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Mietspiegel Berlin 2021 : 14,99 Euro je Quadratmeter in der Spitze

Zwischen 4,65 Euro und 14,99 Euro liegen die Mietspiegel-Mieten in der Hauptstadt. Nach dem Deckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist manches anders.

Mietspiegel gilt auch hier: Wohnungen im Berliner Bezirk Friedrichshain.
Mietspiegel gilt auch hier: Wohnungen im Berliner Bezirk Friedrichshain.Foto: Wolfgang Kumm/dpa

Der Deckel ist weg, jetzt hat Berlin wieder einen Mietspiegel: An diesem Donnerstag sind die Daten für 2021 erschienen. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt wird. Er gilt für rund 1,4 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen.

Die Miete ist demnach in den vergangenen zwei Jahren nur geringfügig gestiegen: nämlich um 1,1 Prozent. Der neue Mittelwert beträgt nun 6,79 Euro je Quadratmeter, im Mietspiegel 2019 lag er bei 6,72 Euro. Der Anstieg entspricht der allgemeinen statistischen Teuerungsrate. Diesen sogenannten "Indexmietspiegel" hat der Senat erstmals in diesem Jahr erstellt.

Wohnungen für weniger als fünf Euro je Quadratmeter gibt es in Berlin durchaus noch – und zwar sogar in mehreren Baualtersklassen und mittleren Lagen: Für 4,65 Euro je Quadratmeter gibt es im Ostteil der Stadt Wohnungen, die zwischen 1973 und 1990 errichtet wurden mit einer Größe zwischen 60 und 90 Quadratmetern. Auch bis 1918 errichtete Altbauten in einfachen und mittleren Lagen gibt es mit schlechter Ausstattung für 4,84 Euro je Quadratmeter.

Günstig sind auch Wohnungen, die zwischen 1965 und 1972 gebaut wurden: Diese sind in einfachen Lagen und mit schlechter Ausstattung laut Mietspiegel bereits für 4,94 Euro je Quadratmeter zu mieten. Der Durchschnitt dieser Baualtersklasse liegt bei 5,53 Euro je Quadratmeter.

Die teuersten Wohnungen sind sanierte bis 1918 errichtete Altbauten in guten Lagen sowie Neubauten. Weniger als 40 Quadratmeter kleine Altbauten bis 1918 werden laut Mietspiegel in guten Lagen für 14,39 Euro je Quadratmeter vermietet – die Durchschnittsmiete dieser Baualtersklasse liegt bei 11,57 Euro.

Keine Mietbegrenzung für ganz neue Wohnungen

Bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter werden fällig für Neubauten aus den Jahren 2003 bis 2017 in einfachen Lagen mit einer Größe zwischen 60 und 90 Quadratmetern. Der Durchschnitt dieser Baualtersklasse beträgt 13,03 Euro je Quadratmeter. Die Broschüre des Senats, die auch die Mietspiegel-Tabelle enthält, können Sie hier als PDF-Datei öffnen.

Nach oben offen sind die Mieten für Neubauten, die nach dem Jahr 2017 fertig gestellt wurden. Denn diese Wohnungsklasse ist gar nicht mehr vom Mietspiegel erfasst. Das liegt an der Besonderheit des Mietspiegels 2021: Für diesen wurden keine neuen Daten erfasst, sondern die alten aus dem Mietspiegel 2019 fortgeschrieben – und damals waren die genannten Neubauten noch gar nicht errichtet.

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Diese Lücke im Mietspiegel ist darauf zurückzuführen, dass keine neuen Daten zu dessen Erstellung erfasst wurden. Denn im Jahr eins nachdem das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für "nichtig" erklärt hat, ist manches anders beim neuen Mietspiegel: Erstmals beruht das Zahlenwerk nicht auf einer neuen Erhebung von Stichproben unter Berliner Mietern. Dies war nicht möglich, weil staatlich begrenzte Mieten nicht in einen Mietspiegel einfließen dürfen.

Stattdessen schreibt der Mietspiegel 2021 die für den vor zwei Jahren veröffentlichten "Mietspiegel 2019" einfach fort durch eine Anhebung der Alt-Werte um 1,1 Prozent. Dies entspricht der allgemeinen Teuerung in Deutschland. Ein solches Verfahren ist zulässig.

[Lesen Sie mehr auf Tagesspiegel Plus: Das Netz der Mietaktivisten Was hinter dem Erfolg der Berliner Enteignungs-Initiative steckt]

Berlins Wohnen-Senator Sebastian Scheel (Linke) führte den geringen Anstieg der Mietspiegel-Werte auf "die aktive Mietenpolitik des Berliner Senats" zurück. Das Land nutze die Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels, um "konsequent den im Bundesrecht bestehenden Spielraum zu nutzen, um Mieterhöhungsmöglichkeiten zu begrenzen."

Gutachter: Kein "qualifizierter" Mietspiegel

Kritiker sehen das anders: Der geringe Anstieg sei nur einem nichtigen Berliner Gesetz zu verdanken, das vom Bundesverfassungsgericht kassiert wurde, aber wiederum zum erstmaligen Einsatz eines "Index-Mietspiegel" als Notlösung gezwungen habe. Der vom Bundestag zum Sachverständigen für die Mietspiegelreform benannte Steffen Sebastian hatte im Vorfeld der Veröffentlichung im Tagesspiegel bereits gesagt, der neue Mietspiegel 2021 sei überhaupt nicht "qualifiziert" und genüge nicht wissenschaftlichen Ansprüchen.

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Gutachter Sebastian begründete seine Auffassung damit, dass bereits der Mietspiegel 2019 eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 gewesen sei. Eine erneute Fortschreibung sei nur zulässig, wenn dieser dann als einfacher Mietspiegel bewertet werde. Die Vermieterverbände werden den neuen Mietspiegel ohnehin nicht unterschreiben, obwohl sie an dessen Erarbeitung beteiligt waren.

Senator weist Kritik zurück

Diese Kritik wies der Senator zurück: Der Mietspiegel 2019 sei "im Sinne und in der Logik des BGB eine Neuerhebung" gewesen – und nicht wie behauptet bereits fortgeschrieben worden, und könne deshalb einmal fortgeschrieben werden.

Die erforderliche Neuerstellung für einen qualifizierten Mietspiegel nach der Mietrechtsprechung im Bürgerlichen Gesetzbuch greife erst nach vier Jahren. Im Mietspiegel 2019 seien alle knapp 11.000 eingeflossenen Mieten neu bei Mietern bzw. Vermietern erhoben worden. Diese Mieten spiegelten somit die damalige Situation wider. "Darauf aufbauend ist die Erstellung eines Berliner Index-Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel möglich." Zumal dem Mietspiegel 2019 eine ausreichende Datenbasis nach Repräsentativität und Anzahl zugrunde gelegen habe.

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