Immobilienunternehmen Akelius : „Die Gebäude werden verfallen“

Wegen des geplanten Mietendeckels ändert das schwedische Immobilienunternehmen Akelius die Strategie. Europa-Chef Ralf Spann spricht im Interview über die Zukunft des Berliner Mietmarktes.

Vorher - nachher: Durchschnittlich 114 Euro steckt Akelius pro Quadratmeter bei Wohnungswechsel in die Modernisierung.
Vorher - nachher: Durchschnittlich 114 Euro steckt Akelius pro Quadratmeter bei Wohnungswechsel in die Modernisierung.Fotos: Akelius

Herr Spann, in Medienberichten hieß es, Ihr Unternehmen wolle wegen des geplanten Mietendeckels nicht mehr in die Instandhaltung investieren…

Doch! In die Instandhaltung werden wir weiter investieren. Wir werden alles Notwendige weiterhin machen, damit das Objekt technisch einwandfrei ist. Was wir nicht machen, ist, dass wir in die Wohnqualität investieren. Instandhaltung machen wir weiter: Heizung ist defekt – wird repariert, Fahrstuhl ist defekt – wird repariert. Das Dach ist undicht – wird repariert. Was man nicht mehr machen wird, sondern weniger machen wird, ist: das Treppenhaus streichen, Eingangsbereiche verschönern, den Hof neu gestalten, die Fassade neu streichen. Das wird man nicht mehr machen, weil sich das wirtschaftlich nicht mehr rechnet.

Dann werden wir Ihre Bestände in Prenzlauer Berg perspektivisch wieder so erleben, wie wir die in den achtziger Jahren gesehen haben?

Richtig. Die Gebäudequalität wird signifikant schlechter werden. Die Gebäude werden verfallen. Wir haben das vor dreißig Jahren bei der Wende erlebt, wie die Gebäude aussahen. Da werden wir wieder hinkommen. Es gibt dazu auch Beispiele aus New York, aus Spanien, aus Portugal, wo das der Fall gewesen ist, wo man die Mieten reguliert hat. Das ist auch der Weg, den Berlin gerade einschlägt.

„Wir sind bescheiden und bodenständig“, sagten Sie der Immobilien-Zeitung. Aber Sie setzen auf Top-Sanierungen, wenn Mieter ausziehen. Sie möchten Balkone an Altbauten anschlagen, wenn dort bisher keine Balkone waren. In der Kollwitzstraße kostet eine nach Ihrer Sanierung neu vermietete 135-Quadratmeter-Wohnung im 1. OG rund 2600 Euro warm. Wie viel Rendite müssen Sie als Geschäftsführer bringen?

Die Wohnung, die dort umfassend saniert wurde, trifft auf eine extrem hohe Nachfrage am Markt. Es gibt Leute, die Prioritäten so setzen, dass sie eine gute, schöne Wohnung in einer tollen Lage haben möchten und dafür bereit sind, eine gute Miete zu bezahlen.

Gut, in einer solchen Wohnung leben Menschen, die zum Beispiel beim ZDF gutes Geld verdienen.

Wir haben keine Einschränkungen, was den Interessentenkreis angeht. Wir vermieten an denjenigen, der bestimmt gut in die Hausgemeinschaft passt und eine gute Bonität hat.

Akelius gehört einer Stiftung, die wohltätigen Zwecken dient. Wie würden Sie denn mit Blick auf die von Ihnen in Berlin vermieteten Wohnungen den wohltätigen Zweck definieren? Gentrifizierung ist ja mit Sicherheit kein wohltätiger Zweck und das Image von Robin Hood mag so gar nicht zu Ihnen passen – eher umgekehrt, Sie nehmen Ärmeren die Wohnungen und geben Sie den Reicheren.

Falsch! Wir nehmen überhaupt niemandem die Wohnung weg. Wir sanieren nur Wohnungen, die frei werden. Und übrigens sanieren wir auch die Eingangsbereiche, die Treppenhäuser und die Balkone. Es ist doch grundsätzlich toll, dass Menschen in die Stadt kommen, dass Geld in die Stadt kommt, dass die Wirtschaft davon profitiert, dass in Gebäude investiert wird. Die entscheidende Frage ist doch: Muss irgendjemand für jemanden, der neu nach Berlin kommt, seine Wohnung räumen und das muss bei uns keiner. Die Bestandsmieter dürfen so lange mieten, wie sie möchten.

Ihr Konzern, der über knapp 14 000 Wohnungen in der Hauptstadt verfügt, bietet diese nach aufwendigen Modernisierungen für Kaltmieten von bis zu 40 Euro pro Quadratmeter an. Wird für Luxussanierungen wie die eben erwähnte – neue Küche, neues Bad, wenn möglich ein Balkon – noch Geld da sein oder überdenken Sie mit Blick auf Berlin Ihre gesamte Strategie?

Die politische Diskussion geht ja dahin, dass die Miethöhe begrenzt wird – sowohl bei Neuvermietungen als auch für Bestandsmieter. Das hat zur Folge, dass wir leere Wohnungen nicht mehr aufwendig sanieren werden. Wir werden sie sauber, sicher, funktional anbieten. Wir werden aber darüber hinaus nicht mehr in die Wohnung investieren. Das bedeutet für uns, dass wir im Jahr von 40 Millionen Euro für die Wohnungssanierung auf ungefähr drei Millionen Euro runtergehen. Das hat wiederum sehr starke Auswirkungen auf die Bauindustrie, auf die Wirtschaft, auf Steuereinnahmen und natürlich auf die Gebäude.

Also ist das ein Strategiewechsel, aus Ihrer Sicht notgedrungen.

Richtig, wir haben unsere Einstellung zur Wohnungssanierung überdacht. Und für die nächsten fünf Jahre bedeutet das, dass wir 500 Millionen Euro weniger in unsere Berliner Objekte investieren.

In der Kollwitzstraße 75 wollen Sie Ihr Zinshaus in Eigentumswohnungen umwandeln …

Wir teilen das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz gerade und warten auf die Genehmigung durch das Bezirksamt. Das ist eine Sache, die wir seit mehreren Jahren für einige unserer Berliner Objekte machen. Das heißt aber nicht, dass wir auch die Wohnungen verkaufen. Das haben wir nicht vor.

Dieses Ansinnen ist dem Bezirk bekannt. Können Sie sich vorstellen, dass Ihre Mieter in der Kollwitzstraße 75 sehr beunruhigt sind? Warum erfahren Ihre Kunden von der Mieterberatung Prenzlauer Berg im Auftrag des Stadtentwicklungsamtes Pankow von der Verkaufsabsicht und nicht von Ihnen?

Warum der Senat dort die Mieterbetreuung eingeschaltet hat, kann ich nicht sagen. Das Schreiben kenne ich nicht. Ich kann aber sagen, dass es richtig ist, dass wir das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz umgewandelt haben. Die Mieter haben aber überhaupt nichts zu befürchten. Denn ihr Mietvertrag wird ja in keiner Weise beeinträchtigt. Wir haben nicht vor, die Wohnungen in naher Zukunft zu verkaufen. In der Kollwitzstraße haben wir die Pflicht, innerhalb der nächsten sieben Jahre nur an die Mieter zu verkaufen. Deshalb gibt es gar keinen Grund, sich dort Sorgen zu machen.

An die sieben Jahre schließen sich fünf Jahre Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf an. Der Vorgang ist interessant für die gesamte Berliner Immobilienszene. Sie haben ja Schwierigkeiten, in den Milieuschutzgebieten Umwandlungen zu betreiben – wenn Sie das denn wollen. Unterstellen wir, dass wegen des Mietendeckels vor allem unsanierte Wohnungen abgestoßen werden, weil Modernisierungen nicht über Mieten refinanziert werden können. Ist das eine Richtung, die die Branche nach Ihrer Beobachtung einschlägt?

Eigentumswohnungen werden insgesamt attraktiver werden, weil man dort ganz anders operieren kann als auf einem Mietwohnungsmarkt, der reguliert ist. Der Markt wird mehr in den Eigentumsbereich gehen, während die Zahl der Wohnungen gleich bleibt. Denn der Neubau wird ja zum Erliegen kommen, oder er ist im Zuge der Diskussion über den Mietendeckel schon zum Erliegen gekommen. Wenn der Eigentumsmarkt zunimmt, werden dem Mietmarkt noch mehr Wohnungen genommen. Das heißt: Die Stadt wächst, es gibt eine erhöhte Anzahl von Bewerbern für Wohnungen, aber einen geringeren Mietwohnungsbestand. Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt wird zunehmen.

Ralf Spann ist Europa-Chef des schwedischen Wohnungskonzerns Akelius. Er ist zugleich Geschäftsführer der Akelius Berlin GmbH.
Ralf Spann ist Europa-Chef des schwedischen Wohnungskonzerns Akelius. Er ist zugleich Geschäftsführer der Akelius Berlin GmbH.Foto: Akelius

Führt der geplante Mietendeckel dazu, dass Immobilienunternehmen große Teile ihrer vermieteten Bestände verkaufen?

Wir sind seit 13 Jahren auf dem Berliner Markt tätig und wir wollen auch hier bleiben. Wir haben keine Überlegungen, daran etwas zu ändern. Was andere Investoren machen, kann ich nicht sagen. Wir werden jedenfalls in Berlin bleiben. Wir sind langfristig engagiert….

…werden Sie denn vermehrt verkaufen?

Wir planen nicht, uns in Berlin in einem größeren Umfang von Häusern zu trennen. Man hat natürlich mal ein Haus, das man abstößt. Das ist bei 14 000 Wohnungen aber auch normal. Wir haben nicht vor, das in näherer Zukunft zum Thema zu machen.

Erlauben Sie eine dumme Frage: Werden dann eher sanierte oder unsanierte Wohnungen verkauft? Was rechnet sich betriebswirtschaftlich besser?

Ich glaube, dass Miethäuser im Preis etwas nachgeben könnten. Es werden Objekte attraktiver, die man in Eigentumswohnungen umwandeln kann.

Sie regieren jetzt auf den geplanten Mietendeckel und wollen Ihre Wohnungen nicht mehr so gut in Schuss halten wie bisher. Wie begegnen Sie dem Thema Enteignung – mit einem Rückzug aus der Hauptstadt? Oder wären Ihnen Entschädigungen recht?

Wir vertrauen dem deutschen Rechtsstaat. Wir vertrauen dem Eigentumsrecht. Wir sehen den Mietendeckel und auch Enteignungen als massiven Eingriff in das Eigentumsrecht. Wir haben keine Gedanken, uns von unserem Bestand zu trennen und wollen das auch nicht. Jegliche Form von Regulierung schafft keine einzige neue Wohnung. Nur Neubau schafft Entlastung am Wohnungsmarkt.

Das dürfte inzwischen Konsens sein. Aber Fakt ist ja, dass die notwendigen Neubauzahlen nicht erreicht werden. Lassen wir die Gründe beiseite. Wir bekommen es ja nicht gebacken. Gleichzeitig ist der Zuzug da. Wie soll Politik denn da reagieren, wenn nicht mit Mangelverwaltung?

Man kann einzelnen Mietern in Form von individuellem Wohngeld helfen, man kann mehr Bauland ausweisen, man kann die Infrastruktur in den Außenbezirken verbessern, man kann überlegen, ob man höher baut und man kann aber auch das Baugenehmigungsverfahren etwas straffer strukturieren, schneller reagieren. Dann gelingt eine Entlastung des Wohnungsmarktes, wenn Politik, Wohnungsbaugesellschaften und Immobilienunternehmen gemeinsam an einem Strang ziehen. Nun möchte ich mal eine Frage stellen: Wem möchte die Politik mit dem Mietendeckel helfen und wem wird am Ende des Tages dadurch geholfen? Wenn man das durchdenkt, wird auffallen, dass das nicht der richtige Weg ist.

Wenn man auf diesem Weg voranschreitet, könnte man zu der Erkenntnis kommen, dass der Mietendeckel zu einer höheren Wohneigentumsquote führt.

Genau! Das ist eine Folge, die auch ich sehen kann. Es gibt aber noch eine andere Tendenz, dass die Unternehmen nämlich in den Hotel- und Gewerbebereich gehen werden. Dann haben wir in drei bis fünf Jahren leere Gewerbeeinheiten, aber immer noch die gleiche Zahl von Wohnungen. Nur, dass diese Objekte verfallen, weil niemand mehr investiert. Der schwedische Ökonom Assar Lindbeck hat einmal gesagt: „Eine Regulierung der Mieten scheint der effizienteste derzeit bekannte Weg zu sein, um eine Stadt zu zerstören – von ihrer Bombardierung einmal abgesehen.“

Ralf Spann ist Europa-Chef des schwedischen Wohnungskonzerns Akelius. Er ist zugleich Geschäftsführer der Akelius Berlin GmbH.

Das Interview führte Reinhart Bünger.

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