Immobilienpreise steigen durch Imagewandel : Mallorca macht auf Luxus

Die größte Baleareninsel will weg vom Schmuddel-Image. Allerorten werden neue Ferienhäuser gebaut. Mit dem Niveau steigen die Preise.

Magdalena Thiele
Malle für alle. Der Deutschen liebste Urlaubsinsel putzt sich heraus.
Malle für alle. Der Deutschen liebste Urlaubsinsel putzt sich heraus.Foto: dpa-tmn

Ballermann 6 an der Platja de Palma ist wohl das bekannteste Strandlokal seiner Art. In den Boomjahren der 90er hat das Lokal es bis zum Filmtitel geschafft und steht stereotyp für die schlechten Seiten Mallorcas. Eigentlich gibt es 15 dieser Bars – und richtig heißen sie Balnearios. Deutsche Touristen haben diesen Strandabschnitt der Insel daher liebevoll "Ballermann" getauft und ihm jedenfalls hierzulande zu eher zweifelhaftem Ruhm verholfen.

Seitdem die Balearenregierung 2017 ihr neues Tourismusgesetz beschlossen hat, um dem Sauf- und Massentourismus auf Mallorca Einheit zu gebieten, wandelt sich das Bild. Die Ballermann-Buden werden renoviert und herausgeputzt. In erster Strandlinie dürfen nur noch vier oder fünf Sternehotels betrieben werden. „Viele der Hotelangestellten haben stundenlange Schulungen machen müssen, damit die einfachen Häuser upgegraded werden“, sagt Anne Schwarzenbacher. Sie lebt seit 2004 auf Mallorca und ist heute Geschäftsführerin der Agentur Mallorca Event Factory. Neben dem Sangria-Eimer gibt es jedenfalls jetzt auch Sushi auf der Dachterrasse am Ballermann.

„Mallorca ist optimal angebunden“

Und das Konzept scheint aufzugehen. Die Nachfrage an hochpreisigen Ferienimmobilien ist seit Jahren ungebrochen. In 2018 erzielte ein Verkauf einen durchschnittlichen Preis von 613000 Euro, ein Jahr zuvor lag der durchschnittliche Verkaufspreis noch bei 552000 Euro pro Immobilie. Und auch die Air-Berlin-Pleite in 2018 konnte die Stimmung auf der Ferieninsel nur vorübergehend trüben. Schließlich gab es schnell Konkurrenten, die die freigewordenen Slots am Flughafen von Palma füllten.

„Mallorca ist optimal angebunden“, sagt Ulrike Eschenbecher, Pressesprecherin der Maklerfirma Porta Mallorquina Real Estate. „Hier gehen täglich Direktflüge in alle Europäischen Metropolen, die Nachbarinseln Ibiza und Menorca sind da deutlich schwieriger zu erreichen.“ Ein enormer Standortvorteil für die größte der drei Baleareninseln und ein weiterer Garant für stabile Immobilienpreise bei Ferienhäusern.

Luxus liegt im Trend

„Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre sind Indiz für einen längerfristigen Trend“, erklärt Professor Marco Wölfle vom STI Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeiß-Hochschule in Freiburg. Bei gleichbleibend positivem Marktumfeld seien sogar Steigerungsraten bis 2022 bis zu sechs Prozent zu erwarten.

Das zeigt die Marktstudie „Ferienimmobilienmarkt Mallorca 2019“, die das CRES im fünften Jahr in Folge für die Porta Mallorquina erstellt hat. Dafür wurden rund 4900 online angebotene Ferienobjekte der fünf größten Makler am Mallorca-Markt analysiert. „Wir haben alle Anzeigen sehr genau geprüft und Blindgänger weitestgehend rausgefiltert“, sagt Studienleiter Wölfle, „offensichtliche Dubletten oder Angebote im Inselzentrum, die Meerblick versprechen, flogen sofort raus.“

Die Immobilienbranche profitiert schon jetzt vom Imagewechsel.
Die Immobilienbranche profitiert schon jetzt vom Imagewechsel.Foto: Porta Mallorquina Real Estate

Der Preisanstieg scheint wenig zu überraschen, wenn aus den Zahlen auch hervorgeht, dass jede zweite Immobilie zur Kategorie Luxus oder gehoben gehört. Nur 14 Prozent der Ferienimmobilien sind im unteren Preissegment zu haben.

„Wenn der Deutsche ein Ferienhaus kauft, dann hat er Geld“, erklärt Ulrike Eschenbecher. Schließlich leiste man sich keine Finca auf Mallorca wenn man in Berlin zur Miete wohnt, sondern eher als Zweit- oder Drittimmobilie. Und das eben gerne auf der Insel, auf der es im Winter nie richtig kalt wird und auf der man im Sommer sein Bier auf Deutsch bestellen kann.

Restriktionen sind noch kein Problem

Auch die seit dem letzten Sommer bestehenden Restriktionen für Ferienvermietung haben den Immobilienmarkt anscheinend nicht beeindruckt. „Es gibt zwar jetzt viele Regularien, die es erschweren, neues Bauland auszuweisen, bei Einfamilienhäusern ist das aber noch kein Problem und dafür gibt es noch genug Platz“, beobachtet Porta Mallorquina-CEO Joachim Semrau. Außerdem seien die Mallorquiner erfinderisch, was Behörden angeht. Wenn ein Grundstück zu klein für eine Bebauung ist, dann schließe man sich eben mit dem Nachbarn zusammen, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Neubauten seien gerade bei den ausländischen Käufern so beliebt, obwohl viel teurer als eine restaurierte Finca beispielsweise, weil sie mit ihrer Ferienimmobilie keinen großen Aufwand haben wollen, erklärt Pressesprecherin Ulrike Eschenbecher. „Unsere Kunden wollen ein schlüsselfertiges Objekt, bei dem sie sich um nichts mehr kümmern müssen.“

Hochwertige Villa mit Pool und toller Aussicht in Valldemossa.
Hochwertige Villa mit Pool und toller Aussicht in Valldemossa.Foto: Porta Mallorquina Real Estate

Jede zehnte Ferienimmobilie auf der Insel ist deshalb heute ein Neubau. Das funktioniere im Süden der Insel besonders gut, weil dort die Urlauber sind, die neue moderne Häuser wollen und im Norden, diejenigen die Ruhe und den alten mallorquinischen Charme suchen. Im Nordwesten gäbe es auch momentan gar keine Baugenehmigungen mehr. Ein Drittel aller Ferienimmobilien befindet sich heute schon im Südwesten. Rund 40 Prozent der Neubauten entstehen in der Region zwischen Port d'Andratx und Portals Nous, sowie im Umland von Palma und im Südosten.

Über den Preis entscheidet letztlich neben der Lage in erster Linie der Meerblick, erklärt Studienleiter Wölfle, der mache mindestens 15 Prozent Preisaufschlag aus. Ein direkter Zugang zum Strand erhöht den Immobilienwert um ein ganzes Drittel.

Kein endgültiger Abschied

Für Investoren ist Mallorca laut CRES-Studie jedenfalls nach wie vor einer der Top-Ferienmärkte. Und das auch, weil Mallorca bei Touristen noch als solide und sicher gelte. „Während in der öffentlichen Wahrnehmung regelmäßige Terrormeldungen Einzug gehalten haben und das bedrückende Schicksal der Flüchtlinge dominiert, erscheint Mallorca als Hort der Stabilität unter den touristischen Destinationen“, heißt es in der Studie. Das bestätigen auch die Zahlen des Statistik-Portals „statista“ nach denen die Balearen zweitbeliebtestes Reiseziel der Deutschen 2018 waren.

Neben den emotionalen Gründen sprächen heute die Zahlen für eine Investition auf Mallorca. Die neue restriktive Lizenzvergabe für Ferienvermietung der mallorquinischen Behörden und die Einführung der Touristensteuer „Ecotasa“ seien laut Studie alles andere als negativ für einen stabilen Immobilienmarkt, schließlich zeige das den ernsthaften Wunsch nach einem nachhaltigen Tourismuskonzept.

Neubauvilla mit Terrasse und Pool in Costa d'en Blanes.
Neubauvilla mit Terrasse und Pool in Costa d'en Blanes.Foto: Porta Mallorquina Real Estate

Auf der Insel ist vieles im Wandel. Alles wird sich aber nicht ändern. Diese Sicherheit haben endlich auch die Briten, nach den Deutschen, die zweitgrößte Käufergruppe von Mallorca-Immobilien, die es sich traditionell in Mallorcas zweiter Partyhochburg Magaluf gemütlich machen. Schließlich einigten sich Großbritannien und die EU gerade auf eine „Mallorca-Notfallmaßnahme“: Die britischen Airlines dürfen ihre Flugverbindungen mit der EU bis zu sieben Monate nach dem nahenden Brexit Ende März weiter bedienen. Und auch die im letzten Jahr verdoppelte Touristensteuer werde im Sommer nicht noch einmal erhöht, schreibt die „Mallorca Zeitung“. Selbst wenn es bei den Regionalwahlen im Mai zu einem Machtwechsel kommen würde, bliebe dafür nämlich kaum noch Zeit.

Dass der Ballermann 6 oder der bis weit über Mallorca bekannte Club „Megapark“ jemals gänzlich aus dem Stadtbild von Palma verschwinden könnten, glaubt zumindest Anne Schwarzenbacher aber nicht. Denn das gehöre schließlich dazu.