Kampf gegen zunehmende Gentrifizierung : Berlin will die Mieten einfrieren – aber wie soll das gehen?

Berlin will Mieten für fünf Jahre begrenzen. Ziel ist, die Verdrängung von Mietern aus ihren Kiezen zu verhindern. Fragen und Antworten zum Thema.

Protest gegen Gentrifizierung an einem Haus an der Berliner Karl-Marx-Alle
Protest gegen Gentrifizierung an einem Haus an der Berliner Karl-Marx-AlleFoto: Wolfgang Kumm/dpa

Bremse, Deckel, Enteignung – an großer Rhetorik mangelt es nicht beim viele Bürger umtreibenden Thema Wohnen und Mieten. Während eine Bürgerinitiative per Volksentscheid Konzerne mit mehr als 3000 Wohnungen gegen Entschädigungen enteignen will, ist es wieder Berlin, wo nun auch aus der Politik ziemlich drastische, juristisch umstrittene Wege beschritten werden sollen. Der unter Druck stehende Senat plant als erste Landesregierung ein Einfrieren der Mieten, um das Verdrängen von immer mehr Mietern aus ihren Stadtkiezen zu stoppen.

Was plant Berlin konkret?

Die Mieten in Berlin sollen für „nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern“ ab 2020 für fünf Jahre eingefroren werden. Das sieht ein Eckpunktepapier vor, das die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am 18. Juni im Senat vorlegen wird. Die „öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten“ soll durch ein Landesgesetz erfolgen. Den Entwurf will der Senat im Oktober vorlegen, das Gesetz soll bis zum Jahresende vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Das neue „Berliner Mietengesetz“ soll nicht für den sozialen Wohnungsbau und auch nicht für Neubauwohnungen gelten, die bisher nicht vermietet wurden. Die Mieter haben das Recht, ihre Miete auf „Mietpreisüberhöhung“ behördlich prüfen zu lassen. Falls die Miete zu hoch ist, kann sie auf die zulässige Miethöhe reduziert werden. Geschützt werden auch Mieter, die neu in eine Wohnung einziehen. Es darf in diesem Fall nur die zuletzt vereinbarte Miete verlangt werden. Für Modernisierungsumlagen gilt künftig eine Genehmigungs- und Anzeigepflicht.

Anzeigepflichtig sollen Modernisierungen sein, die die Bruttowarmmiete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter monatlich erhöhen. Mieterhöhungen über 50 Cent müssen genehmigt werden. Die Einsparung von Betriebskosten durch Modernisierungsmaßnahmen muss vom Vermieter durch einen Sachverständigen nachgewiesen werden. Wenn das Mietenmoratorium zu wirtschaftlichen Härtefällen führt, können die betroffenen Vermieter dies von der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) überprüfen lassen. Die IBB kann in diesem Fall „höhere Mietvereinbarungen“ genehmigen. Betroffenen Mietern, die einen Wohnberechtigungsschein haben, wird dann ein öffentlicher Zuschuss gewährt, um die Mieterhöhung auszugleichen. Verstöße gegen das neue Gesetz sollen mit einer Geldbuße bis 500.000 Euro geahndet werden. Mieter können illegale Mieterhöhungen beim Bezirksbank oder der Investitionsbank anzeigen. Das Eckpunktepapier benennt noch zwei Alternativen: Ein Mietenmoratorium mit Inflationsausgleich oder die Festlegung einer Mietobergrenze.

Worin unterscheidet sich das von bisherigen Maßnahmen?

Ein Deckel ist keine Bremse und auch kein Spiegel – und so unterscheiden sich auch die drei Methoden zur Regulierung der Mieten voneinander, die der Gesetzgeber mit diesen Bildern anschaulicher machen wollte. Beim Mietendeckel passt es: Wenn der Deckel drauf ist, geht nichts mehr, die Mieten haben eine absolute Obergrenze. Mehr darf niemand verlangen. Fünf Jahre lang. Und die Mietobergrenze gilt sogar rückwirkend: Hatten sich Mieter und Vermieter zuvor auf eine höhere Miete geeinigt, muss diese gesenkt werden.

Das ist ein wesentlicher Unterschied zur „Mietpreisbremse“. Deren Obergrenze (Vergleichsmiete plus zehn Prozent) gilt nicht, wenn zuvor schon eine höhere Miete vereinbart worden war. Auch der Mietspiegel sieht kein Moratorium vor sondern veröffentlicht alle zwei Jahre die jeweils neue „ortsübliche Miete“, die bislang immer stieg. Und noch etwas ist beim Deckel ganz anders: Dieser deckelt die Mieten ganz unabhängig davon, ob die Wohnung schon lange vermietet also „im Bestand“ ist – oder ob diese frei ist und neu vermietet wird. Dagegen gilt der Mietspiegel ausschließlich für Bestandswohnungen und die Mietpreisbremse nur für freien, zu vermietende Wohnungen.

Was sagt die Bundesregierung dazu?

Dort ist das Modell nicht mehrheitsfähig, auch wenn es aus Regierungskreisen heißt, dass so eine Regelung auf Landesebene durchaus getroffen werden könne. Die SPD versucht sich seit Monaten von der Union abzusetzen, die einen Mietendeckel klar ablehnt. So legte die damalige SPD-Chefin Andrea Nahles mit dem hessischen Spitzenkandidaten Thorsten Schäfer-Gümbel vor der dortigen Landtagswahl im Herbst 2018 ein Konzept für einen solchen starren Deckel vor. „In den nächsten fünf Jahren sollen Mieten nur noch um die inflationsbedingte Preissteigerung erhöht werden dürfen - überall dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist“, heißt es darin. Das langfristige Ziel sei es, „dass niemand mehr als ein Drittel seines Einkommens für die Miete ausgeben muss“. Es ist das Dilemma der SPD, dass sie im Bund das fordern, aber in der GroKo nicht durchsetzen kann.

Planen andere Großstädte auch einen starren Deckel?

Es wird zumindest darüber debattiert. In Frankfurt wollte Oberbürgermeister Peter Feldmann (SPD) mit einem Deckel die Mieten bei öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften und privaten Vermietern auf ein Prozent pro Jahr begrenzen. Das scheiterte am Widerstand unter anderem der CDU, die kritisierte, dass Vermieter Wohnungen dann kaum noch renovieren oder nach Schäden nicht wieder instand setzen würden. Zudem sei das Problem, dass es nicht genug freie Wohnungen gebe – daran ändere auch ein Deckel nichts. In Hamburg wollte die Linke in der Bürgerschaft einen Deckel durchsetzen – und scheiterte.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat rechtliche Bedenken und betont, dass es bereits viele Maßnahmen gebe: Von der Mietpreisbremse, bis zu elf sozialen Erhaltensverordnungen, um der Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen vorzubeugen. Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) sieht im Neubau das beste Instrument. „Wir haben im vergangenen Jahr 10674 Wohnungen gebaut, zuletzt wurden 1977 so viele Wohnungen in einem Jahr fertiggestellt“, sagte sie dem Tagesspiegel. Hamburg sei zudem bei den Pro-Kopf-Vergleichswerten bundesweiter Spitzenreiter im Sozialwohnungsbau. Ziel seien hier 3000 neue Genehmigungen im Jahr. Zudem verfüge man „über den kostbaren Schatz“ von rund 270.000 Sozial- und Genossenschaftswohnungen mit einer durchschnittlichen Miete von 6 Euro 50.

Und wie sieht es in Berlin mit mehr Wohnungen aus?

Bei doppelt so vielen Einwohnern wurden nur 16706 Wohnungen in Berlin 2018 neu errichtet, etwas mehr als ein Jahr zuvor. In dieser Zahl sind die Neubauten der landeseigenen Firmen und der privaten Unternehmen zusammengerechnet. Experten zufolge müsste Berlin rund 20000 Wohnungen pro Jahr errichten, allein um genug Wohnraum für die Neuberliner zu schaffen, um die die Stadt jährlich wächst (40000). Auch um Zeit zu gewinnen, bis es mehr neue Wohnungen gibt, die Entlastrung schaffen sollen, wird ein Preisdeckel als Mittel in der Not gesehen. 2018 wurden bundesweit 285.914 gebaut. „Damit blieb der Wohnungsneubau rund 25 Prozent hinter dem tatsächlichen Wohnungsbedarf und der Zielsetzung der Bundesregierung – 375.000 neue Wohnungen pro Jahr – zurück“, kritisiert der Mieterbund.

Um die Bürger besser vor Verdrängung zu schützen fordert Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips eine Verfassungsänderung, um ein Grundrecht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen zu verankern. Der Mieterbund hält auch Mietendeckel wie in Berlin geplant für eine Option – und fordert, dass Kommunen und der Bund dringend mehr Bauland zur Verfügung stellen und Bodenspekulation und inflationäre Preissteigerungen verhindert werden. „Bloße Parolen und Lippenbekenntnisse, wie ‚bauen, bauen, bauen’, mietrechtliche Kleinstreformen zur Mietpreisbremse und zur Modernisierung reichen nicht aus“, sagt Rips.

Sind es wirklich meist „Heuschrecken“, die Wohnungen vermieten?

Nein. In den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohner, schrieb das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie von 2017, sind fast die Hälfte der Vermieter (48 Prozent) private Eigentümer. Genossenschaften folgen mit einem Anteil von 24 Prozent. Die privaten Wohnungsunternehmen besitzen 17 Prozent des Bestandes. Die Verhältnisse dürften sich in den letzten Jahren verschoben haben. Es vergeht keine Woche ohne neue Meldung von Einkaufstouren von Wohnnungskonzernen.

„Generell unterrepräsentiert sind Kleinvermieter in Städten“, heißt es in einer weiteren IW-Analyse, weil Wohnungsgesellschaften dort ihre Größenvorteile besser ausnutzen könnten. „Aus diesem Grund haben auch die Stadtstaaten Berlin (fünf Prozent), Hamburg und Bremen einen unterdurchschnittlichen Anteil von Privatvermietern an allen Haushalten“.

Die Zahl der (privaten) Haushalte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stieg vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2015 um 750.000 auf 3,9 Millionen. Der Anteil der vermietenden an allen Haushalten stieg in dieser Zeit von 7,8 auf 9,3 Prozent. Eigentümer-Haushalte gibt es vor allem im Westen: Während in Baden-Württemberg und Bayern 15 beziehungsweise zwölf Prozent der Haushalte Mieteinkünfte haben, sind es in den ostdeutschen Bundesländern nur zwischen drei und fünf Prozent.

Ist die Maßnahme juristisch zulässig?

Ob der geplante Mietendeckel zulässig ist, richtet sich nach dem Grundgesetz (GG). Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, das dem GG zufolge dem Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung unterfällt. Hier hat der Bund das Vorrecht, Gesetze zu erlassen. Bis zur Föderalismusreform 2006 gehörte auch „Wohnungswesen“ dazu. Dieser Kompetenztitel fiel aber mit der Reform weg. BGB-Angelegenheiten liegen damit prinzipiell weiter beim Bund, während das „Wohnungswesen“ im GG nicht mehr erwähnt wird und damit automatisch Ländersache geworden ist.

Ist das ein Widerspruch?

Nein. Das BGB betrifft den privatrechtlichen Teil. Es regelt, wie und mit welchen Bedingungen Mieter und Vermieter Verträge schließen können, das „soziale Mietrecht“. Eine Länderkompetenz im Wohnungswesen knüpft dagegen an öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehungen an, also diejenigen zwischen Privaten und Staat. Regelungen zur Bewirtschaftung oder Verteilung von Wohnraum können demnach allein von den Bundesländern erlassen werden. Ein Beispiel dafür ist das landesgesetzliche Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Berlin. Demnach braucht man eine Genehmigung, um eine Wohnung etwa als Ferienwohnung an Touristen zu vermieten.

Gilt das auch für die Regelung von Mietpreisen?

Darüber dürfte zu diskutieren sein. Ein „öffentliches Mietpreisrecht“ gab es bisher nicht, es ist aber als öffentlich-rechtliche Regelung des Wohnungsmarkts vorstellbar. Kritiker werden allerdings einwenden, dass dies als „Recht der Wirtschaft“ ebenfalls zur konkurrierenden Gesetzgebung gezählt werden kann. Dann könnte das Land nur tätig werden, wenn eine Bundesregelung unterbleibt. Zudem wäre der Deckel ein Eingriff in die grundgesetzliche Eigentumsgarantie. Und ein solcher Eingriff muss verhältnismäßig sein. Auch hier ist Widerspruch zu erwarten.

Warum wurde das nicht schon früher diskutiert?

Bei der Föderalismusreform war „Wohnungswesen“ kein besonderes Thema. Man konzentrierte sich auf anderes. Zudem waren damals bezahlbare Wohnungen in städtischen Lagen nicht so knapp wie heute. Da sich der Bund dann des Themas mit der Mietpreisbremse annahm, gerieten Alternativen weiter ins Abseits. Erst im November 2018 machte ein Anwalt in einem Fachaufsatz auf die Möglichkeiten aufmerksam. Seine Einschätzung wurde im März durch ein Gutachten der Juristen Franz C. Mayer und Markus Artz bestätigt, das die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus in Auftrag gegeben hatte. „Am Recht wird ein Mietendeckel für Berlin nicht scheitern“, heißt es an dessen Ende. „Es kommt auf den politischen Willen an.“

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