100.000 neue Wohnungen für Berlin?: Wie die Berliner Wirtschaft das Wohnungsproblem lösen will

Die Wohnungssituation in der Hauptstadt ist weiter angespannt. Das zeigen Zahlen des WohnBarometers von ImmoScout24, die das Wohnungs-Inserate-Portal am Donnerstagvormittag vorstellte. Demnach steigen in Berlin die Kaufpreise für Wohnungen deutschlandweit am meisten.

Im Vergleich zum dritten Quartal stiegen die Preise für Neubau im vierten Quartal 2025 um 2,2 Prozent, für Bestandswohnungen (unter die ImmoScout24 Wohnungen zählt, die älter als zwei Jahre sind) um 2,3 Prozent. Im Schnitt der deutschen Metropolen stiegen die Preise nur um 1,2 Prozent im Neubau und 1,4 Prozent im Bestand.

Für die Neuvermietung von Bestandswohnungen notiert ImmoScout24 im vierten Quartal 2025 im Durchschnitt 13,13 Euro pro Quadratmeter und damit eine Preissteigerung von 0,9 Prozent zum Vorquartal. Damit war der Preisanstieg im Vergleich mit den anderen Metropolen München, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Leipzig in Berlin am niedrigsten. Bei den meisten dieser Städte stiegen die Neuvertragsmieten zwischen ein und zwei Prozent an, in Leipzig um 2,2 Prozent, bei insgesamt aber einem niedrigeren Mietniveau von 8,85 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal.

Dafür war der Anstieg für Neubaumieten in Berlin im Vergleich mit den anderen am heftigsten, nämlich bei 1,7 Prozent, dicht gefolgt von München mit 1,4 Prozent. Die anderen Metropolen hatten hier Preissteigerungen von knapp einem Prozent. Nach den ImmoScout24-Zahlen liegen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen in Berlin jetzt bei 21 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt.

„Die Nachfrage am Mietmarkt ist auf einem hohen Niveau, geht aber deutlich zurück“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Man beobachte, dass es insbesondere Haushalte mit niedrigerem Einkommen sind, die weniger intensiv nach einer neuen Wohnung suchen. „Das lässt sich auf die stetig steigenden Mieten und die unsichere Wirtschaftslage zurückführen.“ Sie fordert: „Die Politik muss dringend Rahmenbedingungen schaffen, die den Bau bezahlbarer Mietwohnungen fördern.“

Arbeitgeber werten Wohnraumknappheit als Problem

Solche Rahmenbedingungen fordern auch die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (UVB) und der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Sie stellten, ebenfalls am Donnerstagvormittag, im Hopfingerbräu am Brandenburger Tor ein Konzept vor, wie Berlin 100.000 neue Wohnungen bis 2035 schaffen könnte: „Mehr Wohnraum ist machbar“ ist das Papier überschrieben.

Wenn er zu Hemmnissen bei der wirtschaftlichen Entwicklung in Berliner Unternehmen gefragt werde, bekäme er immer wieder die Berliner Wohnungsnot gespiegelt, berichtet UVB-Hauptgeschäftsführer Alexander Schirp: „Nicht die Energiekosten sind auf Platz eins der Probleme, nicht die Bürokratie: Das wichtigste Problem ist fehlender Wohnraum. Wenn Unternehmen Leute von außen gewinnen wollen, ist es eine große Hürde, dass die Mitarbeiter keinen Wohnraum finden.“

Er gehe auf jeden Fall davon aus, dass das ein wichtiges Thema bleibe, für die Abgeordnetenhauswahl im September, aber auch wegen der Bevölkerungsprognosen, die für Anfang der Dreißigerjahre eine Bevölkerungsgröße von über vier Millionen Menschen in Berlin voraussagen.

„Wir müssen bauen, bauen, bauen“, sagte Schirp. „Im Moment gelingt uns das noch nicht hinreichend hier in der Stadt.“ Der Senat verfehle sein Neubauziel von 20.000 Wohnungen Jahr für Jahr. Man müsse alle Potenziale in den Blick nehmen.

Für das vorgestellte Papier hat der UVB nun solche Potenziale zusammengetragen. Zunächst einmal geht es um die Frage, auf welchen Flächen die Wohnungen entstehen sollen. Der UVB spricht von einem „Wohnungsbaupotenzial bis 2035“, mit dem, man, wenn ausgeschöpft, bei knapp über 100.000 Wohnungen landen würde: 36.000 Wohnungen seien durch die Überbauung von Supermärkten zu gewinnen, 30.000 Wohnungen durch die Umwandlung von Büroflächen.

Durch eine konsequentere Ahndung der Zweckentfremdung von Wohnungen ließen sich 26.000 neue Wohnungen schaffen, durch die Aufstockung von Mehrfamilienhäusern 7000 Wohnungen und die Randbebauung des Tempelhofer Feldes 5000 Wohnungen.

Ein wenig überraschend ist bei dieser Zählung, dass zwar das äußerst kontroverse Vorhaben, das Tempelhofer Feld am Rand zu bebauuen, mitgezählt wird, dafür aber nicht die rund 70.000 Wohnungen, die das Land in den großen Bauprojekten der Neuen Stadtquartiere errichten will. Deren Planung und teilweise Bau ist schon deutlich fortgeschrittener sind, während für das Tempelhofer Feld bis auf Weiteres das 2014 durch einen Volksentscheid beschlossene Gesetz gilt, das dieses Areal für eine Bebauung komplett sperrt.

Zu dem umstrittenen Thema der Randbebauung des Tempelhofer Feldes führte Schirp aus, 5000 Wohnungen am Rand würden keine Beeinträchtigung des Kerngebietes des ehemaligen Flugfeldes bedeuten. „Wir sehen es nüchtern: Man muss Möglichkeiten für Wohnungsbau, die es gibt, auch benennen.“

Genau genommen ist allerdings auch die stärkere Zweckentfremdungsahndung, bei der bestehende, aber etwa als Feriendomizile genutzte oder leerstehende Wohnungen wieder einer regulären Wohnnutzung zugeführt würden, kein Neubau. Und bei den Potenzialen, die für die Umwandlung von leeren Büroflächen in Wohnraum oder der Überbauung von Supermärkten angeführt werden, handelt es sich um Maximalwerte aus Studien, die sich wohl aus unterschiedlichen Gründen, die aber auch dort nicht unbedingt als vollständig umsetzbar dargestellt werden.

Bauturbo-Pflicht für die Bezirke?

Insgesamt dürfte es sich bei der Zahl der 100.000 Wohnungen also eher um eine virtuelle Zahl handeln, die die Forderungen von UVB und BBU untermauern sollen. Vereinfachte Genehmigungsverfahren und Bürokratieabbau, die UVB und BBU sich wünschen, könnten, je nach Ausgestaltung, womöglich tatsächlich dazu führen, dass die einstöckigen Supermärkte, die seit Jahren keine Wohnungen aufs Dach bekommen haben, nun endlich aufgestockt werden. Bisher habe sich das einfach nicht gerechnet für die privaten Eigentümer, meint Schirp.

Maren Kern, Vorständin des BBU, fordert die Entschlackung von Bauvorschriften, wie sie der Senat auch bereits in einem „Einfach-Bauen-Gesetz“ vorbereitet. Sie lobt den Senat, mit welcher Schnelligkeit er das „Schneller-Bauen-Gesetz“ in die Wege geleitet habe. Nun müsse letzteres aber auch in den Verwaltungen umgesetzt werden, es müsse sich dort eine „Ermöglichungskultur“ einspielen. Sie fordert außerdem eine konsequente Umsetzung des auf Bundesebene beschlossenen Wohnungsbauturbos. Im UVB-Papier heißt es sogar, die „Bezirke sollten angewiesen werden, die neuen Beschleunigungsinstrumente verbindlich anzuwenden.“ Das dürfte in den Bezirken selbst nicht unbedingt auf Begeisterung stoßen.

UVB und BBU wünschen sich außerdem verlässliche Finanzierung über Förderprogramme, steuerliche Sonderabschreibungen sowie eine langfristige Absicherung des sozialen Wohnungsbaus. Ganz wichtig ist Schirp und Kern außerdem eine klare Absage an die Vergesellschaftung der Bestände großer Wohnungskonzerne: Eine mögliche Enteignung schrecke Investoren ab und schade dem Standort Berlin.