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Bauen in Potsdam-Bornim. Einige der geplanten Eigentumswohnungen sind schon reserviert.
© Ottmar Winter

Immobilienmarkt in Potsdam: Das Ende der Preisexplosion?

Steigende Kreditzinsen, hohe Nachfrage: Erfahrene Makler sehen unsichere Entwicklung auf dem Potsdamer Immobilienmarkt.

Potsdam - Exklusive Eigentumswohnungen in Potsdam werden immer teurer. Das zeigt ein neuer Report der auf Potsdam und das Umland spezialisierten Immobilienvermarkter von Dahler&Company, der den PNN vorliegt. Er bestätigt auch andere Untersuchungen und Analysen zu den stetig steigenden Haus- und Wohnungspreisen in der Landeshauptstadt. 

Wie es allerdings angesichts von Inflation und steigenden Kreditzinsen weitergehe, sei vor dem Hintergrund vieler gegenläufiger Entwicklungen auf dem Markt noch unklar, erklärte die Dahler&Company-Doppelspitze Stefan Hamann und Phillip Carstens am Montag auf PNN-Anfrage.

Die Schere klafft auseinander

Die Schere zwischen wenigen Angeboten bei Ein- und Zweifamilienhäusern und einer sehr hohen Nachfrage sei 2021 jedenfalls immer weiter auseinandergeklafft, heißt es in dem Report unter der Überschrift „Potsdam wächst mit seinen Preisen“. Diese Entwicklung habe sich in den vergangenen Jahren noch verschärft. „Die erzielten Kaufpreise übertrafen die Erwartungen und die Immobilien wurden teilweise in wenigen Wochen neuen Eigentümern zugeführt“, so die Makler.

Das Führungsduo von Dahler&Company: Phillip Carstens und Stefan Hamann.
Das Führungsduo von Dahler&Company: Phillip Carstens und Stefan Hamann.
© Promo

Doch mit dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine, steigenden Kreditzinsen und der Inflation ändere sich die Lage, erklärten Hamann und Carstens. So hätten die steigenden Zinsen laut Hamann dazu geführt, dass sich der Käuferkreis jenseits des Luxussegments stark einschränke – bei Zinssätzen von nun bis zu drei Prozent könnten weniger Leute hohe Summen von bis zu einer Million Euro finanzieren als zu der Zeit, als die Kreditzinsen bei fast Null lagen. Zugleich würden die höheren Baukosten die Preise für Neubauten weiter nach oben treiben. So könne es passieren, dass weniger neu gebaut werde, weil die Kosten unkalkulierbar seien, so Carstens. Eine Folge könnte dadurch sein: „Bestandsimmobilien gewinnen zusätzlich an Wert.“ Für eine generelle Vorhersage zur Preisentwicklung in Potsdam sei es aber noch zu früh, sagte Hamann.

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So hatten die Makler in ihrem Report die Attraktivität der Stadt für Kapitalanleger betont – hier seien gerade Mehrfamilienhäuser mit ihrer „Kombination aus monatlichen Mieteinnahmen und der langfristigen Wertsteigerung durch die hohe Beliebtheit Potsdams“ interessant, die Nachfrage steige, auch mit Blick auf die Vermögenssicherung im Alter. Außerdem sei für Potsdam ein Bevölkerungswachstum prognostiziert – ob die Bautätigkeit hier mithalten könne, daran äußert der Report Zweifel. 

Die Frage sei es nun – auch angesichts der besagten gegenläufigen Tendenzen – ob die Potsdamer Immobilienpreise nun in den kommenden Jahren weniger stark steigen, sagte Makler Carstens. Hamann sagte, man müsse auch darauf achten, dass Immobilienkäufer der vergangenen Jahre in den nächsten Jahren vermutlich umschulden müssten – und zwar in einem generell höheren Zinsumfeld. Das könne dazu führen, dass wieder mehr Häuser verkauft würden, falls manche Käufer die Finanzierung nicht mehr schultern könnten. Mehr Angebote auf dem Markt können bekanntermaßen die Preise senken.

In den vergangenen Jahren gingen die Preise steil nach oben

Die Preisentwicklung des vergangenen Jahres war jedenfalls klarer: Es ging steil nach oben. So seien laut dem Immobilienreport die erzielten Hauspreise im vergangenen Jahr um 72 Prozent gestiegen – auf vier bis elf Millionen Euro und mehr in Spitzenlagen. Für Häuser in guten Lagen würden eine bis 2,5 Millionen Euro fällig. Bei den Eigentumswohnungen habe der Anstieg noch 22 Prozent betragen – was 7000 bis 12.000 Euro in Spitzenlagen bedeute. 

Selbst in guten Lagen würden noch Preise ab 4000 Euro pro Quadratmeter fällig. Die Zahlen basieren auf dem Grundstücksmarktbericht, den das Rathaus im Mai veröffentlicht hatte. Der Umsatz beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen hatte demnach mit mehr als 1,1 Milliarden Euro im Jahr 2021 einen Rekord erreicht.

Höhere Bodenrichtwerte

Die neue Analyse von Dahler&Company beleuchtet dabei auch einige Stadtteile genauer. Kräftige Steigerungen der Bodenrichtwerte erlebte zum Beispiel das Bornstedter Feld, wo die Preisspanne für einen Quadratmeter Bauland inzwischen bei 500 bis 750 Euro liege. 2020 betrug diese noch 450 bis 650 Euro. Der Wohnungsmarkt dort „biete noch reichlich Entwicklungspotenzial, durch die geringen Kaufpreise allerdings auch attraktive Einstiegsmöglichkeiten“, heißt es in dem Immobilienreport. So bieten die Makler selbst auf ihrer Homepage eine nagelneue Ein-Zimmer-Wohnung am Volkspark mit 27,1 Quadratmeter Größe für 284.000 Euro an.

Für das südliche Babelsberg verweist der Report auf viele Neubauten rund um die Filmstudios Babelsberg – was 2021 die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen enorm gesteigert habe. Von 156 Verkäufen ist in dem Bereich die Rede, 14 der Wohnungen für Preise zwischen 750.000 und einer Million Euro.

Hohe Preise auch im Norden der Stadt

Auch im Potsdamer Norden werden aktuell schon ähnliche Preise aufgerufen: So verkauft der deutschlandweit tätige Projektentwickler und Bauträger Project Immobilien dort gerade mehr als 20 Wohnimmobilien nahe der Kirche Bornim für Preise zwischen 384.000 Euro für Zwei-Zimmer- und bis zu 829.000 Euro für Vier-Zimmer-Maisonette-Wohnungen. Das sei auch eine „inflationssichere und krisenfeste Geldanlage“, heißt es auf der Internetseite zu dem Projekt, von dem einzelne Wohnungen schon als reserviert gekennzeichnet sind.

Das gilt nicht nur für Potsdam, sondern auch das Umland. So sind laut dem Immobilienreport zum Beispiel die Bodenrichtwerte für Kleinmachnow 2021 auf eine Spanne zwischen 800 und 1000 Euro pro Quadratmeter gestiegen – im Jahr zuvor lagen sie dort bei 680 bis 860 Euro. Auch der Stadt Teltow wird eine sehr dynamische Entwicklung attestiert: „Das begrenzte Immobilienangebot kann derzeit mit der stetig steigenden Nachfrage nicht standhalten.“ Die Bodenpreise stiegen dort von 180 bis 560 Euro pro Quadratmeter auf 250 bis 650 Euro.

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