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© Kerstin Jana Kater/IHK Berlin

Tagesspiegel Plus

Pläne für Karstadt, Ku’damm, KaDeWe: Bericht sät Zweifel an der Stabilität des Benko-Imperiums

Eine Bloomberg-Analyse stellt die finanzielle Lage der Signa Holding in Frage. „Unterstellungen“, sagt der Tiroler Milliardär. Was heißt das für die Berliner Pläne?

Nach mehr als einem Jahr in einer weltweit grassierenden Pandemie mit Zwangsschließungen von Hotels, Geschäften und immer lauteren Rufen nach einer Homeoffice-Pflicht fragt sich wohl jeder Eigentümer von Geschäftsimmobilien: Was bedeutet es für uns, wenn die Menschen, für die wir all diese großen Gebäude betreiben, längerfristig wegbleiben? Kommen die überhaupt jemals wieder?

Vor diesem Hintergrund hat der Finanzinformationsdienstleister Bloomberg aus den USA, auf dessen Analysen Investoren seit Jahrzehnten vertrauen, sich an der Aufgabe versucht, Licht auch in das Geschäft einer der größten Investorenfirmen auf dem europäischen Einzelhandelsmarkt zu bringen, in das der österreichischen Signa Holding. Diese gehört mehrheitlich der Privatstiftung des schillernden Multimilliardärs René Benko aus Innsbruck, Tirol.

Der vor wenigen Tagen in englischer Sprache veröffentlichte Bericht sät massive Zweifel an der Stabilität des Signa-Geschäftsmodells in der Pandemie. Das dürfte man auch in der lokalen Berliner Politik und Wirtschaft aufmerksam registrieren. Denn Benko hat enorm große Pläne in der deutschen Hauptstadt, seinem zweitwichtigsten Immobilienstandort – nach Wien.

Der Signa gehören einige der prominentesten Berliner Immobilien

Im November 2019 hatte er sich bei einem seiner seltenen Auftritte vor 200 Gästen dazu auch Fragen der Industrie- und Handelskammer (IHK) gestellt, die sein Wirken bisher eher wohlwollend begleitete. Der 43-Jährige braucht ein Mindestmaß an Akzeptanz in der Öffentlichkeit und vor allem in der lokalen Politik. Denn seiner Signa gehören einige der prominentesten Immobilien der Stadt und damit ganz Deutschlands.

Darunter sind Gebäude mit hohem Symbolwert, wie etwa die Immobilie, in der das KaDeWe, eingemietet ist. Die knappe Mehrheit an der KaDeWe-Betreibergesellschaft hatte Signa 2015 an den thailändischen Warenhauskonzern Central Group verkauft. Seit der Übernahme der Ketten Karstadt (2014) und Galeria Kaufhof (2018) sind auch prominente Standorte wie das ehemalige Centrum Warenhaus am Alexanderplatz (heute Galeria Kaufhof) im Signa-Portfolio.

Das in die Jahre gekommene Karstadt-Haus an der Kreuzberger Seite des Hermannplatzes hatte Benkos Signa bisher für 450 Millionen Euro neu bauen lassen wollen – im Stil der 1920er Jahre. Einige Bürgerinitiativen formulieren Protest, größere Teile der Politik begrüßen den Plan.

Ein Berliner Projekt der Signa Holding ist der Neubau von Karstadt am Hermannplatz im Stil der 1920er Jahre

© Simulation: Signa/Chipperfield

Mitte März übergab Signa das angeblich für rund 100 Millionen Euro kernsanierte Centrum Warenhaus am Ostbahnhof an den neuen Mieter Zalando. Fast zeitgleich mit der Übergabe erhielt man bei Signa ersehnte Post vom Senat – einen Bauvorbescheid für ein Hochhaus- Projekt am Alexanderplatz. An der Ecke Dircksenstraße/Karl-Liebknecht-Straße will Signa einen 134 Meter hoher Turm errichten.

Auch am Ku’damm hatte Signa Pläne zum Bau von Hochhäusern. Der Senat hatte dem Investor im August 2020 in einer Absichtserklärung seine Unterstützung bei diesen Projekten zugesagt – im Gegenzug solle Signa Arbeitsplätze bei Galeria Karstadt Kaufhof sichern.

Eine von Signa verbreitete Simulation zeigt drei Hochhäuser auf dem Karstadt-Areal am Kurfürstendamm. Der Senat hatte erklärt, er unterstütze die Pläne.

© Illustration: Signa

Ob all das noch gilt? Immerhin wird die Warenhauskette nun mit einem staatlichen Darlehen von bis zu 460 Millionen Euro gestützt. Die Corona-Beschränkungen gelten weiter. Und da sind die besagten Zweifel an Signas Geschäftsmodell aus dem Bloomberg-Bericht.

Man habe Benkos Immobilienimperium unter die Lupe genommen, hunderte österreichische Dokumente, Firmenbucheinträge und Hauptversammlungsprotokolle ausgewertet sowie mit Dutzenden Personen gesprochen, die sein Geschäftsmodell aus persönlicher Erfahrung kennen, schreibt der Bloomberg-Autor.

René Benko konnte auf den boomenden Immobilienmarkt vertrauen

Es sei dabei deutlich geworden, welche zentrale Rolle steigende Immobilienbewertungen für Signas Geschäft haben. Selbst eine bloße Stagnation der Buchwerte würde sich auf Gewinne negativ auswirken, heißt es. Wertberichtigungen auf die Immobilien könnten Signas finanzielle Kennzahlen, an denen seine Finanzierungen hängen, verschlechtern.

Der boomende Immobilienmarkt des vergangenen Jahrzehnts habe es Benko stets erlaubt, neue Investoren und frisches Geld anzuziehen und ihnen attraktive Dividenden und Zinsen zu bieten. Die Bewertungsgewinne bei Signa Prime, einem von fünf Bereichen von Signas Immobiliensparte, hätten die Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren durchgängig um ein Vielfaches überstiegen.

Auch das Gebäude, in dem das KaDeWe ist, gehört zur Signa Holding

© Doris Spiekermann-Klaas

Bloomberg führt aus: In der Signa Prime summierten sich diese Aufwertungsgewinne von 2014 bis 2019 auf fast 3,2 Milliarden Euro, mehr als dreimal so viel wie die Mieteinnahmen im gleichen Zeitraum. Ohne diese Beiträge hätte das Unternehmen in fünf von sechs Jahren dieses Zeitraums einen Verlust ausgewiesen, heißt es in dem Bericht. „Während pandemiebedingte Lockdowns Großstädte mit Schwaden leerer Geschäfte und Hotels zurücklassen, riskiert dieses Geschäftsmodell eine Kollision mit den Kräften des Marktes“, schreibt der Bloomberg-Autor.

Er zitiert die Einschätzung von Jakub Caithaml, einem auf österreichische Immobilienfirmen spezialisierten Analysten bei der Investmentfirma Wood & Co.: „Selbst die gut eingeführten Handelsimmobilien in den besten Innenstadtlagen dürften im letzten Jahr an Wert verloren haben.“ Wenig überraschend treffe dasselbe auch auf erstklassige Hotels zu.

Im KaDeWe zahle eine Gesellschaft die Miete, deren Miteigentümer Benko ist, stellt der Bericht fest. Dank dieser Einnahmen stehe das Haus mit rund 1,2 Milliarden Euro in den Büchern, sei einem Firmenprospekt zu entnehmen. Bisher habe Signa offenbar – anders als andere Immobilieninvestoren – keine größeren Wertminderungen vorgenommen. Signa erklärt, dass die Mieter rund 250 Millionen Euro in das Haus investiert hätten. Nach Abschluss der Umbauarbeiten im Herbst werde es „eines der modernsten Warenhäuser weltweit“ sein.

Bloomberg schreibt, Benko und seine Repräsentanten hätten sich nicht zu dem Bericht äußern wollen. Der Tagesspiegel bat den Sprecher der Berliner Signa-Niederlassung schriftlich um eine Einschätzung zu dieser Veröffentlichung. Die Antwort gab es von einer Rechtsanwaltskanzlei. Diese schrieb, sie habe ihrer Mandantschaft empfohlen, nicht im Detail zu antworten.

Der genannte Bloomberg-Bericht enthalte „nicht nur eine Vielzahl von schwerwiegenden kreditschädigenden Behauptungen“. Er basiere vielmehr auf „unzutreffenden Unterstellungen und enthält zahlreiche falsche Fakten und Zahlen“. Man sei beauftragt worden, alle presserechtlichen Schritte gegen Bloomberg und den Verfasser persönlich zu prüfen – und nötigenfalls auch gerichtlich durchzusetzen.

Zur Sache erklärt Benkos Rechtsbeistand unter anderem, die Miete im KaDeWe sei „marktüblich“. Und ungeachtet der Coronakrise sei das Immobilienvermögen von Signa im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 20,6 Milliarden Euro gewachsen. „Es zeigt sich, wie krisenfest das Unternehmen und wie nachhaltig erfolgreich das Geschäftsmodell ist.“ Auch die Berliner Projekte würden sich wie beziehungsweise „noch besser als geplant“ entwickeln.

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