Landeshauptstadt: Das Angebot wird knapper

Potsdams Villenviertel sind international auf dem Vormarsch – und machen Berlins Top-Lagen Konkurrenz: Immer mehr seiner Kunden wollten unbedingt hierher ziehen, sagt Günter Theodor Fischer, der als geschäftsführender Gesellschafter des Potsdamer Büros von Engel & Völkers exklusive Immobilien in der Landeshauptstadt verkauft. Seit rund zwei Jahren seien Villen in der Berliner Vorstadt, der Nauener Vorstadt und der Villenkolonie Neu-Babelsberg wieder sehr gefragt, so Fischer: „Es gibt eine deutliche Belebung.“ Auch wenn die Preise bisher nicht angestiegen seien, das Angebot werde knapper. Zum Zug kommt nun offensichtlich die „zweite“ Nach-Wende-Generation von Käufern: Verkauft werden laut Fischer mittlerweile vor allem sanierte Villen, „je behutsamer saniert, desto gefragter“. Damit konkurrierten die drei noblen Potsdamer Viertel mit den exklusivsten Berliner Wohnlagen in Grunewald, Dahlem, Nikolassee und Wannsee.

Für den Erfolgskurs macht der Immobilienexperte, der ebenfalls das Büro des Unternehmens in Berlin-Mitte leitet, vor allem das Klima in Potsdam verantwortlich. „Die Stadt ist elektrisierend, fast so wie Berlin-Mitte.“ Angezogen von den exklusiven Lagen fühlten sich viele „global player“ – Menschen, die in internationalen Firmen Führungspositionen innehaben. Sie kämen unter anderem aus England, Irland, den Niederlanden, Schweden aber auch Deutschland und suchten in Potsdam meist ein Familienheim. Besonders wichtige Faktoren seien dabei neben der Wohnqualität eine schnelle Anbindung nach Berlin und zu den Flughäfen sowie die Möglichkeit, die Kinder in einen zweisprachigen Kindergarten oder eine internationale Schule zu schicken, so Fischers Erfahrung. Hierbei gebe es Verbesserungsmöglichkeiten: In der Nauener Vorstadt seien die Bewohner verkehrstechnisch praktisch „eingeklemmt“, und die einzige Internationale Schule in der Nähe befinde sich in Kleinmachnow.

Dass in den Potsdamer Villenvierteln eine „neu zusammengesetzte und dadurch offene Nachbarschaft“ ausgeprägt sei, in die Zuzügler schnell aufgenommen würden, sei ebenfalls ein Vorteil, meint Fischer. Auch habe sich die Identität der Neu-Potsdamer gewandelt: „Das früher belächelte ,P’ tragen heute viele ganz stolz im Autokennzeichen.“ Nicht mehr existent sei der früher eher schlechte Ruf der Potsdamer Bauverwaltung und Denkmalpflege, so der Experte: „Die Verwaltung hat dazugelernt.“

Gefragt sind Potsdamer Villen sicher auch wegen der meist niedrigeren Preise als in Berlin. Während der Bodenrichtwert – der durchschnittlicher Lagewert, ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands – beispielsweise in Berlin-Wannsee bei 400 Euro pro Quadratmeter liegt, sind es in der Berliner Vorstadt 300 Euro, in der Nauener Vorstadt 240 Euro und in der Villenkolonie Neu-Babelsberg 230 Euro. Ein Vergleich Berlin-Potsdam des Ring Deutscher Makler für freistehende Einfamilienhäuser mit einem ortsüblichen Grundstück hat dies im laufenden Jahr bestätigt: Die höchsten Preise würden nach wie vor im Westteil Berlins gezahlt, Potsdam liege im Mittelfeld, und im Osten Berlins sei ein Haus am günstigsten zu erwerben. Im oberen Preissegment seien die Unterschiede am größten: Ein Haus in guter Wohnlage mit rund 200 Quadratmetern Wohnfläche koste in Potsdam rund 500 000 Euro, in West-Berlin 680 000 Euro und in Ost-Berlin 380 000 Euro.

Bei Lagen am Wasser müsse aber auch in Potsdam mit Aufschlägen auf den Bodenrichtwert von über 100 Prozent gerechnet werden, sagt Immobilienmakler Fischer. Und ganz exklusive Lagen wie beispielsweise die Seestraße „koppeln sich davon ganz ab“. Dies wird an zahlreichen derzeit im Internet zu findenden Kaufangeboten deutlich: So bietet Engel & Völkers eine Penthousewohnung mit Badesteg am Heiligen See an – den Preis gibt es nur auf Anfrage. Das Immobilienbüro Dahler & Company annonciert im Internet eine Stadtvilla direkt am Heiligen See mit rund 423 Quadratmetern Wohnfläche für 1,35 Millionen Euro – wohlgemerkt sanierungsbedürftig. Als dringend gesucht wirbt Engel & Völkers um Mehrfamilienhäuser und Anlageimmobilien für „Suchkunden aus aller Welt“. Hierbei sei Potsdam „in den Focus des internationalen Klientels gerückt“ und im Vergleich günstig, sagt Fischer.

Ein Defizit gebe es dagegen bei Häusern in der „gehobenen Mittelklasse“ zwischen 500 000 und 750 000 Euro. „Diese Häuser mit 180 bis 220 Quadratmetern Wohnfläche und Garten könnten wir sofort verkaufen“, so der Immobilienmakler. Die Nachfrage sei sehr groß, doch es stünden zu wenig Immobilien zur Verfügung – die potenziellen Potsdamer wanderten deshalb in Nachbargemeinden ab.

In Potsdam gab es im Jahr 2005 laut Statistischem Jahresbericht 78 950 Gebäude mit Wohnraum. Dabei ist die Zahl der Häuser und Wohnungen im privaten Eigentum stetig gestiegen – bei Gebäuden von 8970 im Jahr 1999 auf 12 657 im Jahr 2004. Ebenfalls gestiegen ist die Anzahl von Wohnungen mit sieben oder mehr Räumen: 1999 waren es 828, im Jahr 2004 schon 1218.