Grenzen des Eigenbedarfs : BGH verlängert Hängepartie

Alt, arm und krank - und die Kündigung der Wohnung auf dem Tisch. Über zwei Schicksale in Zeiten von Wohnungsnot urteilte der Bundesgerichtshof nun.

Vor dem Bundesgerichtshof ging es um die Kündigungen von Mietern wegen Eigenbedarfs.
Vor dem Bundesgerichtshof ging es um die Kündigungen von Mietern wegen Eigenbedarfs.Foto: Uli Deck/dpa

Wer alt ist, arm und krank muss künftig trotzdem mit einer Wohnungskündigung rechnen. Jedenfalls wenn der Eigentümer der Wohnung selbst in einer Notlage ist, und er wie im Berliner Fall die Immobilie für seine eigene Familie gekauft hatte. Für seine Frau und seine zwei kleinen Kinder.

Sein Schicksal muss mit jenem seiner Mieterin genau abgewogen werden. Denn sie ist über 80, lebt seit 45 Jahren in einer drei Zimmer und 73 Quadratmeter großen Wohnung. Ihre beiden erwachsenen Söhne leben auch dort. Sie ist dement. Trotzdem sollte sie raus. Das jedenfalls wollte der Eigentümer und Vermieter ihrer Wohnung. Wo ist die Not größer – der Rechtsstaat muss das ganz genau abwägen.

BGH mahnt "sorgfältige Sachverhaltsaufklärung" an

Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof in diesem und einem weiteren Fall das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen. "'Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen" (§ 574 Abs. 1 BGB) hieß es am Mittwoch Nachmittag beim BGH.

Rüffel für Landgericht - Attest "bagatellisiert"

Genau genommen setzte der BGH alles wieder auf Start bei dem Fall. Denn es hob das Urteil des Landgerichts auf, das den Eigenbedarf dem Grund nach bejaht hatte. Und sie gaben ihnen den Fall zurück und forderten sie auf, noch einmal genauer die Härten abzuwägen. Und zwar gründlich. Das geschah bisher nicht, so ist dem Urteil zu entnehmen. Die Vorinstanz habe beispielsweise das von den Mietern vorgelegte Attest über den Gesundheitszustand der Mieterin "bagatellisiert“. Stattdessen hätte die Berliner Kammer einen Gutachter einschalten müssen, damit sich alle ein genaueres Bild der Krankheit der Mieterin machen können und deren mutmaßlichen Verlaufs im Falle eines erzwungenen Umzugs einschätzen zu können.

Zuletzt urteilte das Gericht für den Vermieter, aber gegen die Räumung

Zwei Mal war der Fall bereits von Berliner Gerichten ausgetragen worden. Zuletzt entschieden die Richter zugunsten des Eigentümers der Wohnung – also gegen die schwer erkrankte Seniorin. Die bisher letzte Instanz, das Landgericht, hatte allerdings einen juristischen Ausweg aus dem Dilemma gewählt.

Weil die betagte Dame Widerspruch einlegte und diesen mit dem bei ihr vorliegenden „Härtefall“ begründete, befanden die Richter: Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Eine Räumung blieb der Dame und ihren Söhnen also erspart. Erst einmal. Das Dilemma müsse höchstrichterlich entschieden werden.

Zwei Fälle, in Berlin und Sachsen-Anhalt - überall Wohnungsnot

Geurteilt hatte der BGH über zwei ähnliche Fälle in Berlin sowie in Sachsen-Anhalt von Kündigungen von Mietverhältnissen durch Eigentümer wegen „Eigenbedarfs“ (AZ VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). In beiden Fällen handelte es sich um Mieter im hohen Alter, die dazu noch schwer erkrankt waren. Für sich genommen würde eine Kündigung der Wohnung deshalb nach den gesetzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine „Härte“ für die betroffenen Mieter bedeuten. Hinzu kommt in Berlin noch eine zweite „Härte“: Dass nämlich „Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Denn in der Stadt stehen keine Wohnungen zu günstigen Mieten leer.

Härte gegen Härte

Trotz der Härten, die Kündigungen für die erkrankten und betagten Mieter bedeutet hätten, hatten die Vorinstanzen den Kündigungen wegen Eigenbedarfs für wirksam erachtet. Denn auch bei den Eigentümern der Immobilien ist ein dringender Bedarf nach einer Unterkunft für sich und ihre Familie nachvollziehbar. Der Berliner Eigentümer hat mit seiner Frau zwei Kleinkinder im Alter von zwei und vier Jahren und wollte mit ihnen gemeinsam in die Wohnung der alten Dame einziehen. Später wollte er noch die daneben gelegene Wohnung dazuschlagen. Bisher leben sie zur Miete in der Stadt in einer 57 Quadratmeter kleinen Wohnung.

Nicht bloß vorgeschoben erscheint auch der Eigenbedarf im zweiten Fall aus Sachsen-Anhalt, wo um die Nutzung einer Doppelhaushälfte gestritten wird. Hier hatte die Eigentümerin die Gerichte bisher damit überzeugt, dass sie mit ihrem Lebenspartner selbst in das Haus einziehen wolle, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser betreuen zu können, die in der Nähe der umkämpften Haushälfte lebt.

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