohnungen untersucht, auch in Berlin. Was die Verbraucherschützer Anlegern raten.

„Sie suchen nach einem Anlageobjekt, das Ihnen sichere und langfristige Einnahmen beschert?“, heißt es auf der Webseite des Immobilienvermarkters Accentro. „Dann sind Eigentumswohnungen in Berlin genau das Richtige für Sie“. Passenderweise hat das börsennotierte Unternehmen gleich zahlreiche Objekte im Angebot, darunter eine ehemalige Alliiertensiedlung in Dahlem.

Doch wer sich im „Green Quarter“ einkaufen will, muss gut betucht sein. Eine vermietete 120-Quadratmeter-Wohnung mit Blick auf den Dreipfuhlpark kostet rund 623.000 Euro, wer ein unvermietetes Objekt in Parknähe kaufen möchte, muss 792.000 Euro auf den Tisch legen. Viel Geld für einen Wohnblock aus den 60er-Jahren. Der liegt zwar in bester Lage, aber zahlreiche Wohnungen sind noch auf dem Stand des Jahres 1995, als deutsche Bundesbedienstete erstmals in die ehemaligen Army-Wohnungen einzogen. Asbestbelastung inklusive.

Lohnt sich Betongold noch als Geldanlage?

Der Wunsch nach Immobilien ist groß, doch lohnt sich das Betongold wirklich als Kapitalanlage? Oder können Käufer angesichts der Goldgräberstimmung der vergangenen Jahre, die vor allem in den Metropolen die Kaufpreise immer weiter in die Höhe getrieben hat, nur verlieren? Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest haben nachgerechnet. Sie haben im Sommer und Herbst vergangenen Jahres acht Kaufangebote für vermietete Wohnungen in deutschen Großstädten untersucht, darunter auch das „Green Quarter“.

Ihr Fazit ist ernüchternd: „hohe Preise, bescheidene Mieten“, heißt es warnend im aktuellen Februarheft von „Finanztest“. Rentable Wohnungen seien derzeit nicht leicht zu finden. Dazu sind die Kaufpreise zu hoch und die Mieten zu niedrig, geben die Verbraucherschützer zu bedenken.

Besonders eklatant ist das in dem Berliner Beispiel. 704.000 Euro sollte die von den Testern begutachtete Dahlemer Wohnung kosten, ohne Nebenkosten für Makler, Grundbuch, Steuern und Notar. Rund 5850 Euro pro Quadratmeter seien zwar happig, für Dahlem aber nicht ungewöhnlich, schreiben die Tester.

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Die Preise sind hoch, die Mieten sind niedrig

Das Problem: Schon die 1010 Euro Kaltmiete, die Mieter vor Inkrafttreten des Mietendeckels zahlen mussten, seien im Vergleich zum Kaufpreis „fast schon lächerlich niedrig“. Seit November seien es nur noch 878 Euro, schreibt die Stiftung Warentest. Der Kaufpreis betrage nun 67 Jahresmieten, die anfängliche Nettomietrendite gerade einmal ein Prozent. Rechnen kann sich das nur dann, wenn der künftige Eigentümer entweder die Miete stark erhöht – was an den Berliner Mieterschutzgesetzen scheitern dürfte – oder die Wohnung später gut weiterverkauft. Bauen sollte man darauf aber nicht, warnen die Verbraucherschützer. Allerdings zahlen einige Mieter trotz des Mietendeckels auch etwas höhere Mieten von 950 Euro nettokalt.

Beste Dahlem-Lage: Vor gut einem Jahr hat Accentro die Ex-Alliiertensiedlung gekauft und die Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Beste Dahlem-Lage: Vor gut einem Jahr hat Accentro die Ex-Alliiertensiedlung gekauft und die Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt.
© Heike Jahberg

Die alten Faustformeln gelten nicht mehr

Lange Zeit galt als Faustformel, dass das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Ballungszentren nicht höher als 20 sein sollte. Dabei wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (Monatsmiete ohne Betriebskosten mal zwölf) geteilt. Inzwischen sind aber auch das 25- oder 30-Fache der Jahresmiete nicht ungewöhnlich.

Die Tester sehen das mit Skepsis. Denn ob sich das hohe Preisniveau hält, wenn die Zinsen wieder steigen, ist aus ihrer Sicht mehr als zweifelhaft. Wer hoch einsteigt, hat viel zu verlieren. Ihr Tipp: Kalkulieren Sie für einen möglichen Weiterverkauf besser nur mit dem 25-Fachen der prognostizierten Jahresmiete.

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Wie hoch sollten die Rendite sein?

Für vermietete Objekte gilt: Der Kauf selbst der schönsten Wohnung rechnet sich nur, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete steht. Um das zu beurteilen, hilft die Nettomieterendite. Sie setzt Kaufpreis und Nebenkosten in Relation zu den erwarteten Mieteinnahmen. Waren vor zehn Jahren noch fünf Prozent Rendite möglich, muss man heute froh sein, drei Prozent zu erzielen.

Bei zwei Prozent, warnen die Verbraucherschützer, sollte man vorsichtig sein, denn dann müssten die Käufer auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen, um ihren Schnitt zu machen. „Das ist nach der fulminanten Preisentwicklung der vergangenen Jahre aber alles andere als sicher“, heißt es in Finanztest.

Berlin liegt im Trend, die Angebotspreise steigen.
Berlin liegt im Trend, die Angebotspreise steigen.
© imago images/snapshot

Wie hoch die Preise aktuell sind, zeigt auch der Praxistest. Neben Berlin waren die Verbraucherschützer in Hamburg, Hannover, Dortmund, Frankfurt am Main, Leipzig, Dresden und in Oberschleißheim bei München. Bei allen Angeboten lag der Kaufpreis mehr als das 30-Fache über der Jahresnettomiete, mit einer Ausnahme. In Hannover stießen die Tester auf eine Wohnung in der Nähe des Expo-Geländes. Die 90-Quadratmeter-Wohnung sollte nicht einmal 200.000 Euro kosten, umgerechnet das 20-Fache der Jahresmiete. Doch auch dieses Angebot hatte einen Haken: Ein Teil der Gebäude war sanierungsbedürftig, Sanierungskosten müssen die Eigentümer anteilig tragen.

Wohnungen kosten viel und bringen wenig Miete

„Anleger müssen damit rechnen, dass ihnen nach dem Preisboom der letzten Jahre Immobilien angeboten werden, die viel kosten, aber wenig Miete bringen“, warnt die Stiftung Warentest. Noch scheinen aber die Anbieter von Immobilien auf eine Fortsetzung des Booms zu spekulieren. Die Preise sind im dritten Quartal des vergangenen Jahres so stark gestiegen wie zuletzt im vierten Quartal 2016, meldet das Statistische Bundesamt. Glaubt man dem Immobilienportal „Immoscout“, ist vor allem Berlin gefragt. Die Angebotspreise für den Kauf von Wohnimmobilien sind an der Spree im vergangenen Jahr um 12,5 Prozent gestiegen, so stark wie nirgendwo sonst in Deutschland.

Warum Immobilien so gefragt sind

Der Hang zum Betongold hat viele Gründe: Sichere Geldanlagen bringen schon seit Jahren keine Zinsen, dafür sind Kredite billig. Und weil Reisen im vergangenen Jahr ausgefallen sind, haben viele Menschen in der Coronakrise Geld gespart. Nach Schätzungen der DZ Bank dürfte das Geldvermögen der privaten Haushalte 2020 um 393 Milliarden Euro auf den Höchstwert von 7,1 Billionen Euro zugenommen haben.

Immobilien gelten zudem als verlässliche, krisensichere Anlagen. Doch Verbraucherschützer sehen das anders. Sie warnen davor, Trends einfach fortzuschreiben. Dies umso mehr, als beim Immobilienkauf hohe Summen auf dem Spiel stehen.

Das sollten Käufer beachten

Wer eine Immobilie kaufen will, sollte daher einige Regeln beachten, empfiehlt die Stiftung Warentest. Das beginnt bei der Ortswahl: Meiden Sie teure Ballungszentren und weichen Sie auf weniger gefragte, aber dennoch attraktive B-Lagen aus. Münster etwa, wo es Wohnungen auch in guter Lage noch für 3500 Euro pro Quadratmeter gibt.

Digitale Besichtigung? Bevor man kauft, sollte man das Objekt aber vor Ort besichtigt haben, am besten mehrfach, sagen Verbraucherschützer.
Digitale Besichtigung? Bevor man kauft, sollte man das Objekt aber vor Ort besichtigt haben, am besten mehrfach, sagen Verbraucherschützer.
© dpa-tmn

Prüfen Sie, ob der angebotene Preis angemessen ist und tun Sie das anhand von echten Kaufverträgen. Eine Übersicht finden Sie für Berlin hier. Bundesweite Werte können Sie hier einsehen. Überlegen Sie, ob Sie eine vermietete oder eine freie Wohnung kaufen wollen. Neuvertragsmieten sind in der Regel höher als Bestandsmieten.

[Behalten Sie den Überblick in Ihrem Berliner Kiez. In unseren Tagesspiegel-Bezirksnewslettern berichten wir über die Krise und die Auswirkungen auf Ihre Nachbarschaft. Kostenlos und kompakt: leute.tagesspiegel.de. ]

Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen

Lesen Sie vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Lassen Sie sich auch die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zeigen.

Und: Machen Sie sich selbst ein Bild. Besichtigen die Wohnung – falls möglich, nicht nur einmal. Und nehmen Sie gerade bei älteren Gebäuden einen Sachverständigen mit. Damit Sie für Ihr Geld tatsächlich Betongold bekommen und nicht nur Beton.

Anmerkung der Redaktion: Der Artikel enthielt in seiner ursprünglichen Form eine Renditeberechnung, die - wie einige Kommentierende zu Recht bemerkt haben - fehlerhaft war. Diese Tabelle ist jetzt korrigiert worden. Wir bitten um Entschuldigung.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die Autorin ist Mieterin in der im Artikel beschriebenen Siedlung "Green Quarter". Auf die Berichterstattung hat das keinen Einfluss. Es ist Zufall, dass die Stiftung Warentest diese Anlage für ihre Untersuchung ausgewählt hat.

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