Wohnung in Berlin : Eher kaufen als mieten

Vor allem der Zuzug in die wachsende Stadt führt dazu, dass Berlins Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen rasant aufholt. Trotz der schwindelerregenden Entwicklung lohnt sich ökonomisch betrachtet Wohneigentum noch immer.

Glänzende Aussicht für Eigentümer und Investoren. Berliner Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung: nach oben.
Glänzende Aussicht für Eigentümer und Investoren. Berliner Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung: nach oben.Foto: Ronald Patrick

Berlin toppt alles. Zumindest wenn es um den Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen geht. Sage und schreibe 17 Prozent betrug das Plus im vergangenen Jahr, wie aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken hervorgeht. In keiner deutschen Metropole fiel der Anstieg in den vergangenen 15 Jahren größer aus. Auch die Preise für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser zogen in der Hauptstadt zuletzt so stark an wie in keiner anderen der sieben größten deutschen Städte.

Schaut man auf die Übersicht der Angebotspreise auf ImmobilienScout24 für Neubauwohnungen, fällt der Anstieg in einzelnen Stadtteilen noch einmal deutlich höher aus. In Neukölln verzeichneten die Analysten im vergangenen Jahr sogar ein Preisplus von mehr als 20 Prozent. Auf den Plätzen folgen Kreuzberg, Tiergarten, Wedding und Schöneberg mit mehr als 17 Prozent. Auch Schmöckwitz in Köpenick liegt auf diesem Niveau. Bei den absoluten Angebotspreisen landen weiterhin die üblichen Verdächtigen vorn: In Grunewald und Mitte werden für übliche Dreizimmerwohnungen im Neubau bereits durchschnittliche Quadratmeterpreise von mehr als 6000 Euro je Quadratmeter verlangt. Dahlem, Prenzlauer Berg, Schöneberg sowie die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Kreuzberg-Friedrichshain liegen bei knapp 5000 Euro und darüber.

Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man für 2017 die tatsächlichen Transaktionen in diesem Marktsegment in den Datenbanken des Gutachterausschusses für Grundstückswerte betrachtet. Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen ganz weit vorn mit Durchschnittspreisen von 6000 beziehungsweise rund 5900 Euro. Auf der anderen Seite des Spektrums landet Marzahn-Hellersdorf mit etwas mehr als 2500 Euro je Quadratmeter. Wobei in diesem wie auch in anderen Fällen kaum Käufe vollzogen wurden, sodass die Aussagekraft eingeschränkt ist. In der Tendenz decken sich die Werte aber mit den Studien der Immobilienbranche.

Die Baupreise haben angezogen

Die Preise für neue Einfamilienhäuser entwickeln sich nicht ganz so dynamisch, rasant ist der Anstieg aber auch hier. Für ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche wurden laut ImmobilienScout24 im vergangenen Jahr im Schnitt fast 500 000 Euro fällig, zwölf Prozent mehr als 2016. Vergleichbare Preise werden in Potsdam und in ausgewählten Speckgürtel-Orten wie Kleinmachnow abgerufen.

Auch die Baupreise haben zuletzt angezogen. Im Februar kostete der Neubau von Wohngebäuden in Berlin 5,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, in Brandenburg waren es laut Statistik- amt 4,9 Prozent mehr. Höhere Werte wurden zuletzt Ende 2007 erreicht.

Der gesamte Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt hat sich binnen zehn Jahren enorm gesteigert. Laut dem aktuellen Accentro-Wohneigentumsreport verdreifachten sich die Umsätze beinahe von 1,97 Milliarden Euro (2006) auf 5,64 Milliarden Euro (2016). Wurden zu Beginn dieser Periode lediglich 363 Neubauimmobilien in Berlin verkauft, waren es am Ende bereits 5608. Die Umsätze je verkaufter Immobilie stiegen von rund 96 000 Euro auf rund 250 000 Euro – ein Plus von mehr als 160 Prozent. Weiterhin sind die Preise im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten laut dem Report damit einigermaßen günstig. Berlin rangiert beim Umsatz je Verkauf noch hinter Städten wie Heidelberg, Mainz oder Regensburg.

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Wohnungskauf lohnt sich weiterhin

Selbst wenn sich mancher nun ärgern mag, dass er nicht bereits vor zehn Jahren gekauft hat: Der Erwerb von Wohneigentum lohnt sich in der Hauptstadt weiterhin. Gesunkene Hypothekenzinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert, wie es im jüngsten Accentro-IW-Wohnkostenreport heißt. Während man in Berlin im Schnitt 8,12 Euro Miete je Quadratmeter zahlen muss, schlägt selbst genutztes Wohneigentum nur mit 5,20 Euro zu Buche. Mit 36 Prozent Ersparnis liegt die Hauptstadt sogar geringfügig unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten ist Berlin sowohl bei den Mieten als auch bei den Selbstnutzerkosten am günstigsten. Am teuersten bleibt München.

Berlin lockt, nicht zuletzt mit dem Erwerb von Wohneigentum.
Berlin lockt, nicht zuletzt mit dem Erwerb von Wohneigentum.Foto: Ronald Patrick

Der Berliner Mietmarkt gilt gemeinhin als noch angespannter als der Eigentumsmarkt. Auch hier gilt jedoch: Der Anstieg mag alles übertreffen, doch augenscheinlich liegt das noch immer auch daran, dass die Hauptstadt von einem niedrigeren Niveau kommt. Nach den Daten des im April vorgestellten City Reports 2018/2019 der Research-Abteilung des Immobilienmaklers Aengevelt werden im Neubau durchschnittlich 11,70 Euro Miete je Quadratmeter fällig. In Stuttgart sind es hingegen 13,30 Euro, in Frankfurt 13,60 Euro und in München 17,30 Euro. Allerdings zeigt der Trend der Analyse zufolge steil nach oben, sodass das Wohnen in Berlin „vor allem für Neubürger und aus Familien- und anderen Gründen Umziehende perspektivisch deutlich teurer“ wird.

Im Bestand sind die Angebotsmieten zuletzt ebenfalls in allen Bezirken gestiegen. Im Mittel machte das Plus in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres 8,8 Prozent auf 9,79 pro Quadratmeter aus. Das geht aus dem aktuellen Wohnmarktreport von Berlin Hyp und dem Immobiliendienstleister CBRE hervor. In den drei Bezirken mit den größten Innenstadt-Anteilen, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf, lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei mehr als elf Euro. Lediglich vier Bezirke mit vielen Stadtrandlagen verzeichneten Werte von weniger als neun Euro. Es sind Reinickendorf, Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. Mit Steigerungsraten zwischen neun und zehn Prozent macht sich auch dort die Angebotsknappheit bemerkbar.

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