Shoppingmall-Investor Harald Huth : „Meine Idee für Steglitz: komplett überreizen“

Dem „Schloss“ verpasste er Stuck und Säulen, bei der Mall of Berlin mussten Jeansläden oben einziehen. Harald Huth über seine Shoppingcenter und schlaflose Nächte.

Die „Mall of Berlin“ am Leipziger Platz ist mit rund 270 Läden eines der größten Berliner Center – auch von Harald Huth.
Die „Mall of Berlin“ am Leipziger Platz ist mit rund 270 Läden eines der größten Berliner Center – auch von Harald Huth.Foto: Cay Dobberke

Herr Huth, Sie werden als Berlins „König der Shoppingmalls“ bezeichnet. Gefällt Ihnen das Etikett?

Ich find’s unmöglich! Nur weil ich ein paar Malls gebaut habe, soll ich irgendein König sein? Da wird bei mir Glamour gesucht, den ich nicht bieten kann.

Dann mögen Sie die Bezeichnung Baulöwe sicher auch nicht so gerne.

Unsere Bauabteilung haben wir erst seit vier Jahren. Vorher habe ich ein Einkaufszentrum nur gezeichnet und später die Geschäfte vermietet.

Die Konzeption von Malls gilt als Geheimwissenschaft. Alfred Taubman, der in den 1960ern in den USA im großen Stil Einkaufszentren baute, glaubte, dass eine Mall nur zwei Etagen haben darf: eine zum Hinlaufen und die zweite zum Zurücklaufen. Die Mall of Berlin, die Sie betreiben, hat vier …

… und in Portugal gibt es sogar eine mit sieben Stockwerken, und die funktioniert wunderbar. Jeder würde am liebsten eingeschossige, schnurgerade Malls bauen. Früher sprach man von „Hundeknochen“: rechts ein Ankermieter, links ein Ankermieter. So heißen die Geschäfte, die Menschen in das Center reinziehen: H&M, Saturn, Kaufland. Zwischen beiden liegt die Mall, Eingang in der Mitte. Die Leute laufen dann hin und her, und ich muss mir keine großen Gedanken machen. Die Kunst ist es, auf einem Grundstück, das meistens nicht ideal geschnitten ist, ein Center mit verständlichen Laufwegen zu entwerfen.

In Minneapolis steht das größte Einkaufszentrum der Welt, in Birmingham gibt es ein besonders spektakuläres. Unternehmen Sie Dienstreisen?

Nein. Als ich das „Schloss“ in Steglitz gebaut habe, habe ich in einem Feng-Shui-Buch ein Foto von einer Mall aus England gesehen. Ich habe es meinem Architekten hingelegt und gesagt: Das werden wir jetzt interpretieren! Das Bild, nicht die Mall. Wir sind kein einziges Mal hingefahren.

Was hat eine Mall in einem Feng-Shui-Buch zu suchen?

Die Energie war besonders gelungen. Wenn eine Mall bloß eine Retorte ist, eine Aneinanderreihung von Läden, merken das die Menschen.

Harald Huth

Harald Huth, 49, entwickelt seit 25 Jahren Einkaufszentren in Berlin-Brandenburg, darunter die Mall of Berlin am Leipziger Platz, das größte Shoppingcenter der Stadt mit 22 Millionen Besuchern pro Jahr.
Huth studierte in Hamburg Wirtschaftswissenschaften und war gleichzeitig Trainee bei einem Handelskonzern. Zunächst leitete er ein Warenhaus, wechselte dann zur HypoVereinsbank, für die er 24-jährig die Gropius Passagen in Neukölln konzipierte. 2007 gründete er seine eigene Firma HGHI, High Gain House Investments, mit der er vergangenes Jahr das Mendelssohn Palais in Mitte bezog.

Das herrschaftliche Gebäude beherbergte einst eine Privatbank, was man am mit Gusseisen ausgekleideten Konferenzraum noch sieht. Hier war der Tresor. Im Foyer zeigt eine kleine Ausstellung Huths bisheriges Lebenswerk: Fotos der gerade eröffneten Mall in der ehemaligen Moabiter Schultheiss-Brauerei hängen neben Plänen für die Fußgängerzone von Tegel, Huths jüngstes Projekt. Zwischen den Stelltafeln steht eine Tischtennisplatte. Als junger Mann hat Huth den Sport ambitioniert betrieben. Er sieht immer noch durchtrainiert aus. Ein großer Mann in perfekt gebügeltem Hemd sitzt an einen meterlangen Konferenztisch. Huth gilt als pressescheu, gibt sich aber heute offen, wenn er beispielsweise erzählt, dass er sich fürs Tischtennisspielen extra einen fünf Meter hohen Keller unter sein Haus in Westend bauen ließ.

Wie gehen Sie vor?

Nachdem ich ein Grundstück gekauft habe, treffe ich mich mit dem Architekten, mit dem ich seit mehr als 20 Jahren zusammenarbeite: Manfred Pechtold. Als Erstes rollen wir Klarsichtfolie auf diesem Tisch hier aus, an dem wir sitzen. Ich zeichne mit einem roten Filzstift auf, wie ich mir das Center vorstelle. Wir gehen jede Etage durch und überlegen uns, wie sich der Kunde wohl bewegt. Wo sollte er entlanglaufen und wo stoppen? Anschließend bringt Manfred Pechtold das Scribble zum Bauzeichner, der eine Reinzeichnung davon anfertigt. Die legen wir beim nächsten Treffen zuunterst auf den Tisch, Klarsichtfolie drüber, und denken weiter. Ungefähr bei unserer 50. Zusammenkunft wissen wir, wie wir es machen wollen.

Im „Schloss“ gibt es viel Dekor: Die Rolltreppe führt unter einem goldenen Eiffelturm hindurch, in den Gängen steht alle paar Meter eine Feuerschale, die Wände sind mit einer gezackten Bordüre verziert – ist das Muster römisch oder griechisch?

Römisch, griechisch – wir haben alles kopiert. Als ich 2004 das „Schloss“ entwarf, war ich in der schwierigen Situation, dass es in der Schloßstraße bereits zwei Einkaufszentren gab und ein drittes in Planung war. Ich hatte damals mein ganzes Geld in dieses Grundstück am Rathaus Steglitz gesteckt, also ganz am Ende der Schloßstraße, und fragte mich: Wie kannst du es schaffen, dass dein Center überlebt, obwohl es so weit ab vom Schuss liegt? Meine Idee war: komplett zu überreizen. Es gibt in Steglitz-Zehlendorf viele Altbauwohnungen mit Stuck. Das mache ich hier zum Thema, dachte ich. Ich habe mir einen Stuckateur gesucht. Das gesamte Interiordesign haben wir zu zweit entwickelt. Es gibt da kein einziges Fertigteil drin.

Das Schultheiss-Quartier, Ihr jüngstes Projekt, das Sie im August in Moabit eröffnet haben, ist dagegen ganz schlicht.

Das ist eine alte Brauerei, ein Klinkerbau. Da können Sie doch nicht mit Stuck kommen!

Hat sich der Geschmack, was Einkaufszentren angeht, im Laufe der Zeit verändert? In den 1970er Jahren galt das Europa-Center als das modernste Deutschlands. Heute wirkt es ramschig.

Damals gab es keinen Wettbewerb. Wenn es geregnet hat, sind die Leute da hingegangen. Mittlerweile haben Sie in Berlin eine Riesenauswahl …

… 69 Malls, gerade eine neue in Friedrichshain …

… davon sind viele sehr klein. Das Europa-Center ist immer noch ein guter Standort: das Herz von Berlin. Vielleicht müsste man sich mal überlegen, ob das Hotel an der Budapester Straße der richtige Partner ist oder ob man nicht besser im hinteren Bereich einen Ankermieter platzieren sollte. Wenn der Saturn vorne am Tauentzien ist, warum sollte man dann noch reingehen?

Sagt nicht der Mietinteressent, welchen Laden er haben will?

Schon. In der Mall of Berlin wollten beispielsweise alle ins Erdgeschoss. Ich entgegnete ihnen, Hollister und die anderen Jeansläden kommen bei mir nur ins erste Obergeschoss, denn für deren junge Kunden ist es kein Problem, ein Stockwerk hochzufahren. Ich habe diese Marken dort gebündelt. So entsteht Kompetenz. Essen gibt’s nur im zweiten Obergeschoss.

Warum das?

Wer Hunger hat, fährt hoch. Manchmal denken die Brands, sie müssten weit und breit der Einzige ihrer Sparte sein, aber Konkurrenz belebt das Geschäft. Und dann müssen Sie versuchen, sich durchzusetzen. Vor der Eröffnung der Mall of Berlin gab es Zeiten, in denen ich meine Ideen den Mietinteressenten erzählte und die mich auslachten. Dann bin ich abends nach Hause gefahren und habe gedacht: Das kriegst du irgendwie nicht hin. Aber man darf nicht blind irgendwas reinvermieten, damit es vermietet ist.

Die "Mall of Berlin" in der Leipziger Straße soll eine Milliarde Euro gekostet haben.
Die "Mall of Berlin" in der Leipziger Straße soll eine Milliarde Euro gekostet haben.Foto: imago/Joko

In den großen Malls der USA gibt es Unterhaltungsprogramm, zum Beispiel Eisbahnen.

Die imitieren Innenstadtleben, das in den meisten Städten dort nicht existiert. Deshalb haben die Amerikaner am Stadtrand Blechkästen hochgezogen und sich gefragt: Wie kriegen wir die Leute da fünf oder sechs Stunden rein?

Der Manager des Alexa sagte mal, die Leute sollten sich nicht nur zwei, drei Stunden dort aufhalten, sondern den ganzen Tag. Ein ganzer Tag im Alexa – das klingt ambitioniert.

Wenn Sie es dauerhaft schaffen, in einem Shoppingcenter mehr als 75 Minuten Aufenthaltsdauer hinzubekommen, sind Sie ein Superstar. Den Wert kann man ganz gut messen: an der Parkzeit in der Tiefgarage. In der Mall of Berlin bleiben die Menschen im Schnitt knapp drei Stunden. Das gibt es sonst nur noch im Centro Oberhausen.

Harun Farocki drehte in den 1990ern einen Dokumentarfilm, in dem er die manipulativen Strategien von Shoppingzentren aufzudecken versuchte. Darin kam vor, dass in einer amerikanischen Mall Besucher mithilfe von Kameras gezählt werden.

Wir haben über den Eingängen Wärmebildkameras hängen, die die Köpfe zählen. Damit kann man sehen, ob die Leute nach rechts oder nach links gehen. Die meisten Menschen haben beim Laufen einen Rechtsdrall, weil sie Rechtsfüßer sind.

In Berlin wird man sicher oft angefeindet, wenn man Shoppingmalls betreibt.

Ich nehme das nicht wahr, und ich nehme das auch nicht ernst.

Konsumtempel, seelenlose Innenstadt – kriegen Sie so was nicht manchmal auf Partys zu hören?

Erstens bin ich selten auf Partys, und zweitens finde ich auch, dass man über Malls diskutieren kann. Ich halte ein A10 Center Wildau für falsch. Sie fahren durch dichten Wald, und auf einmal steht da ein riesiges Shoppingcenter, was darum wirbt, dass alle Berliner zum Einkaufen dorthin fahren sollen. Das richtet sich gegen die Innenstadt. Ich bin in Hamburg aufgewachsen. Da war es üblich, dass du am Samstagvormittag in die Stadt gefahren bist und dort per Zufall Freunde getroffen hast. Man musste sich nicht verabreden. Einkaufen gehört zum sozialen Leben dazu.

Sie sagten mal, für die Projekte, die Sie in Berlin machen konnten, hätten Sie in Hamburg mindestens 40 Jahre alt werden müssen.

Durch die Wiedervereinigung gab es in den 90ern in Berlin viele Politiker, die noch nicht 100 Jahre Politiker waren. Die haben auch einen 24-Jährigen wie mich empfangen und ihm geglaubt, dass er eine Gropius Passage bauen kann.

Das ist ja auch sehr optimistisch.

Total bescheuert, irgendwie, so einen jungen Kerl, der von Tuten und Blasen keine Ahnung hat, das damals größte Shoppingcenter Berlins bauen zu lassen. Das wäre in einer anderen Stadt nicht möglich gewesen.

Umgekehrt ist es auch ein erstaunliches Interesse in dem Alter. Andere gehen da in Clubs.

Ich kam aus einer Familie mit nicht viel Geld. Für mich war das wie „Dallas“ und „Denver Clan“. Dann ist auch noch die Baufirma Maculan pleitegegangen, die hatte vorher gerade den Tiergartentunnel gebaut und deutschlandweit 10 000 Mitarbeiter. Die war unser Generalunternehmer, und auf einmal war keiner mehr da. Damals habe ich jeden Tag ein Kreuz gemacht: Ich habe überlebt.

Ist Donald Trump ein Vorbild für Sie – als Bauunternehmer?

Um Gottes willen, nein! Trumps Projekte haben nichts mit dem zu tun, was ich unter Stadtentwicklung verstehe. Ich setze nur um, was die Politik an einer bestimmten Stelle Berlins haben will. Zum Beispiel stand für das Areal, auf dem die Mall of Berlin liegt, seit 1990 im Bebauungsplan, dass dort Einzelhandel hinkommen soll. Das ist doch ein bisschen ein anderer Ansatz, als zu sagen: Ich möchte einen 150 Meter hohen Huth-Tower am Ku’damm errichten.

Sie haben zwar kein Hochhaus, aber auch einen sehr mondänen Firmensitz im Palais der einstigen Privatbank Mendelssohn & Co. Ist Repräsentation wichtig für einen Bauunternehmer?

Unser Büro am Leipziger Platz, das wir zuvor hatten, ist aus allen Nähten geplatzt. Als das Haus hier zum Verkauf ausgeschrieben wurde, habe ich kurz analysiert, ob wir reinpassen. Jetzt ist das Gebäude ein Unternehmenswert, aber ich will mich damit nicht darstellen.

Sie fahren Rolls-Royce. Das tun nicht viele Leute in Berlin. Da fällt einem nur Rolf Eden ein.

Bei mir im Westend gibt es drei oder vier dieser Wagen. Natürlich habe ich mir die Frage gestellt: Machen sich die Leute zu viele Gedanken, wenn ich mit einem solchen Auto durch die Gegend fahre? Aber ich habe nicht sehr viel von meinem Leben. Ich fahre morgens um acht mit dem Auto hierher zur Arbeit, ich bin nur allein, wenn ich auf Toilette bin. Ansonsten arbeite ich rund um die Uhr. Ich stehe immer irgendwie unter Druck. Alle erwarten, dass Sie alles richtig machen. Wenn Sie was falsch machen, liest man es übermorgen in der Zeitung. Wenn Sie nichts falsch machen, und es aber einer behauptet, steht es auch in der Zeitung.

Sie meinen den Vorwurf, rumänische Bauarbeiter nicht bezahlt zu haben?

Die haben gar nicht für uns gearbeitet.

Die Männer behaupten, für zwei Subunternehmen gearbeitet zu haben. Eines davon ist unauffindbar, das andere insolvent, wie der Generalunternehmer der gesamten Baustelle Fettchenhauer.

Wir hatten einige Bauleiter von Fettchenhauer übernommen. Ich bat sie, in ihren alten Listen nachzusehen, ob sie die Namen der Männer darin finden. Dort standen sie nicht. Keiner kannte sie.

Das Europa-Center am Ku’damm könnte man "besser machen", findet Harald Huth.
Das Europa-Center am Ku’damm könnte man "besser machen", findet Harald Huth.Foto: imago/Joko

Auf großen Baustellen wie der Mall of Berlin mit den vielen Unterfirmen kann man nie sicher sein, wer wen beschäftigt. Die Forderungen der Männer beliefen sich auf 30 000 Euro. Warum haben Sie die nicht einfach bezahlt? Dann hätten Sie gute Presse gehabt.

Es ging um die Art, wie ich angegangen wurde. Im Januar 2015 kam ein Fax bei mir an. Da stand FAU drauf, das ist eine sehr linke Gewerkschaft. Darin hieß es: Zahlen Sie 30 000, oder Sie kriegen richtig Stress. Meine Anwälte haben gesagt: Sei mal vorsichtig mit dem Bezahlen. Das kann ja jeder behaupten. Als nächste Eskalationsstufe hat die Gewerkschaft Demonstrationen vor dem Einkaufszentrum angekündigt: „Huth, Mall of Shame!“ Da habe ich gesagt: Gucken wir einfach, ob die mit ihren Ansprüchen durchkommen. Die haben keinen einzigen Gerichtsprozess gegen uns gewonnen.

Aber gegen die Subunternehmen. Das Gericht urteilte, dass die Forderung nicht auf Sie als Betreiber der Mall übergeht. Eine Instanz steht noch aus.

Ich habe bis heute keinen einzigen Hinweis, dass sie auf der Baustelle gearbeitet haben. Wenn die Gewerkschaftler mich angerufen und mir das Schicksal der Männer geschildert hätten, hätte ich denen natürlich Geld gegeben, schon um den Ärger zu vermeiden. Doch ich lasse mich nicht erpressen. Vor drei Monaten haben wieder 40 Leute hier vor dem Haus demonstriert: „Herr Huth ist ein Betrüger.“ Ich sitze in meinem Urlaub und kriege einen Anruf. Meine Assistentin sagt: „Tegel, der Rohbauer.“ Ich denke: Was? Es gibt kein Problem mit Tegel im Rohbau. – „Doch, die stehen hier und demonstrieren.“

Wie ging der Urlaub weiter?

Erst mal gar nicht. Ich recherchierte, was passiert war. Es hatte Stress zwischen meiner Bauleitung und dem Nachunternehmer gegeben, weil meine Leute fanden, dass er die Arbeitssicherheit nicht genügend berücksichtigt. Auslöser war eine Rechnung, die eine Woche zu lang liegen geblieben ist. Der Chef des Rohbauers kam dann hierher. Da habe ich mitbekommen, dass einige meiner Mitarbeiter in bestimmten Dingen zu forsch mit ihm umgegangen sind. Ich habe gesagt: „Mir ist es egal, dass Sie mich als Betrüger beschimpft haben. Mich interessiert, ob Sie sich zutrauen, das Ganze fertig zu bauen.“ Daraufhin hat er sich bei mir entschuldigt. Doch in der Presse steht am Ende: Huth ist ein Betrüger. Google merkt sich alles.

Der letzte Eintrag von „Google News“ lautet: Huth hat den Streit geklärt.

Das merkt sich aber keiner. Am Ende müssen Sie drüberstehen, dass einer Sie beleidigt. Irgendwann, nach zehn Jahren, mache ich wirklich mal etwas falsch. Dann wird es heißen: Der hat schon damals betrogen.

Leiden Sie darunter?

Es ist unfair. Vielleicht sollte ich es machen wie Trump. Dem ist es egal, was die anderen sagen. Und wenn man überlegt, dass er Damen für ihr Schweigen bezahlt haben soll, scheint er auch Partys zu feiern.

Wie sieht ein Arbeitstag von Ihnen aus? Sie müssen ja einerseits Investoren gewinnen …

… ich habe keine Investoren.

Die Milliarde, die die Mall of Berlin gekostet haben soll, hat doch keiner auf dem Konto.

So ein Projekt finanzieren Sie mit 20 Prozent Eigenkapital und 80 Prozent Kapital von der Bank. Dafür haften Sie persönlich. Ich habe 70 Millionen Euro mitgebracht, und ein Freund von mir aus London den Rest.

Sie gelten als jemand, der sich gerne um alles kümmert: Angeblich fahren Sie regelmäßig bei Ihrem Lokal „Wannseeterrassen“ vorbei, um nach dem Rechten zu sehen.

Ich laufe als Kunde durch die Gegend und gucke, wie ich empfangen werde. Ich habe eins gelernt: Man muss mit den Leuten, die für einen arbeiten, im Dialog bleiben, damit sie nicht einschlafen.

Investor Harald Huth kann sich ein weiteres Shopping-Center in Zehlendorf vorstellen.
Investor Harald Huth kann sich ein weiteres Shopping-Center in Zehlendorf vorstellen.Foto: Mike Wolff

Pflegen Sie Kontakte in die Politik?

Mich sehen Sie auf keinem Empfang. Die Gropius Passagen in Neukölln lagen im ehemaligen Wahlkreis von Eberhard Diepgen. Wenn Sie 24 Jahre alt sind und Diepgen kommt vorbei, laufen Sie mit und denken: Von dem kannst du viel lernen! Doch ich habe schnell gemerkt, dass es nichts bringt, Politikern hinterherzurennen. Wenn du ein Sachthema hast, geh’ damit hin. Und wenn das normale Leute sind, kommt man da auch so weiter.

Haben Sie andere Netzwerke? Rotarier oder …

… nein, wenn ich es ab und zu mal schaffe, mit einem Freund Tischtennis zu spielen, bin ich happy. Ich engagiere mich für Dimitrij Ovtcharov. Anfang des Jahres war er die Nummer 1 der Welt. Es ist mir eine Freude, wenn ich ab und zu mit ihm trainieren darf. Und dann schlage ich mir noch Zeit für meine Kinder frei, die ich jede zweite Woche bei mir habe. Ich habe extra einen Sozialpädagogen eingestellt, weil das sonst meine Kompetenz übersteigen würde. Der lebt in der einen Woche richtig mit mir – wie in einer Ehe.

Es heißt, Ihre Freundschaft mit dem Karstadt-Eigentümer René Benko sei der Grund, dass Tegel wieder ein Warenhaus bekommt. Sie haben in Tegel eine ganze Fußgängerzone gekauft, um sie zu sanieren.

Dass Karstadt in Tegel eine neue Filiale eröffnet, hat damit zu tun, dass dort früher ein besonders umsatzstarker Hertie stand; Hertie ist ja in Karstadt aufgegangen. Ich war wegen eines anderen Projekts in der Essener Zentrale, als der Vertriebschef Schwarz darauf zu sprechen kam. Der Hertie dort war ein super Ding, sagt er. Sag ich: Ja, super Straße. Ihr müsstet da wieder einen Laden aufmachen. Sagt er: Würde ich sofort. Würden Sie uns ein Karstadt vermieten? Genau dort, wie der Hertie vorher war. Sag ich: Nee, nee. Wenn, dann musst du nach hinten in die Straße gehen, vielleicht in die Mitte.

Welche Überraschungen haben Sie trotz aller Vorüberlegungen in Ihren Malls erlebt?

Da fällt mir gerade nichts ein. Aber, klar, Sie müssen immer auch ein bisschen demütig sein. Als ich das Schultheiss-Quartier eröffnete, dachte ich: Um Gottes willen, hoffentlich kommt irgendwer!

In Amerika stehen aufgrund des Onlinehandels mancherorts Shoppingzentren leer. Dafür gibt es sogar einen Begriff: Dead Mall. Auf Deutschland hat das Mallsterben noch nicht übergegriffen. Aber in Berlin mit seinen fast 70 Malls scheint die Obergrenze erreicht. Müssen Sie die Stadt wechseln?

Nein. Im Moment wächst Berlin um 40 000 Menschen pro Jahr. Die brauchen Einkaufsstätten. Des Europa-Centers könnte man sich annehmen und es besser machen. In Zehlendorf könnte man überlegen, ob da nicht noch was geht. Außerdem haben wir auf der Mall of Berlin ja bereits Wohnungen gebaut. Mir wird hier so schnell nicht langweilig.