Restaurants und Hotels im Corona-Lockdown: Fachanwalt sieht Chancen auf Mieterlass für Gewerbetreibende

Gewerbetreibende, die von Maßnahmen im Kampf gegen das Coronavirus betroffen sind, müssen nicht zwangsläufig Mietkosten in voller Höhe leisten. Darauf weist die auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei Müller Radack Schultz aus Charlottenburg hin und rät betroffenen Unternehmern, eine Anpassung ihres Mietvertrages zu verlangen – und sich möglichst außergerichtlich zu einigen.

Nach Ausbruch der Pandemie und den Zwangsschließungen von Geschäften im Frühjahr hatte der Gesetzgeber säumige Mieter zunächst geschützt. Ihnen durfte nicht gekündigt werden. Doch für Mietrückstände, die ab 1. Juli neu entstanden sind, gelten wieder die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten. Auch vor dem Hintergrund ist es wichtig, die Mietlast beziehungsweise Pachtzahlung zu senken, sofern wegen der Pandemie Einnahmen weggebrochen sind.

Michael Schultz, Partner der seit 30 Jahren bestehenden Kanzlei, verweist auf Paragraf 313 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Darin heißt es: „Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden.“

Trotz gegenteiliger Entscheidungen der Landgerichte Heidelberg und Zweibrücken werde sich die Auffassung durchsetzen, dass die besonders betroffenen Mieter Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen können, sagt Schultz voraus. Das gelte sowohl für den Zeitraum April bis Juni 2020 als auch für den Zeitraum ab Juli 2020 – also auch für Unternehmen, die von den jüngsten Beschlüssen betroffen sind, also zum Beispiel Betreiber von Restaurants, Clubs oder Hotels.

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„Beide Seiten sollten sich fragen, wie sie vor fünf Jahren den Mietvertrag ausgestaltet hätten, wenn sie damals um die Umstände der Pandemie gewusst hätten“, empfiehlt der Rechtsanwalt als Ausgangspunkt für Verhandlungen. „Es gilt das Prinzip der Risikoteilung“, sagt Schultz. Bei einer Schließung eines Ladengeschäfts oder Hotels wegen der Pandemie könne man zum Beispiel eine auf 50 Prozent reduzierte Mietzahlung als Faustformel nehmen.

Allerdings dürfte diese Mietminderung nicht so hoch ausfallen, wenn der Mieter Ansprüche auf Entschädigung oder Hilfszahlungen, die Bund und Länder im Zusammenhang mit den zuletzt vereinbarten Maßnahmen in Aussicht stellen, geltend machen könne. Die Bundeskanzlerin hatte sich mit den 16 Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten am Donnerstag darauf verständigt, dass betroffene Unternehmen bis über 70 Prozent der entgangenen Umsätze (auf Basis ihrer Erlöse aus dem November des Vorjahres) erstattet bekommen sollen. Die Details sind noch aber unklar.