Trends bei Berliner Gewerbe-Immobilien: Laborgebäude und Ärztehäuser boomen

Der Berliner Büromarkt schwächelt weiter. Das geht aus einem Marktbericht für das Jahr 2024 hervor, den die Berliner Sparkasse am Freitag veröffentlicht hat.

Die Leerstandsquote ist weiter gestiegen, sie lag zum Ende des vierten Quartals bei fast sieben Prozent. Der Büroflächenumsatz lag 2024 zwar mit 585.000 Quadratmetern wieder etwas über dem Vorjahr, in dem Verträge für 540.000 Quadratmeter abgeschlossen wurden. Der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 813.000 Quadratmetern Jahresumsatz liegt aber in weiter Ferne.

Laut dem Marktbericht der Sparkasse befanden sich 70 Prozent der im Jahr 2024 vermieteten Büroflächen innerhalb des S-Bahnrings. Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren ist die Spitzenmiete für Büroflächen nur um 50 Cent angestiegen und lag Ende 2024 bei 45 Euro pro Quadratmeter.

Gesundheitsimmobilien als Trend

Angesichts der Unsicherheit im Bürosegment wenden sich Investoren nun vermehrt Gesundheitsimmobilien zu, beobachten die Analysten der Berliner Sparkasse: Im Fokus stehen dabei Immobilien für Labore sowie medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser.

„Die Gesundheitsbranche boomt und mit ihr der Bedarf an geeigneten Immobilien“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter für gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse.

„Demografischer Wandel, medizinischer Fortschritt und die Stärkung der ambulanten Versorgung sorgen auch in Zukunft für ein attraktives Marktumfeld“, so Buder. Die Mieter seien krisenfest und interessiert daran, langfristig an einem Standort zu bleiben und dafür auch Mietverträge über zehn bis 15 Jahre abzuschließen, die mitunter auch danach noch verlängert würden.

Noch liegen aber offenbar keine konkreten Zahlen dazu vor, wie viel in den vergangenen Jahren in Gesundheitsimmobilien als neue Anlageklasse in Berlin investiert wurde. Als Kennzeichen für die zunehmende Relevanz führt der Marktbericht unter anderem an, dass sich die Zahl der niedergelassenen Ärzte in Deutschland seit 2018 um fast acht Prozent verringert habe. Parallel sei die Zahl der angestellten Mediziner um 51 Prozent angestiegen.

Für den Berliner Gesundheitsimmobilienmarkt ist relevant, dass die Stadt einer der wichtigsten Standorte der Gesundheitswirtschaft ist, Laborflächen aber wie in anderen Ballungsräumen knapp sind. Wegen der unterschiedlichen Sicherheitsstufen für Labore seien die Baukosten für Laborimmobilien zwar teilweise zehnmal so hoch wie bei modernen Bürogebäuden, dafür könne man aber zwischen zehn und hundert Prozent mehr Miete pro Quadratmeter nehmen.