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Andreas Geisel ist seit 2014 Senator für Stadtentwicklung in Berlin. Im Mai will er Vorschläge vorlegen, wie Spekulationsgewinne der Stadt zugute kommen können. Dabei denkt der SPD-Politiker auch an die Wiedereinführung der Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke.

© Paul Zinken/dpa

Spekulatives Zurückhalten von Grundstücken: Wer Planungsrecht bestellt, muss zahlen

40 Prozent der Baugenehmigungen in Berlin werden nicht umgesetzt. Bausenator Geisel will deshalb gegen Spekulanten vorgehen - die Erhöhung der Grunderwerbssteuer ist eine Option.

Herr Geisel, nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln ist der Kauf einer Eigentumswohnung inzwischen deutlich preiswerter als die Miete derselben. Muss Berlins Bausenator nicht zwingend zu einer Wohneigentumsinitiative aufrufen: Sollte Berlin von einer Stadt der Mieter zu einer Stadt der Eigentümer werden?

Berlin ist traditionell eine Stadt der Mieterinnen und Mieter. Ich kann diese Aussage, Eigentum sei preiswerter als Mieten, für Berlin nicht bestätigen. Die Situation auf dem Immobilienmarkt in Berlin ist eine andere. Wir haben in Berlin keinen Mangel an Eigentumswohnungen, im Gegenteil. Woran wir einen Mangel haben, ist bezahlbarer Wohnraum. Deshalb liegt dort unser politischer Schwerpunkt. Eigentumswohnungen entstehen schon genug.

Auf lange Sicht ist es aber doch günstiger für Menschen in Wohneigentum zu investieren als Miete zu bezahlen für einen Wohnraum, der bei der Anmietung immer teuer wird. Denn der Wohnraum, der in Berlin gebaut wird, ist in der Regel teurer Wohnraum.

Deshalb müssen wir für günstigen Wohnraum sorgen, zu günstigen Mieten. Deshalb haben wir auch die Wohnungsbauförderung eingeführt. Wir setzen die Grundstücke des Landes Berlin entsprechend ein, um die Mieten im Neubau niedriger zu halten. Gegenwärtig haben wir in Berlin die Situation, dass die Haushaltseinkommen der Menschen bei neunzig Prozent des durchschnittlichen Bundeseinkommens liegen. Und schon deshalb ist ein Vergleich mit Hamburg, Karlsruhe oder Baden-Baden nicht angebracht.

Im Jahr 2015 gab es so viele Immobilien-Paketverkäufe in Berlin wie noch nie. Und der Trend setzt sich verlangsamt fort. Doch Berlin partizipiert in der Regel steuerlich nicht, weil die Geschäfte als Share Deals abgewickelt werden. In diesen Fällen müssen keine Grunderwerbsteuern bezahlt werden. Gleichzeitig steigen in der Stadt oft die Mieten durch Paketverkäufe. Wäre hier nicht eine Gesetzesinitiative angesagt?

Wir prüfen die verschiedensten Möglichkeiten auf mietpreisdämpfende Wirkung. Eine neue Gesetzesinitiative ist eine Option. Wir haben im vergangenen Jahr eine ganze Reihe von wichtigen Entscheidungen getroffen, um die Mietpreisentwicklung in der Stadt zu dämpfen. Da ist zum Beispiel die „Mietpreisbremse“, die wir als erstes Bundesland eingeführt haben.

Vor allem aber tragen die Mieten unserer Städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Senkung der steigenden Mieten bei. Es zeigt sich ganz deutlich, dass die Frage der Mietentwicklung ganz wesentlich gesteuert wird von Angebot und Nachfrage. Und deshalb setzen wir zur Dämpfung der Mietentwicklung in der Stadt vor allem auf den bezahlbaren Neubau von Wohnungen. Angesichts der wachsenden Stadt Berlin wird es nicht ausreichen, ausschließlich mietpreisdämpfend tätig zu werden. Vor allem müssen wir neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen, um die sozialen Mischungen überall in der Stadt zu halten.

Natürlich würde sich das Problem so nicht stellen, wenn es genug bezahlbaren Wohnraum gäbe. Aber wir hören heraus, dass Sie bei den Immobilien-Paketverkäufen nicht aktiv werden wollen.

Das habe ich nicht gesagt. Es ist uns schon bewusst, dass es gegenwärtig auch Spekulation auf dem Immobilienmarkt gibt. Und deshalb suchen wir nach Wegen, diese Spekulation zu begrenzen. Gegenwärtig arbeiten wir noch an verschiedenen Optionen.

Wenn wir auf das SEZ oder die Cuvry-Brache schauen, machen die Investoren nicht richtig mit, wenn es darum gehen soll, im Rahmen ihrer Projekte zu 25 Prozent bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ist das Modell der kooperativen Baulandentwicklung gescheitert, wenn Sie es bei den Investoren doch nicht durchsetzen können?

Ganz im Gegenteil. Wir setzen es im Moment in 99 Prozent der Fälle in Berlin um. Es ist ein Verfahren, das sich in mehr als 30 Jahren in München bewährt hat. Auch in Hamburg hat es sich bewährt – mit mehreren Rechtsprüfungen und Klagefällen, die aber alle zugunsten der genannten Städte ausgegangen sind. Insofern sehe ich die aktuellen Diskussionen von einzelnen Bauherren mit einer gewissen Gelassenheit. Es geht auf Dauer nicht, dass Gewinne privatisiert werden und die Kosten die Kommunen tragen müssen.

Wir sagen in Berlin ganz deutlich: Wer neues Planungsrecht braucht um Wohnungen zu bauen, muss sich selbstverständlich auch an den Kosten für die Infrastruktur – also an Schulplätzen, Spielplätzen, Grünanlagen, Kindertagesstätten, Straßen – beteiligen. Natürlich in angemessenem Maße. Die Auflage, zu 25 Prozent bezahlbaren Wohnraum zu errichten, ist angemessen.

Wenn die Projekte, wie von Ihnen skizziert, umgesetzt werden, läuft ja alles bestens. Doch sehr häufig werden die öffentlichen Verwaltungen mit Bauvoranfragen beschäftigt und es werden entsprechende Bescheide erwirkt – häufig allerdings nicht, um zu bauen, sondern um den Wert von Grundstücken zu steigern. Wann kommt die von Ihnen angekündigte „Spekulationssteuer“ und wie wird sie ausgestaltet?

Im Moment analysieren wir noch die Situation. Wir haben festgestellt, dass die Anzahl der Baugenehmigungen 2015 deutlich gestiegen ist, dass aber über 40 Prozent der genehmigten Baumaßnahmen nicht realisiert werden. Wir müssen davon ausgehen, dass ein erheblicher Anteil davon aus spekulativen Gründen beantragt wurde. 40 Prozent der Verwaltungskapazitäten zu blockieren ohne tatsächlich Wohnungen zu bauen – das ist für uns nicht hinnehmbar.

Für eine neue Steuer auf unbebaute Grundstücke bräuchte Berlin die Zustimmung des Bundesrates

Investoren Ketten anlegen? Zumindest auf der Cuvry-Brache hat die Berliner kooperative Baulandentwicklung nicht funktioniert. Der Investor zog das Vorhaben zurück. Die berühmten Wandgemälde wurden schon vorher übermalt.

© Thilo Rückeis

Dann müssen Sie Gebühren einführen. Oder wie wollen Sie das Problem lösen?

Wir untersuchen gerade gemeinsam mit dem Finanzsenator, wie wir dagegen vorgehen können. Da gibt es die verschiedensten Varianten. Es gab zum Beispiel Anfang der 1960er Jahre die so genannte Grundsteuer C, eine Baulandsteuer. Das wäre eine Variante: Wohnungsbaugrundstücke, die nicht bebaut werden, besteuert man höher als bebaute Wohngrundstücke, um Spekulationsgewinne abzuschöpfen.

Die Grundsteuer C wäre allerdings eine Variante, für die wir die Zustimmung des Bundesrates brauchten. Wenn wir etwas bei der Grunderwerbsteuer verändern wollen, könnten wir das als Land Berlin selber tun. Ich gehe im Moment davon aus, dass wir im Mai einen Vorschlag präsentieren können.

Architekt Hans Kollhoff hat im Tagesspiegel ein neues nationales Bauprojekt für Berlin gefordert, nicht nur um Flüchtlinge dauerhaft unterzubringen. Brauchen wir ein zweites Projekt „Stalinallee“, um Berlin in die Moderne zu überführen?

Ich fand den Artikel von Herrn Kollhoff interessant, vielleicht etwas pathetisch. Dass es einer „Stalinallee“ bedarf, sehe ich so nicht. Aber es ist richtig, dass wir höher und dichter bauen müssen als das bisher der Fall ist. Wir müssen Ressourcen der Stadt, auch grüne Qualitäten, schonen. Da ist sicherlich ein Umdenken erforderlich. Das thematisiere ich schon seit über einem Jahr und setze das bei den Bebauungsplanverfahren, die von unserem Haus gesteuert werden, um.

Für den Alexanderplatz zum Beispiel sind Hochhäuser städtebaulich eine gute Lösung. Ich finde auch, dass die Hochhäuser, die gegenwärtig in der City West im Entstehen sind, eine städtebaulich gute Ergänzung sind. Allerdings hat das nichts mit preiswertem Wohnen zu tun. Ich spreche von 5-, 6- und 7-Geschossern. Auch wenn wir über neue Wohnquartiere nachdenken, sind Hochhäuser nicht unser Thema. Es geht nicht allein um Quantitäten, sondern es geht auch darum für Qualitäten zu sorgen.

In einem Hochhausrahmenplan könnte dann alles gefasst werden, was Sie sich an Quantitäten und Qualitäten wünschen. So etwas gibt es bislang nicht…

Ich sehe keinen Bedarf für einen Hochhausrahmenplan in Berlin. Unsere Stadt verfügt kaum über die notwendige Topografie. In Berlin sind Hochhäuser an einigen Stellen aber trotzdem städtebaulich möglich. Zum Beispiel in Neukölln neben dem Estrel-Hotel. Das Hochhaus passt dorthin, aber in einen Hochhausrahmenplan hätten wir diesen Standort nicht unbedingt aufgenommen. Es kommt immer auf den konkreten Standort an.

Wir müssen bezahlbaren Wohnraum schnell und in guter Qualität schaffen und das funktioniert nicht mit Hochhäusern. Die früher viel beschworene Traufhöhe in Berlin ist aufgehoben. Das ist wichtig für eine mögliche Verdichtung in der Stadt. Bei Hochhäusern geht es eher um Büroflächen, aber nicht so sehr um Wohnen. Das Penthouse im 20. Stock ist nicht mein politisches Thema für bezahlbares Wohnen.

Der Bund stellt viel mehr Mittel für den sozialen Wohnungsbau bereit. Schafft es Berlin, dieses Potenzial für die Stadt auch auszuschöpfen? Schließlich müssen die Mittel zweckgebunden eingesetzt werden – also muss ein Nachweis geführt werden. Können Sie diesen Schatz verwaltungstechnisch heben?

Ja, das können wir. Diese zusätzlichen Fördermittel sind gut für Berlin. Wir selbst haben ja schon die Wohnungsbauförderung wieder eingeführt. Anfangs haben wir 1000 Sozialwohnungen gefördert – jetzt fördern wir 3000. Da sind uns die Mittel des Bundes herzlich willkommen. Sie sind ja nicht nur für Wohnungsbau vorgesehen, sondern auch für die Programme der Sozialen Stadt, wie Quartiersmanagementgebiete, aktive Zentren, Aufwertung von Altstädten. Die Altstadt Spandau zum Beispiel ist ein Thema, das für uns dringend ansteht. Wenn diese Mittel dazu führen, dass privates Bauen angeregt wird, ist das noch besser.

Sollte der Bund wieder sozialen Wohnungsbau betreiben?

Ich gehe davon aus, dass die Länder das entsprechend bewältigen. Wir brauchen jetzt keine Organisationsdebatte, wer Wohnungen baut. Wichtig ist vielmehr, dass Wohnungen gebaut werden und dass dies schnell geschieht. Da ist Berlin schon gut unterwegs. Wichtig ist, dass allen Berlinerinnen und Berlinern bewusst ist, dass Wohnungsbau stattfinden muss. Theoretisch ist das den meisten Menschen auch klar. In der Praxis stellt sich leider immer wieder heraus, dass man möchte, dass woanders gebaut werden soll, nicht in dem eigenen Wohnumfeld.

Sollte verbilligtes Bauland nicht nur den kommunalen Gesellschaften, sondern auch privaten Investoren zur Verfügung gestellt werden?

Ich schließe das nicht absolut aus – aber den preiswerten Wohnraum bauen hauptsächlich die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die Genossenschaften. Die Grundstücke des Landes Berlin, die wir für Wohnungsbau zur Verfügung haben – das sind 15 Prozent aller Baugrundstücke in Berlin – stellen wir deshalb den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zur Verfügung. Aber die Kommunalen allein werden das nicht schaffen. Deshalb suchen wir nach Wegen, um Bauland auch den Genossenschaften günstig zur Verfügung zu stellen.

Auch die Genossenschaften wirken sehr mietpreisdämpfend. Es ist dringend erforderlich, klug mit den Grundstücken des Landes Berlin umzugehen. Wir verfügen nicht über genügend landeseigene Flächen, um auch noch gezielt privaten Bauherren Grundstücke zur Verfügung zu stellen.

85 Prozent der Bauflächen des Landes Berlin sind in privatem Eigentum. Bei unseren großen Bauprojekten Elisabeth-Aue in Pankow und Kurt-Schumacher-Quartier in Tegel werden wir aber auch Private beteiligen. Hier haben wir die Vorstellung, dass etwa 50 Prozent der Baufläche dort von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bebaut wird und die anderen 50 Prozent von Genossenschaften, Baugruppen und Privaten.

Die Wohnungswirtschaft begrüßt Überlegungen zu Wohnsitzauflagen für Flüchtlinge. Sie auch?

Ich finde solche Auflagen sehr sinnvoll, sofern sie sich auf Flüchtlinge beziehen, die noch nicht selbst für ihren Lebensunterhalt sorgen. Wir haben in Deutschland die Situation, dass über eine Million Wohnungen leer stehen, aber in den Ballungszentren wie Berlin die Flüchtlinge in Hangars oder Sporthallen leben. Da ist eine Verteilung in Deutschland aus dieser Sicht dringend erforderlich.

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