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Gegen Verdrängung. Käufer mussten bis November 2021 per Abwendungsvertrag zusichern, den Einbau von Fahrstühlen, Balkonen oder nicht nötigen Wärmedämmungen zu unterlassen – ansonsten drohten die Bezirke mit ihrem Vorkaufsrecht.

© Getty Images/Busà Photography

Tagesspiegel Plus

Scheitern des Vorkaufsrechts beschäftigt Berlins Justiz: Jetzt wackeln auch Zusagen gegen Aufwertung von Wohnungen

Das gekippte Vorkaufsrecht beschäftigt die Gerichte. Immobilienbesitzer wollen sich nicht mehr an die Vereinbarungen gegen steigende Mieten halten.

Die Ampel-Koalition im Bund ringt seit Monaten um ein neues Vorkaufsrecht, um Mieter und Kieze zu schützen. Derweil ist die gescheiterte Vorkaufspraxis in Berlin ein Fall für die Justiz. Zahlreiche einst vor Mietsteigerung und Aufwertung bewahrte Wohnungen könnten den bisherigen Schutz verlieren. Vor dem Verwaltungsgericht Berlin laufen dazu mehrere Verfahren. Das Gericht wird darüber befinden, ob Abwendungsvereinbarungen zwischen Immobilienbesitzern und Bezirken, die den Vorkauf verhinderten, weiterhin Bestand haben.

Käufer mussten bis November 2021 per Abwendungsvertrag zusichern, den Einbau von Fahrstühlen, Balkonen oder nicht nötigen Wärmedämmungen zu unterlassen – ansonsten drohten die Bezirke mit ihrem Vorkaufsrecht. Damit sollten Aufwertung des Umfelds, steigende Mieten und Verdrängung verhindert werden. Nach den Sommerferien könnte in einem Eilverfahren eine erste Entscheidung fallen, ob die Abwendungsvereinbarungen überhaupt noch gültig sind.

In etwa zehn Verfahren gehe es darum, dass sich Eigentümer „nicht mehr an Abwendungsvereinbarungen gebunden fühlen, die sie einst geschlossen haben, um der Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Bezirke zu entgehen“, sagte die Gerichtssprecherin. In diesen Fällen halten die Kläger die Abwendungsvereinbarung für nichtig und wollen sie vor Gericht für unwirksam erklären lassen. Zudem gebe es weitere Verfahren. So will ein Eigentümer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, obwohl er sich in der Abwendung zum Gegenteil verpflichtet hat.

Auch die Bezirke werden verklagt, weil sie Eigentümern kein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen, mit dem der Verzicht auf den Vorkauf erklärt wird. Zwei von Bezirken eingeleitete Eilverfahren sind beendete, die Kernfrage wird aber erst in den Hauptverfahren entschieden.

In einem Eilverfahren unterlag der Bezirk: Ein Miethaus wurde verkauft, für das eine Abwendungsvereinbarung bestand, der Käufer wollte diese nicht anerkennen. Der Bezirk wollte den Deal unterbinden, das Gericht erlaubte ihn. Ein weiteres Eilverfahren des Bezirks Neukölln ist offen. Ungeklärt ist deshalb bis zum Ende der Hauptverfahren die Frage, ob „Verpflichtungen aus der Abwendungsvereinbarung bei einem Verkauf des Grundstücks weitergegeben werden“.

Weitreichende Folgen für Tausende Mieter

Betroffen sind bei allen Verfahren Miethäuser in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Schöneberg, Mitte und Pankow. Sollten die Abwendungsvereinbarungen generell für rechtswidrig erklärt werden, hätte das weitreichende Folgen für Tausende Mieter – wobei weiterhin die sonstigen Regeln für Mieter und gegen Umwandlung in Privatwohnungen gelten.

Nicht alle Eigentümer ziehen vor Gericht, damit die Abwendungsvereinbarungen für nicht erklärt werden. Andere erkennen sie einfach nicht mehr an und halten sich nicht daran. Insgesamt werden bislang 54 von insgesamt 383 Abwendungsvereinbarungen in Frage gestellt. In einigen Fällen ist sogar die Aufhebung von Vereinbarungen geregelt worden. Das geht aus einer Senatsantwort auf eine Anfrage der Linke-Fraktion im Abgeordnetenhaus hervor. Betroffen sind mindestens 1000 Wohnungen. Es dürften noch weitaus mehr sein, weil nicht alle Bezirke dazu detaillierte Zahlen meldeten.

Das Bundesverwaltungsgericht hatte im November 2021 die bisherige Anwendung des Vorkaufsrechts für rechtswidrig erklärt. Bis dahin hatten große Städte wie München, aber besonders häufig Berlin dieses Instrument in Milieuschutzgebieten genutzt. Die Bezirke leiteten Verfahren ein, wenn ein Mietshaus im Milieuschutzgebiet verkauft wurde. Gaben Käufer keine Abwendungserklärung ab, kauften landeseigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften die Häuser.

Allein die Vermutung, die Käufer könnten zur Verdrängung in Kiezen beitragen, reichte den Bezirken. Nachweislich wussten Senat und Bezirke, dass sie sich auf dünnem Eis bewegten und ihre Vorkaufspraxis vom Gesetz ausgeschlossen war. Erst das Bundesverwaltungsgericht stoppte die Praxis dann. Demnach ist ein Vorkauf nur möglich, wenn ein Grundstück unbebaut ist, falsch genutzt wird oder ein Haus massive Mängel aufweist.

Seit dem Urteil prüfen die zehn Bezirke mit Milieuschutzgebieten zwar weiterhin die Immobilienverkäufe, schreiten aber nicht mehr gegen eine vermutete Aufwertung ein. In mindestens 229 Fällen mussten sie wegen der neuen Rechtslage ein Negativzeugnis erteilen. Das liegt etwa auf dem Niveau der Vorjahre: 2018 waren es 183 Prüffälle, in den weiteren Jahren dann 157, 252 sowie im vergangenen Jahr 177. Zur Wahrheit gehört auch, dass in den vergangenen Jahren nur die Hälfte der Prüfungen dazu geführt haben, dass Käufer eine Abwendungserklärung unterzeichnet oder die Bezirke das Vorkaufsrecht angewandt haben.

Die FDP wehrt sich gegen ein neues Vorkaufsrecht – noch

Unklar ist, bei wie vielen Wohnungen die Bezirke nach dem Urteil zwar geprüft haben, aber nichts unternehmen konnten. Nicht alle Bezirke haben die Zahl der Wohnungen gemeldet – und teils waren die Meldungen lückenhaft. Demnach ging es um mindestens 2000 Wohnungen in Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Tempelhof-Schöneberg. Nach den Daten der anderen sechs Bezirke zu den geprüften Immobilienverkäufen dürfte mehr als 4000 Wohnungen betroffen sein.

Die Ampel-Bundesregierung ringt derweil weiter darum, ein rechtssicheres Vorkaufsrecht für Kommunen in das Baugesetz zu schreiben. Im Koalitionsvertrag ist lediglich vereinbart worden, dass nach dem Urteil ein Handlungsbedarf geprüft werden soll.

 Das ist eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Rechtsanwälte.

Mathias Hellriegel, Rechtsanwalt., über den Neuanlauf für ein Vorkaufsrecht
Mathias Hellriegel, Rechtsanwalt

© Hellriegel Rechtsanwälte

Dann legte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) im Mai einen Referentenentwurf vor, der ist seit Monaten in der Ressortabstimmung. Die FDP und ihr Justizminister Marco Buschmann traten bislang auf die Bremse. Es gibt jedoch Signale, dass die FDP wegen zahlreicher anderer Baustellen in der Koalition ihren Widerstand aufgeben und einer pragmatische Lösung zustimmen könnte.

Bundestagsabgeordnete Hanna Steinmüller (Grüne) aus Mitte spricht von einer Hängepartie auf Kosten der betroffenen Mieter. Sie erwarte nach Klärung der Fragen zwischen Bau- und Justizressort, dass „wir zügig den Gesetzesentwurf im Bundestag abstimmen können“. Mit diesem werde „das kommunale Vorkaufsrecht wieder rechtssicher nutzbar für die Bezirke und zusätzlich gestärkt“. Anforderungen für Abwendungsvereinbarungen und Verpflichtungserklärungen seien konkretisiert und klar an den Zielen und Zwecken des Milieuschutzes orientiert. „Damit können wir bezahlbaren Wohnraum und die soziale Mischung erhalten“, sagte die Grüne-Politikerin.

Mathias Hellriegel, der die Vorkaufspraxis vor dem Bundesverwaltungsgericht zu Fall gebracht hatte, glaubt nicht daran, dass die Neuauflage des Vorkaufsrechts haltbar ist. „Das ist eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Rechtsanwälte“, sagte er.

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