Bauland in Berlin : Das Areal Landsberger Allee 378 kommt unter den Hammer

Sozialwohnungen in Berlin sind Mangelware. Dennoch verzichtet das Land auf den verbilligten Ankauf einer Großfläche in Marzahn.

Das Areal Landsberger Allee 378 soll versteigert werden.
Das Areal Landsberger Allee 378 soll versteigert werden.Foto: Dirk Laubner, Architektur – Photojournalist, Berlin

Berlin hat zu wenig Flächen für den Wohnungs- und Gewerbebau? Nicht doch! Am 22. März kommt ein riesiges Areal in Marzahn unter den Hammer. Zuvor war es dem Land Berlin zu vergünstigten Konditionen – zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus – angeboten worden. Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) ließ dankend ablehnen.

Begründet wird die Absage auf Nachfrage bei der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin mit den Wünschen des Bezirks, die allerdings noch gar nicht klar formuliert, geschweige denn Planungsrecht geworden sind. Zwar könnte das Land dem Bezirk das Planungsrecht entziehen, „wenn dringende Gesamtinteressen Berlins betroffen sind (§ 7 AGBauGB)“, tut es aber nicht.

Das Land verzichtet auf den Ankauf eines 53 000 Quadratmeter großen Grundstücks, das es zum Sonderpreis von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) hätte haben können. Berlin hat offenbar keinen Mangel an verbilligtem Bauland für den sozialen Wohnungsbau. Offenbar auch keinen für Gewerbe, denn auf der Auktion (Mindestgebot: 990 000 Euro) will man nicht mitbieten, so Kollatz-Ahnens Sprecherin Eva Henkel.

Noch ist für den künftigen Käufer alles möglich

Voraussetzung für einen verbilligten Ankauf wäre, dass die Stadt auf dem Areal Sozialwohnungen errichten will. Berlin müsste das vom Bezirk eingeleitete laufende Verfahren an sich ziehen, „um es weiterzuführen bzw. einzustellen“, wie es unter dem Rubrum „Politik und Verwaltung“ zur „Durchführung von Bebauungsplanverfahren im Bezirk Marzahn-Hellersdorf“ auf einer offiziellen Seite des Landes Berlin im Internet zum Bezirk pikanterweise heißt.

Wie denkt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter Führung von Katrin Lompscher (Linke) über die Lage? Entsprechende Fragen werden an die Senatsverwaltung für Finanzen verwiesen.

Noch ist für den künftigen Käufer hier alles möglich. „Für das Gebiet, in dem das hier angebotene Grundstück liegt, ist ein Bebauungsplan anhängig (B-Plan XXI-23)“, heißt es im Katalog der Deutsche Grundstücksauktionen AG, die es nun Auftrag der Bima an den Meistbietenden versteigert: „Da dieser Bebauungsplan noch keine Planreife erlangt hat, beurteilt sich das Baurecht auf dem Grundstück derzeit nach §34 BauGB, gleichzeitig gelten aber auch die Entwicklungsziele des B-Plans, der Anfang 2017 wieder aufgenommen wurde und zur Zeit bedarfsgerecht aktualisiert wird.“

Was heißt das – bedarfsgerecht aktualisiert? Nachfrage beim Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Der Leiter des dortigen Stadtentwicklungsamtes, Manfred Weißbach, sieht hier vor allem Gewerbe zum Zuge kommen. Das Stadtentwicklungsamt habe eine Studie in Auftrag gegeben, bei der Potenzialflächen für eine gewerbliche Entwicklung mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden – denn das Areal wurde 2015 in die Denkmalliste eingetragen: Die Grundstücke weisen alte Bausubstanz auf, die zum Teil wegen ihrer Gewerbehistorie unter Denkmalschutz gestellt wurde. Ob dies eine gut geeignete „gewerbliche Baufläche mit den Schwerpunkten verarbeitendes Gewerbe, Baubetriebe und produktionsorientierte Dienstleistungsbetriebe“ (Weißbach) in unmittelbarer Nähe der benachbarten Großsiedlungen ist? Das ist erst noch die Frage.

Ein weiteres Gewerbegebiet in Marzahn ist unwahrscheinlich

Eva Henkel winkt für die Senatsverwaltung für Finanzen ab: „Sie haben ja in Marzahn auch noch den Clean Tech Business-Park – der müsste erst einmal gefüllt sein.“ Der neue Industriepark soll „optimal ausgerichtet auf die Bedürfnisse von produktionsorientierten Unternehmen aus der Zukunftsbranche Cleantech“ werden, so heißt es im Werbedeutsch über das mit 90 Hektar größte zusammenhängende Industrieareal Berlins („Hier wird Zukunft produziert“).

Dass ein weiteres großes Gewerbegebiet – wenige S-Bahn-Stationen vom Clean Tech Business-Park entfernt – vielleicht zu viel des Guten sein könnte, gibt auch der Leiter des bezirklichen Stadtplanungsamtes Weißbach zu verstehen: „Für zukünftige Erwerber muss sichergestellt werden, dass eine für Berlin und den Bezirk Marzahn-Hellersdorf gewünschte gewerbliche Entwicklung nicht erheblich erschwert oder gar verhindert wird.“

Klar ist allerdings auch: Gewerbeflächen sind in Berlin inzwischen so rar wie Büros und Wohnungen. Auch die Klagen über schleppende Planungsprozesse ähneln sich in ihrer Tonalität.

„Die CA Immo hat in Berlin an zwei Standorten außerhalb der City-Zentren hybride Gewerbehäuser entwickelt, um möglichst rechtzeitig auf die Nachfrage reagieren zu können“, sagt beispielsweise Guido Schütte, Leiter CA Immo Berlin. „Bisher konnte keine Einigung mit den zuständigen Bezirken erreicht werden, diese Gebäude zur Baureife zu bringen. Die Verwaltung möchte konkrete Nutzer benannt haben, die wiederum in ihrer Expansion nicht die Zeit haben, drei Jahre abzuwarten. Erschwerend kommt hinzu, dass die Spirale der ständigen Meldungen über neue Höchstmieten und Verkaufsfaktoren nur dazu führen, dass Unternehmen in ihren Expansions- oder Umzugsplänen nach Berlin verunsichert werden.“ Das in Österreich ansässige Immobilienunternehmen CA Immo realisiert in Berlin zur Zeit das Stadtquartier Europacity hinter dem Hauptbahnhof. „Berlin braucht hierbei kluge, entscheidungsfreudige Köpfe, die frühzeitig Visionen entwickeln und umsetzen“, bittet Schütte fast schon flehentlich.

Weißbachs Stadtplanungsamt hält sich offen

Der Planaufstellungsbeschluss für das Areal in Marzahn datiert aus dem Jahr 1994, einen verabschiedeten Bebauungsplan gibt es bis heute nicht. Im Auktionskatalog ist von „zum Teil stark aufgewachsennem Baumbestand“ die Rede. Von frühzeitigen Visionen ist man hier inzwischen so weit entfernt, wie von späten. Weißbachs Stadtplanungsamt hält sich nach allen Seiten offen und ist stets der Zukunft zugewandt: „Unter Berücksichtigung einer wirtschaftlichen Grundstücksnutzung durch potentielle neue Eigentümer ist hierbei sowohl die grundsätzliche Bebaubarkeit des denkmalgeschützten Areals zu prüfen als auch Art und Maß der baulichen Nutzung neu zu definieren.“

Wohnzwecke sind also keineswegs auszuschließen. „Die beabsichtigte Vermarktung von Teilflächen bedingt die Sicherstellung der öffentlichen Erschließung der neugebildeten Baugrundstücke“, heißt es etwa in einer Vorlage des Bezirksamtes für die Bezirksverordnetenversammlung am 18. Mai 2017.

Die Howoge wollte auf der Fläche Sozialwohnungen bauen

Berlin will die Fläche trotzdem nicht erwerben. Stephan Regeler, Verkaufsleiter der Bima in Berlin, zeichnet den angebahnten Verkaufsprozess nach: „Die 53 859 Quadratmeter sind dem damaligen Baustaatssekretär und heutigen Flughafenchef Engelbert Lütge-Daldrup am 18. März 2015 angeboten worden, der sich im Januar 2016 für nicht zuständig erklärte und uns an die Senatsverwaltung für Finanzen verwies. Diese schrieb uns nach einem Jahr und zwei Monaten im Mai 2016 – ohne, dass in dieser Zeit irgendetwas im Verkaufsprozess passiert ist.“ Zu einer ersten Besprechung seit es im Juli 2016 gekommen, erinnert sich der Bima-Statthalter in Berlin. Man habe sich mit Vertretern der Finanzverwaltung getroffen „und mit Frau Möhring“.

Birgit Möhring ist Geschäftsführerin der Berliner Immobilienmanagement BIM, der Immobiliendienstleisterin für das Land Berlin. Frau Möhring ist zur Zeit im Urlaub, Fragen zum Grundstück in Marzahn können deshalb von der BIM nicht beantwortet werden. Im Sommer 2016 sei dann von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Howoge der Bau von Sozialwohnungen an Ort und Stelle geprüft worden. „Die Howoge hat vom Bezirk kein Planungsrecht für Wohnungen in Aussicht gestellt bekommen“, sagt Regeler. Am 23. August 2016 sei die Landsberger Allee 378 von der Liste gestrichen worden.

Die Fragen an Frau Lompscher allerdings noch nicht.