Landeshauptstadt: Am Gipfel angekommen

Käufer von Immobilien in Potsdam sollten künftig nicht mehr damit rechnen, dass ihre Grundstücke und Häuser weiter im Wert steigen. Das geht aus einer Analyse der Immobilienmakler von Engel&Völkers hervor. Grundsätzlich sei das Kaufinteresse bei Investoren für Miets- und Geschäftshäuser zwar weiterhin deutlich größer als das verfügbare Angebot. Ein Wettbieten von Investoren um Anlageimmobilien in Potsdam finde aber nicht statt. „Der Wettbewerb ist zwar hart, was aber nicht heißt, dass Investoren bereit sind, unkritisch jeden Preis zu zahlen“, sagte die Bereichsleiterin Wohn- und Geschäftshäuser für Potsdam bei Engel&Völkers, Carmen Liersch, den PNN.

Laut der Analyse des Immobilienmaklers wird aktuell in sehr guten Potsdamer Lagen wie der Innenstadt oder der Berliner Vorstadt das bis zu 25-Fache der Jahresnettokaltmiete als Kaufpreis erreicht. Das bedeute, dass der Investor 25 Jahre benötige, um den Kauf durch die Mieteinnahmen zu refinanzieren. Zudem würden dort aktuell bis zu 2500 Euro pro Quadratmeter im Maximum verlangt. Selbst in den einfachen Lagen in Potsdam wie beispielsweise im Schlaatz oder in der Waldstadt werde das bis zu 16,7-Fache der Jahresnettokaltmiete als Kaufpreis aufgerufen. Realistisch sei ein Wert bis zum 20-Fachen, hieß es. Hier gebe es keinen Entwicklungsspielraum, so Liersch. „Gefühlsmäßig ist der Höhepunkt der Entwicklung erreicht.“

Die Makler stellten auch fest, dass Verkäufer von Immobilien „unrealistisch hohe Ansprüche“ hätten. Diese ließen sich jedoch wegen der langsamer steigenden Mieteinnahmen nicht mehr wirtschaftlich realisieren. Das gelte besonders für große und luxuriöse Wohnungen wie etwa in der Speicherstadt. Diese seien „teilweise am Markt vorbei“ entwickelt worden. Gründe dafür seien die Mietpreisbremse und das Durchschnittseinkommen in Potsdam, das mit den Preissteigerungen nicht Schritt halte. Dadurch könnten sich die Mieter die teuren Wohnungen nicht mehr leisten.

Liersch empfahl, beim Neubau verstärkt auf Zwei- und Dreizimmerwohnungen zu setzen. Dies gelte auch für die Planungen zur Potsdamer Mitte, wo auf dem Gelände der heutigen Fachhochschule wie berichtet ein Wohnviertel entstehen soll. Zudem müsse eine Mischung aus hochwertigen und öffentlich geförderten Wohnungen entstehen, Ein Anteil von 20 Prozent an Sozialwohnungen „würde dem Viertel gut tun“.

Laut Engel&Völkers haben institutionelle Anleger zudem schon länger nur wenig Interesse an Potsdamer Immobilien. Oft werde die Landeshauptstadt als „kleiner Vorort“ von Berlin gesehen, in dem die gleiche Situation vorherrsche. Dem sei aber nicht so. Das Auftreten internationaler Investoren sei eher ein Berliner Phänomen, so Liersch. Als Käufer würden daher in Potsdam vor allem private Investoren auftreten, zumeist aus dem westdeutschen Raum. Interessant für sie ist derzeit Babelsberg, das sich aufgrund von Engpässen in den zentralen Lagen und seiner eigenständigen Struktur zunehmender Beliebtheit bei Kapitalanlegern erfreue.

Eine ganz andere Sicht auf die Dinge hat hingegen die Postbank. So steigt der vor Kurzem veröffentlichten Studie Wohnatlas 2016 zufolge die Nachfrage nach Wohnungen in den kommenden Jahren durch die wachsende Einwohnerzahl weiterhin an. Bis zum Jahr 2030 werde die Bevölkerung unter Berücksichtigung der Zuwanderung von Flüchtlingen um weitere sechs Prozent wachsen, hieß es. Die Zahl der Haushalte werde um mehr als neun Prozent zunehmen. Zudem liege das durchschnittlich verfügbare Einkommen bei etwa 21 900 Euro und damit deutlich über dem Durchschnittswert der in der Studie untersuchten 36 Städte.

Auch die Anzahl der Beschäftigen sei in den vergangenen Jahren stark gestiegen. „Deshalb wird es in Potsdam in den Jahren bis 2030 zu weiteren Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt kommen“, so der Vertriebsleiter bei der Postbank Immobilien GmbH in Potsdam, Heiko Ballosch. Laut der Studie werden die Preise für Eigentumswohnungen in den kommenden 15 Jahren zwischen 35 und 40 Prozent steigen.

Damit schließt sich die Postbank der Meinung der meisten Immobilienfinanzierer an. Potsdam sei der dynamischste Wohnungsmarkt im Osten Deutschlands, urteilte etwa die Hypovereinsbank kürzlich (PNN berichteten). Die Preise im lokalen Markt seien mittlerweile auf historisch hohem Niveau. Man gehe davon aus, dass die Preise weiter steigen, wenn auch nicht mit der gleichen Geschwindigkeit wie in den vergangenen fünf Jahren. Eine Immobilienblase gebe es demnach aber nicht. Allerdings: Eine Überhitzung auf Teilmärkten sei zu beobachten.