Wohnungsmangel: „Wenn Sie Geld haben, können Sie sich in einen Mietvertrag einkaufen“

Herr Milewicz, Akelius hat sein Geschäftsmodell verändert. Haben Sie als größtes börsennotiertes schwedisches Wohnungsunternehmen bisher auf Wohnungen mit hohem Wertsteigerungspotential gesetzt, setzen Sie jetzt verstärkt auf Metropolregionen und auf Objekte neuerer Baujahre. Gibt es zu viel Konkurrenz oder rechnet es sich einfach besser?

Wir glauben immer noch an unser Geschäftsmodell, das wir bisher verfolgt haben. Das hat auch die hohe Nachfrage nach hochwertig sanierten Wohnungen von uns gezeigt. Wir haben aber auch gesehen, dass es zu einem unternehmerischen Risiko geworden ist. Wir wollen auch in Zukunft wachsen und das geht vor allem mit Objekten, die weniger Instandhaltungsrückstau haben. Was vor zehn Jahren sehr gut funktioniert hat, mag für die nächsten zehn Jahre nicht mehr funktionieren.

Sie kaufen aber weiter an, hübschen auf und vermieten oder verkaufen dann?
Nein, wir sind ein „langweiliger“ Bestandshalter von Wohnimmobilien. Wir halten, die Immobilien im Bestand. Wir werden auch weiterhin vermieten, aber auch ankaufen, dann vorrangig Immobilien neueren Baujahres.

Ist das eine gute Idee? Sie setzen auf Bestände, die gut in Schuss sind, die aber auch teurer vermietet sind. Dort sind in einer Wirtschaftskrise höhere Ausfälle zu erwarten.
Solche Risiken müssen wir beim Ankauf abwägen.

Warum setzten Sie auf Metropolenräume und nicht auf Immobilien in kleineren Städten?
Wir sind weltweit in 15 Städten vertreten, auch um die Risiken breiter zu streuen. Die Metropolregionen sind immer noch stark nachgefragt und attraktiv. Dort hat man ein geringes Risiko. Wir werden jetzt nicht nach Ingolstadt gehen, Investitionen in Städte ab 200 000 Einwohner wären aber durchaus denkbar.

Die attraktiven Städte sind auch attraktiv für Politiker, die Mieter vor Immobilienunternehmen schützen wollen. Wie mischen Sie in der politischen Diskussion mit?
Wir halten uns aus der Politik heraus. Das ist nicht unsere Aufgabe. Unsere Aufgabe ist es, den Menschen ein gutes Wohnen zu ermöglichen. Und das gelingt uns auch ganz gut. Was generell fehlt, vor allem auch in Berlin, ist preisgünstiger Wohnraum zwischen 5 und 7 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Das ist Aufgabe der Politik diesen zur Verfügung zu stellen. Wir glauben, dass der Mietendeckel ein falsches Instrument ist, denn er spaltet die Gesellschaft. Da sind auf der einen Seite diejenigen, die eine Wohnung haben. Und da sind jene, die neu nach Berlin ziehen oder sich umorientieren und keine Wohnung finden.

Haben Sie Wohnungen im Bestand zwischen 5 und 7 Euro?

Wir bewegen uns unter dem Mietendeckel zwischen 5 und 9 Euro.

Es gibt inzwischen Mieterinitiativen gegen Akelius. Stört Sie das?
Wir haben 44000 Wohnungen weltweit, rund 20 000 in Deutschland. Wenn wir es hochrechnen haben wir weltweit vielleicht 90 000 Mieter. Was wir in den Medien sehen, ist die Meinungen einzelner Personen. Das ist nicht das Gros der Mieter, die unzufrieden sind.

Trennen Sie sich von Beständen, wie Ihr Vorgänger Ralf Spann im Tagesspiegel angekündigt hatte?
Der Fokus wird weiterhin auf dem Halten des Bestandes liegen. Wir werden in Berlin selektiv Eigentumswohnungen verkaufen und starten mit zwei Objekten. Wir werden uns keinesfalls komplett von unseren Berliner Objekten trennen. In Hamburg verkaufen wir schon länger Wohnungen an Mieter und auch an Kapitalanleger, denn wir wollen keinen Schweizer Käse haben. Wir haben das Ohr am Markt und haben festgestellt, dass es in der Hauptstadt eine starke Nachfrage von Menschen gibt, die ihre Wohnung lieber kaufen als mieten möchten. Auf diese Nachfrage reagieren wir jetzt.

Haben Sie Leerstände in Ihren Beständen? Haben Sie eine Warteliste?
Wir haben einen Leerstand von weniger als einem Prozent. Wir führen keine Wartelisten. Wir bekommen Hunderte von Anfragen innerhalb eines Tages, wenn wir etwas inseriert haben.

Was soll man denn machen, wenn auf den Internet-Plattformen nichts zu finden ist?
Wir bewegen uns zurück in die achtziger Jahre: Es wird weniger angeboten, weil es sich für viele nicht mehr lohnt ihre Wohnung zu vermieten. Akelius hat weniger als ein Prozent in Berlin am gesamten Markt. Der Großteil der Wohnungsbestände liegt in den Händen der Kleinvermieter. Diese überlegen sich jetzt gelegentlich gänzlich zu verkaufen. Das Angebot von Eigentumswohnungen ist gestiegen. Vor dieser Entwicklung haben wir auch gewarnt. In Stockholm, wo die Mieten gedeckelt sind, gibt es eine Warteliste, darauf stehen 60000 Menschen, die Wohnungen in der Innenstadt suchen. Das dauert bis zu 20 Jahre. Wenn Sie Geld haben, können Sie sich mit 15 000 Euro in einem Mietvertrag einkaufen. Und dorthin bewegen wir uns mit dem Mietendeckel.

Belegbar ist, dass die Zahl der Wohnungen, die zum Verkauf stehen, nicht allein wegen den Neubaus zugenommen haben. Sind Sie auf Einkaufstour?

Wir prüfen Zukäufe – wo und wann wir erwerben, wäre derzeit noch spekulativ. 

Was ist mit dem Neubau von Wohnungen? Ist das interessant für Sie?

Wir sind keine Projektentwickler. Das ist nicht unser Kerngeschäft. Wir sind besser darin, uns um bestehende Immobilien zu kümmern. 

Es gibt eine Anzeige gegen Akelius wegen eines Share Deals. Die Geschäftsführer der zyprischen Giannis Beta Ltd. seien auf unterschiedlichen Positionen in der Akelius Firmengruppe tätig gewesen und das Geschäft deshalb nicht unabhängig zustande gekommen. Was sagen Sie nun?
Wir halten das für eine PR-Aktion einer SPD-Bundestagsabgeordneten. Damit versucht Frau Cansel Kiziltepe sich zu profilieren und eine Debatte über die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes anzufachen. Von der Anzeige gegen einen Share-Deal mit unserem Co-Investor haben wir keine Kenntnis. Der genannte Co-Investor ist ein unabhängiger Dritter. Die etwaige Ausübung mehrfacher Funktionen durch eine Person ist im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer irrelevant. Ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang liegt daher nicht vor. Akelius sieht den Vorwürfen mit Gelassenheit entgegen und wird, sollten sie aufgegriffen werden, auch hier eng mit den Finanzbehörden zusammenarbeiten. Gesellschaften der Akelius-Gruppe sind – wie alle in Deutschland tätigen Gesellschaften – regelmäßig Gegenstand von Betriebsprüfungen des Finanzamtes. Die bisher durchgeführten Ankäufe von Geschäftsanteilen wurden nicht beanstandet.

Auf Zypern lassen sich Steuern sparen.

Wir sind ein deutsches Unternehmen und zahlen auch hier Steuern.

Das Interview führte Reinhart Bünger.